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2017西安房地產市場4月月報

市場綜述

地方調控密集聯動出臺,“四限”模式強力穩樓市

漢紙妹

截止到4月末,共計有50餘個地級以上城市和近30個縣市出臺調控政策。此輪政策調整呈現明顯的特點,更多城市主要在需求端通過城市群同步、“四限”模式,強力抑制投資投機需求,降低樓市杠桿。 政策層面,中央政治局會議要求加快形成房地產長效機制,住建部和國土資源部聯合發通知,要求各地合理增加土地供應,保證住宅用地供應平穩有序,從多方位促使房地產市場回歸理性。

4月18號,西安出臺樓市新政,新政內容包括限購、限貸、限售、增加土地供應等方式給樓市降溫,同時加強市場整頓力度。總體來看,政策出臺有利於給目前大熱的市場降溫,預計後續房價漲幅將趨緩。

宏觀市場1

政策環境

西安出臺樓市新政 助力市場回歸理性

4月6日,住建部和國土資源部聯合發通知,要求地級以上城市公佈3年土地供應計劃和5年供應計劃,保證住宅用地供應平穩有序,明確提出不管是區域性總價,還是土地單價,或是樓面價,一律不得出現新高,嚴謹擾亂市場預期等。

4月25日,中共中央政治局召開會議,要求保持宏觀政策連續性和穩定性,繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策;要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。

繼去年年底出臺限購政策後,4月18號,西安市住房保障和房屋管理局對樓市再出“緊箍咒”,促使市場回歸理性。

2

經濟環境 4月PMI為51.2%,CPI同比1.2%,PPI同比6.4%

4月份,PMI為51.2%,比上月回落0.6個百分點,指數出現增速回落,主要是市場供需增速均有所放緩、高耗能行業景氣度降至收縮區間,大中小三大類型企業的PMI指數都處於擴張區間,經濟形勢繼續鞏固。

4月份CPI同比上漲1.2%,漲幅在4月份重新回到瞭1%之上,受清明節和勞動節假期的影響,非食品價格的推升作用超出預期,物價運行呈現穩中略增的態勢。

4月份PPI同比上漲6.4%,同比漲幅回落,環比出現負增長。隨著供需關系逐步改善、企業補庫存過程的結束,二季度PPI可能出現逐月回落的平穩走勢。總體來看經濟增速呈現回升勢頭保持平穩運行

3

行業動態 本月行業成交及新聞動態

4月份行業動態主要包含以下幾點:

1、萬科佈局“存量房” 斥資30億入股鏈傢。

4月19日,萬科集團確認,已與鏈傢地產簽訂增資協議,各方同意萬科將通過增資事項以人民幣30億元的價格獲得鏈傢集團股權,萬科表示看好鏈傢集團的發展空間。

2、融創再攜手中登、帝寶產後護理之家|台中五星級月子中心推薦麗彩 繼續押寶西安市場。

4月24日,融創中國與麗彩集團雙方正式建立合作關系,決定首先啟動咸陽高新區溪悅城地塊的合作開發。4月28日,融創天朗與中登集團正式合作簽約,雙方將合作開發中登十裡陽光項目。

3、西安土拍風雲再起,中鐵27輪競價終摘地。

4月1日,西安BQ1-21-7地塊經過27輪競價最終中鐵最終以9.1億元拍得,土地溢價率為40%;該宗地是自陜建機廠地塊又一塊公開競拍地塊。

樓市觀察1

西安房地產市場分析

2017年4月西安市土地市場

4月份西安市共推出13宗掛牌土地,成交9宗。

2017年4月西安市土地供銷及樓面價走勢圖

4月西安市土地成交面積為389畝,土地成交均價384萬元/畝,住宅樓板均價1548元/㎡。據統計, 2017年4月,西安市共推出掛牌土地19宗,推出土地面積60.65萬平方米,環比下降53.43%,同比上漲54.05%;共成交土地9宗,共成交面積25.92萬平方米,環比下滑80.98% ,同比下滑55.73%;其中住宅(含商業)用地為4宗,商業用地1宗,住宅用地4宗。成交區域主要集中在灞橋區,其中中鐵和融創都在該區域佈局拿地。

重點成交地塊分析

商品房數據 西安商品房月度供銷價走勢

2017年4月份西安市商品房新增供應面積218.12萬㎡,環比上漲66.59%,同比上漲22.09%;商品房銷售面積269.08萬㎡, 環比上漲82.99%,同比上漲13.39%,創下歷年單月新高;4月份商品房銷售均價8402元/㎡,環比下滑2.62%,同比下滑3.57%。總體來看4月份西安商品房市場較3月量升價微跌。

西安商品房庫存及去化周期情況

截止2017年4月末西安商品房庫存為2417.91萬平米,比上月減少100.13萬平米,庫存面積連續19個月下降,去化周期為13個月,較2016年初下降11個月。

西安商品房4月份各區域供銷價情況

2017年4月份西安市商品房新增供應面積最大的區域是經開,其次是滻灞、高新,分別為56.84萬㎡、43.09萬㎡和42.25萬㎡,分別占全市商品房新增供應面積的25.37%、19.01%和18.62%;4月份商品房成交量是滻灞居首位, 為59.63萬㎡,其次是曲江、城西,分別為46.71萬㎡和44.59萬㎡。成交價格曲江居首位,成交均價為10131元/㎡。

