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  股東內鬥8年

南京菜園子地王賤賣謎案

  耐人尋味的是,在顧傢營8年的曬地過程中,南京市國土局表現"淡定",除多次發函催國浩和福中辦理手續外,至今沒有對該地塊閑置行為作出處理。"該地塊未能按期開工建設,主要是存在交地以及司法糾紛查封土地等方面的原因。目前,受讓人內部糾紛已基本解決,正在辦理開工有關手續,我局也將實時跟蹤和督促該地塊的開發進展情況。"南京市國土局相關負責人向記者回應稱。

  南京紫金山下,一宗閑置瞭8年並淪為"菜園子"的地王遭賤賣。8月4日,國浩集團發佈公告稱,旗下國浩房地產(中國)有限公司向香港佳源集團出售其於國祥房地產有限公司全部權益,總代價為12億元。此次交易所涉及的顧傢營編號為NO.2005G36地塊(下稱"顧傢營地塊")為2005年的南京地王。

  在聯合開發無望後,雙方開始向外尋求股權轉讓。2010年11月8日,江蘇東南國際拍賣有限公司分別與國浩公司委托的耀陽集團有限公司及福中公司正式簽訂"委托拍賣合同",負責拍賣其擁有的顧傢營地塊相關開發權益。11月23日,北京巖石資產管理公司與東南國際簽署瞭"成交確認書",約定"南京顧傢營項目股權及權益"拍賣總額為24.15億元。同年12月24日,巖石公司與江蘇高成地產簽署瞭"合作協議書",雙方約定各出資13億元,共計26億元收購並全面開發南京顧傢營項目。2011年年初,高成地產向福中集團支付瞭6000萬元款項,並付500萬元給瞭"中間人"巖石公司。

  在土地閑置期間,兩光復鄉二胎代償股東多次試圖出售股權,一度引來萬科、華潤、蘇寧等眾多大牌房企關註,但最終卻賣給名不見經傳的香港佳源,可謂"大爆冷門"。業內人士表示,目前同處於紫金山附近的地塊樓面地價達13000元/平方米,甚至更高,而該地塊以12億元出售,樓面價僅為3556元/平方米,賤賣幅度驚人。

  "老賬剛清,新股東就要臨下一輪糾紛,亂局遠沒有結束。"中國指數研究院南京分院總經理曹旭東向記者透露,顧傢營地王轉讓的價格明顯低得離譜,表面上是賤賣,實際上是國浩扔掉瞭"燙手山芋",把地塊後期開發的種種風險轉嫁給接盤者。

  這場交易最終並未成功。"在支付6000萬元後,福中集團已經將顧傢營地塊的土地證抵押給我們,但想不到福中集團將這幅地塊的土地證重新補辦,一塊地有兩張土地證,顯然是'一地兩賣'的行為。"高成地產董事長錢忠秀指出,高成地產去年曾一紙訴狀將福中公司和巖石公司告上法庭,但至今沒有拿回付出的6500萬元。

  2009年9月,國浩公司向江蘇省高級法院提起訴訟,同年12月17日,江蘇省高院駁回原告國浩公司的起訴,接著國浩公司又上訴至最高人民法院。2010年6月10日,最高人民法院駁回國浩公司上訴。"福中公司背景深厚,1%的股權雖不多,但足以'綁架'國浩的開發權,雙方僵持不下,國土局也沒辦法管。"南京一位房地產商向記者透露,2009年南京市國土局曾向兩公司發函,催促盡快辦理開發手續,否則就收回土地使用權,但最終沒有起到任何作用。

  按照《城市房地產管理法》等相關法律規定,房地產開發建設投資達不到25%以上的(不含土地價款),不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。房地產管理部門在開發商未完成投資總額25%的情形下不應辦理土地使用權轉讓的變更登記。

資料圖

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  然而,合作的"蜜月期"僅過去瞭一年多,國浩便將福中告上法庭。據瞭解,土地成交後,福中公司開始向國浩轉讓股份,但要求國浩公司出更高的價格,被國浩拒絕。之後,國浩屢次請求福中公司配合將土地辦理至合資公司名下,以進行土地開發,同樣也遭拒絕。

  2005年6月,國浩公司和福中公司簽訂瞭《聯合競買協議》,並隨後與南京市國土局簽訂瞭《國有土地使用權出讓合同》。該地塊用地總面積為42.5萬平方米,實際出讓面積為29.6萬平方米,規劃用地性質為二類居住用地。

  "這麼多年來,公司和福中集團的糾紛已經令人筋疲力盡。土地轉讓後公司可以去拿新的土地來開發,也能夠獲得持續發展,而不是困在這個項目上。"國浩房地產南京公司一位人士向中國房地產報記者如是稱。自2005年後,顧傢營地塊上官司不斷,一直沒有進行開發,被附近農民種上瞭各種蔬菜,成為南京"最昂貴的的菜地"。

  2005年7月,新加坡國浩房地產公司與南京福中信息產業集團(下稱"福中公司")有限公司聯合競買顧傢營地塊,成功地以6.5億元人民幣拿地。多年來,持股99%的國浩集團與持1%股份的福中公司上演"宮鬥戲",導致該地塊成為南京市有名的"老大難"地塊,數次被法院查封。

  或涉非法賣地

  南京一傢地產機構負責人向記者透露,顧傢營地塊的經歷就像"一筆爛賬",前後接洽瞭幾十傢開發商均告失敗,包括萬科、金地、中航等品牌房企,卷入其中的企業就有多傢。去年年底,福中公司也將所持有的1%股權轉讓給揚州的一傢企業,如今國浩和福中都已經從該地塊的泥淖中抽身。

  錢忠秀認為,因顧傢營地塊項目的開發建設投資未達成25%以上,拍賣或協議方式轉讓項目公司股權和股權所含地塊及權益的行為已違反"國辦發[2011]1號文件"規定。顧傢營地塊所有拍賣、轉讓行為均無效,福中公司應返還高成地產在不知情下支付的6500萬元,同時接受政府部門的依法處理。

  公告顯示,國祥公司透過其於中國項目附屬公司擁有99%股權,視為擁有位於中國南京玄武區紫金山附近一幅約29.6萬平方米地塊權益(即"顧傢營地塊")。隨著出售事項完成後,國祥將不再為國浩集團的附屬公司,出售事項預計為國浩房地產集團產生純利約6450萬美元(約5億港元)。

  "公司擁有的顧傢營地塊1%的股份已經賣掉瞭,具體賣給哪一傢公司是商業機密,這個項目現在與福中沒有任何關系。"福中公司一位負責人此前向媒體表示。

  對於國浩此次賤賣其99%股權,南京多位業內人士表示"沒那麼簡單"。"兩傢企業可能簽有陰陽合同,躲避股權轉讓的土地增值稅,和二手房買賣是一個套路。"南京同步地產投資顧問機構副總經理趙勛表示。此外,江蘇蘇鼎房地產研究所所長宋堅評價稱,顧傢營地塊開發商不應以土地生利,國浩如果出讓土地價格過高,就應繳納土地增值稅。

內容來自sina新聞

  曹旭東分析指出,香港佳源作為目前顧傢營地塊的主導開發商,必須面對地塊上的債務、股權和開發等歷史問題。而多數精明的品牌房企經此一事,已經不願意再碰該地塊,香港佳源如果想再次轉讓獲利難度較大。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/10492339872.shtml

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