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深圳高價地浮沉:多數項目未入市 入市項目"惜售" ——鳳凰房產北京

在住宅土地供應十分緊缺的深圳,每一次的宅地拍賣,都引起各方房企的重視。本地房企期望借此擴充糧倉;外地房企則認為,這是打入深圳市場的“不二之選”。這一情況在市場火熱的2015、2016年表現得尤為明顯。

不過,在經歷瞭密集的調控,深圳樓市開始降溫。這些在當時市場向好的情況下誕生的高價土地,或是等待合適的入市機會;或是囿於規劃,未能如願面世。

入市項目“惜售”帝寶產後護理之家|台中頂級月子中心

在深圳所有的高價地項目當中,龍光光明地塊是進度較快的一個。2017年7月,這個被定名為“龍光玖龍臺”的項目首度開盤。深圳規土委的信息顯示,項目首期批售共483套住宅55套商業,備案均價接近45000元/平方米。

2017年12月底,《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪瞭該樓盤。記者在現場瞭解到,龍光玖龍臺項目的住宅共有11棟,目前大部分樓棟已經封頂並拆綠網。上述批售的483套住宅房源僅是其中的3棟。現場的銷售人員表示,餘下的8棟入市時間可能在明年或者後年,“視市場的情況而定,目前的這一價格集團覺得有點達不到預期。”

實際上,為瞭獲取更多的“溢價”,龍光玖龍臺項目在備案價之外,每套房源均搭售瞭總價約47萬的裝修款。現場銷售人員坦言,采取這種做法是因為備案價“幾乎不賺錢”,因而,隻有把溢價部分轉嫁到裝修款項上,才能夠更快地回籠資金。

多名熟悉深圳市場的開發商、代理商人士向《每日經濟新聞》記者分析,如果隻單看這個項目,這一備案均價相對於樓面價而言,的確利潤空間並不大,“但是開發商對於利潤的算法通常是針對具體區域或者是多個項目定一個平均數,單個項目可能不賺錢,但是溢價可以在其他項目上補回來。龍光在深圳其他的項目利潤還是看得見的,這也給瞭它拿地的底氣。”

多數帝寶產後護理之家|台中產後月子中心項目已動工

與龍光光明地塊迅速入市不同,金茂、電建的上塘地塊則還在施工階段。2016年6月,電建地產和廣州(樓盤)方榮以82.9億競得龍華上塘地塊,樓面價56781元/平方米。值得留意的是,這宗地塊是深圳市商品房現售試點項目,其規定“本宗地上建築物、附著物不得預售”。

記者在現場看到,這宗地塊目前已經出地面十餘層。在多份宣傳材料中,開發商預計這宗地塊的入市時間在2019年前後。

而單價最高的尖崗山地塊,近期也有動工跡象。2017年12月底,記者在現場看到,目前項目處於打地基和基坑施工階段。值得註意的是,2016年年底,記者也曾實地探訪過這一項目,彼時項目的施工進度與現在相比,並未有明顯進展。

引入合作方馳援

無論是金茂或是龍光,都是高價地的“專業戶”。這使得它們形成瞭一些“既定”的操盤方式。最為顯著的特點是在融資方面展示出高超的財技,通常引入熟悉的金融平臺或是金融機構參股結合成“利益共同體”。

以龍華金茂地塊為例,開發這個項目的“深圳悅茂置業有限公司”近日引入瞭一傢名為“嘉興鼎信創然投資合夥企業(有限合夥)(下稱鼎信創然)”帝寶產後護理之家|台中產後月子中心價格的機構,後者增資1.25億元,占擴大後股本的25%。

而持有深圳金茂府(資料、團購、論壇)25%股權的鼎信創然基金共有兩個投資人,鼎勛投資擔任出資占比99.9%,鼎信長城占股0.1%。

2016年,鼎信長城與中國金茂控股集團有限公司成立瞭一個產業金融平臺“金茂鼎信股權投資管理有限公司(下稱金茂鼎信)”。工商信息顯示,金茂鼎信平臺已對外投資瞭11傢公司,分別是金茂在蘇州、成都、長沙、上海等多地項目,其中不少是2016年前後拿下的高價地項目。

龍光操作高價地的思路與之類似。操盤上述光明地塊的深圳凱豐有限公司的股權結構中,除瞭深圳龍光持股50%,潤生榮投資(由龍光高管高華彬持股80%,自然人紀錦坤持股20%)持股10%外,另有40%的股權由深圳市承泰實業有限公司(下稱深圳承泰帝寶產後護理之家|台中產後護理中心)持有。

此前在操盤龍華高價地時,龍光也曾引入平安大華作為合作夥伴。據《21世紀經濟報道》,2014年12月17日,龍光地產宣佈平安大華對龍華高價地項目公司註資20億元,項目最終由龍光地產及平安大華分別持有51%及49%權益。

多名基金、信托分析師告訴《每日經濟新聞》記者,房企引入基金、信托參股主要是協助項目公司拿地,“一般都是假股真債。但對於房企而言,具有控制負債率,可以更多利用外部資金等好處。”

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