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【預判】2018上海樓市:寒冬已至→倒春寒→黎明前黑暗



自2016年10月份“滬六條”至今差不多1年2個月左右時間,從調控效果來看,“滬六條”之後上海的樓市調控效果才真正顯現;如今2017年已經接近尾聲,盡管9月份開始推地,但是大多數房企在上海土地市場“英雄無用武之地”,同時,商品住宅交易量已經進入低谷期。至此,2018年上海商品住宅市場怎麼走?未來政策及市場趨勢怎麼看?下面老張逐一談談自己的看法。

一、有關土地政策及市場:大牌房企們“英雄無用武之地”,市場處於新一輪洗牌之中。

同策研究院首席分析師張宏偉認為,今年1-12月上海土地市場主要特征表現在三方面:

一是,截止2017年12月底,今年上海市土地市場各類用地累計成交規劃建築面積1742萬平方米,盡管同比上揚16%,但是比2015年同期下滑6%。而從成交金額來看,至今為止,上海各類土地出讓金累計為1455億元,同比下降9%,比2015年同期下滑13%。2017年1-12月整個土地市場共成交245幅地塊,為近兩年最高(2016年184幅,2015年220幅),其中住宅用地有124幅,較2016年多78幅,較2015年多6幅。2017年下半年共成交21幅“隻租不售”的用地,住宅類用地(純宅地、包括宅地的綜合用地)新增供應量(除配套動遷房)僅30幅,規劃用地面積296萬平米,導致佈局上海的房企們,甚至大牌房企們“英雄無用武之地”。

2015-2017年上海土地市場出讓情況

二是,在土地供應量有限的情況下,上海出臺最有影響力的土地政策:“招掛復合”新政及70年產權的“隻租不售”用地政策,導致大部分中小開發商更加拿不到地。我們姑且不說這個政策是否是長期政策,僅僅說這樣的政策延續2-3年,就會導致不少房企被動撤離上海。從下半年出讓的部分地塊(包括隻租不售的、可以出售的住宅類用地)來看,基本為央企、上海國企所得,民營企業尚無機會獲得土地資源。如此這樣,由於土地政策的變化及拿地門檻的提升,會導致上海房地產市場加速洗牌。

三是,因為當前樓市調控剛剛取得初步成效的階段,不能因為供地而導致“地王”頻出,從而削弱當前樓市調控的效果。同時,由於上海供地量有限,大部分房企在上海拿不到地,部分房企也出現瞭策略調整:

1、為瞭補充上海的貨源,品牌房企還是積極佈局環上海區域,同時,加大對於長三角區域的核心城市的佈局;

2、一部分中西部起傢的中小房企在上海、環上海、甚至長三角區域也很難拿到地,開始轉戰中西部核心城市;

3、大傢開始尋求更多的其他手段佈局上海,比如收並購二手項目,甚至正在銷售的被限價的新盤,存量物業更新也成為房企佈局上海積極考慮的對象;

4、有部分房企不得不開始嘗試“小鎮”等模式拓展長三角區域非核心城市的項目開發。

從今年2018上海土地市場看來,是否有供應量,供應量多少成為2018年上海土地市場走勢的關鍵。筆者認為,2018上海應該會有一定供地量,但是,接下來幾個月土地市場仍將成為大牌房企及央企、國企角逐的市場。具體來說:

1、2017年上海土地出讓金為1455億元,按照2011-2016年過去6年平均土地出讓金1526億元計算,今年上海土地出讓金和平均值相比雖然還有71億元差距,但是總體上也算是接近平均值。按照每年上海都會出讓一定土地獲得1526億左右土地出讓金的假設,2018年勢必會推出一些地塊(包括可售商品房用地和隻租不售的用地),差不多也會和2011-2016年1526億左右的年均成交金額相一致。

2、配合“十九大”召開,2017年下半年尤其是10-12月調控導致市場進入深度調整階段,進入2018年,房企拿地會比較謹慎,盡管大部分房企仍然看好上海土地市場,但是,不至於像去年2016年9月份之前那樣積極制造“地王”,更何況,上海有“招掛復合”的土地新政,限制瞭參與競拍房企的對象,隻有TOP10甚至TOP5的房企才具備競拍資格。對於TOP10中央企來講,約談後不能拿“地王”,對於TOP10中大型民企來講更不能拿“地王”,由此可見,2018年土地市場將處於平穩階段,不再受制於調控政策而因素,上海有可能會積極推一部分地塊。屆時,上海將成為TOP10房企角逐的市場。

