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  相比經濟適用房,自住型商品房交易規則更寬松。按照經濟適用房交易規則,5年後上市出售應補交土地收益等價款,補交金額根據原購房時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交;同等價格條件下,已購經濟適用房產權人戶口所在區縣住房保障管理部門可以優先回購。

內容來自sina新聞

  住房種類繁多

  從早期房改房、外銷商品房、央產房、軍產房,到後來的經濟適用房、廉租房、兩限房以及京七條創造的自住型商品房,至少十七八種住房品種並存於北京商品房體系之外。業內人士預計,全國或有30餘種住房種類。

  能否解決供需矛盾

  自住型商品房規則顯示,其主要是為解決"夾心層"住房問題。"前三季度北京成交新建商品住宅7萬套,預計全年不會超過9萬套。最火爆的年頭也就是12萬套,兩年合計7萬套單限房的陸續上市,幾乎占到瞭全市商品住宅一半的成交量。"陳志認為,這將足以改變目前北京商品住宅市場格局,屆時,北京中低價位中小套型商品房市場占有率將比現在翻一番,從而實現滿足自住需求、同時穩定房價的目標,也建立起"低端有保障,中端有支持,高端有市場"的三元市場。北京市住建委副主任王榮武在解讀政策時也表示,調控目的是為解決居住問題,這次推出自住型商品住房,是為解決夾心層住房問題,這類傢庭不夠保障房資格,但又買不起高端商品房。



  【摘要】接受記者采訪的多數業內人士都認為,由於自住型商品房和普通商品房的利潤激勵導向不同,在未來項目的打造中,壓縮建設成本是企業必然的選擇。【"京七條"、"深八條"、"滬七條" 一線城市突擊調控】

  如今,比周邊商品房便宜三成的自住型商品房也將加入戰局,有資格市民都可以購買,且已在排隊等候購買保障房的傢庭有優先權。購買此類住房後五年內不得上市,五年後上市收益的30%上交財政。相較之前兩限房、經濟適用房的購房標準,其傢庭資產審核門檻有所放松,更多人群被納入到低價購房體系之中。

自住型商品房恐難化解供需矛盾 謹防成牟利工具

  自住型商品房則是持有期滿後轉讓,如有增值,應按屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款,這可視為30%的固定稅,擁有自住型商品房理論上不能比普通商品房有更高的產權溢價。由於購房時房價按照商品房浮動,因此沒有優先回購、70%差價等苛刻條款。由於自住型商品房供地區位是按照"全市統籌、區域均衡"原則,優先安排在交通便捷、功能完善、公共服務設施完備的區域,可以預料,自住型商品房的產權溢價應該平均偏低。在業界看來,自住型商品房帶有濃重的保障性住房色彩。

  北京土地市場日前再成交兩塊配建自住型商品房用地,包括大興區孫村組團兩地塊和順義新城第21街區地塊。其中大興區孫村組團兩地塊都含有自住型商品住房用地,建築面積14.36萬平方米。截至目前,北京配建自住型商品房用地已達11宗。業內分析,比市價低三成的自住型商品住房供應計劃,加劇瞭剛需購房者的觀望心態,北京樓市淡季或將提前到來。

  "自住型商品房可以形成供應的套數已1萬套以上,未來還會有一些地塊出來,今年年底會陸續確定2萬套。"北京房協秘書長陳志表示,包括深八條、京七條在內,目的都是增加中低價位商品房供應。住建部政策研究室房地產處處長趙路興也表示,政府在這方面應采取多種措施,不能僅為完成任務,而是怎麼滿足廣大自主性需求,這是核心目標。

  原住建部政策研究中心副主任王玨林則認為,自住型商品房並非新辦法,與已出臺的限價房區別不大,這部分房源會優先考慮低收入群體,可以解決部分首次購房人群的居住問題。另外,從土地供應方面,如果自住型商品房土地是單獨供應,則不會影響市場,如果是土地總供應的一部分,那麼加大自住型商品房土地供應則勢必會減少商品房用地數量。總體說,自住型商品房是件好事,但對解決目前房價力量不足。解決房價問題的根本方法在於盤活市場現有土地和房屋,以達到增加供應的目的。

  應謹防淪為牟利工具

  "自住型商品房聽起來很新,但想想很像當年經適房的變種,而經適房已屢被證明存在諸多弊端。"專業人士認為,自住商品房明顯存在三大隱憂。一是相對廉租房公共投入更大。由於自住商品房的產權經過一段時期後將歸屬入住者,而廉租房則可以交由不同時期的不同租房者使用,自住商品房的保障效率因此大幅減低。由於類似經適房的自住商品房價格偏低,因此政府必須予以財政補貼,這意味著按照北京市目前的土地價格,當地政府投入數以億計的補貼資金,將隨著未來自住商品房的交易而一次性消耗完畢,這顯然不符合讓有限公共資金保障性最大化原則。二是龐大的需求市場與有限的自住商品房房源形成懸殊。而自住商品房相對商品房的性價比,可能催生各種內幕交易,這在以往各地經適房醜聞中早已驗證。

  三是即使能確保這2萬套自住型商品房全部落到真正的中低收入群體,但中低收入群體的概念很難真正厘清,到底多少收入算是中低收入群體,如月薪5000元在其他二三線城市已不算低,而在北京一年下來都買不起一平方米商品房,因此理論上有資格購買自住型商品房的中低收入群體數量驚人。

  經適房當初之所以被業界詬病,在於對比廉租房其保障效率低下,又容易因為與商品房價格落差而成為某些人牟利工具且難以滿足龐大需求。從經濟適用房、限價房到如今的自住型商品房,不少地區都曾在這個模式上走過彎路。尤民間二胎手續費任何問題免費諮詢其在今年部分地區曝出廉租房屢現質量問題、地址偏遠等現象後,更不禁讓人產生懷疑。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-15/10463727651.shtml

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