商品住宅數據 西安商品住宅月度供銷價走勢

2017年4月份西安商品住宅新增供應面積156.15萬㎡,環比上漲126.23%,同比上漲36.36%;商品住宅銷售面積227.75萬㎡,環比上漲85.91%,同比上漲18.9%;4月份商品住宅銷售均價7592元/㎡,環比上漲0.54%,同比上漲12.21%,4月份較3月份西安商品住宅量價齊升。

西安商品住宅庫存及去化周期情況

截止2017年4月末西安市商品住宅庫存量為909.5萬㎡,比上月減少98.21萬㎡,庫存面積持續減少,去化周期為5.6個月,較2016年初下降9.4個月。隨著供需關系的持續變化,以及目前市場上供應有限,西安市商品住宅去化周期有望繼續減少。

西安商品住宅各面積段成交占比情況

2017年4月份西安市商品住宅各面積段成交占比中90-120㎡成交占比37%占據市場主力,其中70-90㎡成交占比為25%,較上月提升6%,主要原因是市場變化剛需客恐慌入市,一部分投資需求在積極入市。

西安商品住宅4月份各區域供銷價情況

2017年4月份西安商品住宅新增供應面積滻灞居首,其次是經開和曲江,分別為37.26萬㎡、33.3萬㎡和25.05萬㎡,占全市商品住宅新增供應量分別為22.88%、20.31%和14.95%;4月份商品住宅成交面積最大的區域為滻灞,成交49.3萬㎡,其次是城西和曲江,分別成交37.85萬㎡和33.98萬㎡;價格方面曲江居首位為9504元/㎡,其次是高新8680元/㎡。

西安商品住宅4月成交面積熱力圖

西安商品住帝寶產後護理之家|台中產後護理中心推薦宅4月成交單價熱力圖

商業數據 西安商業月度供銷帝寶產後護理之家|台中五星級月子中心價走勢

2017年4月份西安市商業物業新增供應面積9.81萬㎡,環比下滑35.46%,同比下滑67.83%;商業銷售面積10.14萬㎡,環比上漲38.83%,同比下滑64.89%;4月份商業物業銷售均價為25429元/㎡,環比下滑0.68%,同比上漲15.32%,4月份西安市商業總體成交較3月量升價微跌,仍供大於求。

西安商業庫存及去化周期情況

截止2017年4月末西安市商業物業庫存量為680.69萬平米,帝寶產後護理之家|台中產後月子中心價格去化周期為91個月,目前西安市場商業庫存壓力依然嚴峻,亟需解決。

西安商業4月份各區域供銷價情況

2017年4月份西安市商業物業新增供應面積最大的區域是高新,其次是經開和曲江,分別為3萬㎡、2.64萬㎡和1.49萬㎡,占全市商業新增供應面積的30.86%、27.26%和14.3%;4月份西安商業成交最大的區域是滻灞,成交3.15萬㎡,占比31.21%,其次是曲江和城西;價格方面高新居首位為28018元/㎡,其次是曲江27699元/㎡和滻灞27633元/㎡。

西安商業4月成交面積熱力圖

西安商業4月成交單價熱力圖

辦公物業數據

西安辦公物業月度供銷價走勢

2017年4月份西安市辦公物業新增供應面積16.4萬㎡,環比下滑49.34%,同比上漲44.81% ;辦公銷售面積18.39萬平米,環比上升86.87%,同比上漲160.72%;4月份辦公物業銷售均價10929元/㎡,環比下滑6.08%,同比上漲11.85%。4月份西安辦公物業較3月總體量升價跌,仍是供大於需。

西安辦公物業庫存及去化周期情況

截止2017年4月末西安市辦公物業庫存面積284.87平米,去化周期為24個月,較上月減少3個月。目前辦公庫存壓力依舊,但庫存量正在逐漸減少,隨著自貿區和政府招商引資等利好因素的不斷釋放,辦公庫存周期有望進一步縮短。

西安辦公物業4月份各區域供銷價情況

2017年4月份西安市辦公物業新增供應面積最大的區域是高新,其次是經開和城南,分別為7.19萬㎡、5.68萬㎡和3.38萬㎡,占全市商業新增供應面積的44.29%、34.96%和20.75% ;4月份西安辦公物業成交面積最大的為滻灞,成交4.75萬㎡,占比25.86%,其次是高新和曲江;價格方面曲江居首位為13595元/㎡,其次是經開12689元/㎡、高新11437元/㎡。

西安辦公4月成交面積熱力圖

西安辦公4月成交單價熱力圖

開盤數據 西安市商品房開盤新推量走勢圖

4月份監測西安開盤項目數量16個,4月市場延續3月成交熱況,房企紛紛加快瞭推貨速度。本月的開盤主要呈現以下特點:蓄客時間較短,普遍在15天左右;開盤解籌率較高,多在90%以上。4月雖然商品住宅供應有所增加,但目前市場仍是供不應求,“房荒”現象依然嚴峻。

西安市場小結 漢紙妹

從4月全國層面的政策來看,樓市調控的廣度和深度不斷加碼,受3月市場成交火熱和房價漲幅較快的影響,4月18號,西安樓市新政如期到來,但力度較為溫和。新政實施後,市場近三周的交定數據出現回落,降溫的效果顯現,短期來看,在新政和市場整頓的影響下,房價漲幅將趨緩,市場將逐步回歸理性。

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