3、雖然上海2018年仍然會推一部分地塊,但是,也不要指望上海會像二三線城市那樣大量供地。因為上海提出,“十三五”期末建設用地總規模不突破3185平方公裡。同時,剛剛發佈的《上海市城市總體規劃(2017—2035年)》規劃提出,到2035年,上海市常住人口控制在2500萬左右,建設用地總規模不超過3200平方公裡。要嚴守城鎮開發邊界,完善管控辦法。這也就意味著,“十三五”期間甚至未來至2035年,上海建設用地增量隻有40-50平方公裡左右。而在當前上海“控人口”等措施指導之下,上海也很難短期內釋放大量土地供商業開發。

二、有關商品住宅政策及趨勢:2018年前三中和腋下除毛推薦|中和腋下除毛推薦ptt季度市場表現特征為繼續“以價換量”沖業績,2018年上海商品住宅市場將經歷“寒冬已至→倒春寒→黎明前黑暗”這樣的過程。

雖然老張對這輪樓市向來都是看空的,並且這輪調控政策及市場也確實向“空”的方向發展,但是,老張還要再補充一下,無論是歷史上的哪一輪樓市調控,政府的整的都不希望市場大起大落,也就是說這次調控也不希望大跌,當然也包括未來也不希望大漲,平穩發展仍然是未來上海商品住宅市場對的基調。

不過,從政策面來看,調控政策仍然是從嚴執行的,當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候,政策面不可能出現松動。筆者預計,2018年“兩會”甚至“十九屆三中全會”召開之前,上海樓市的調控政策難以出現“風向標”意義松動。就上海而言,我們看到本次調控區級政府在樓市調控上發揮的主導作用越來越大,成為本次調控的主體,在市場監管與“大檢查”等方面直接面對市場,執行力度也相對較強,這也成為本次調控效果很快見效的原因之一。

從上海商品住宅成交情況來看,截止2017年12月26日,上海市商品住宅市場累計成交面積620萬平方米,同比下降52%,成交均價47390元/平方米,因中高端占比增加房價同比上漲24%。截止12月27日,上海商品住宅存量面積雖然僅僅有479萬平方米,但是市場去化速度由2016年1-12月的月均108萬平方米左右,降低到今年月均52萬平方米,甚至到瞭10-12月月均隻有36萬平方米。從單周交易量來看,現在單周的平均交易量(10月至今)已經降低至8.78萬平方米/周,低於10萬平方米以下,這個量甚至低於2014年年中當時上海樓市深度調整期的交易量,這說明,整個上海商品住宅市場“寒冬已至”(盡管有限簽和預售審批的因素,但是不影響2018年這個大趨勢)。同時,上海商品住宅的市場去化周期也由去年9月份之前的5個月左右回升到目前的13.2個月左右(按照今年10-12月月均去化速度),筆者預計隨著交易量持續走低與預售許可證加快審批,2018年二三季度上海商品住宅市場去化周期有可能回升至15個月以上,屆時,從指標意義上上海已經存在去庫存壓力,樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。

同策研究院首席分析師張宏偉認為,從市場量價發展節奏來看,由於各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證預計加快審批、資金面壓力兌付加大、開發企業加大推盤節奏沖業績等因素,註定2018年前三季度上海商品住宅市場的成交表現是“以價換量”的,此時,房企資金面壓力較大,預計實質性大范圍降價或將在春節後開始,因此,前三季度整體表現為“以價換量”,為2018年上海商品住宅市場“寒冬階段”。

從目前上海樓市反應情況來看,盡管還有部分房企堅守自己心理預期的房價,但是,已經有部分房企開始主動放棄“底線”,開始主動適應政府的指導價格措施積極跑量。並且到瞭12月份,已經有個別房企處於回款目標壓力、資金兌付壓力等因素,主動“大幅降價”,預計2018年前三季度會有更多的房企放棄自己的價格“底線”,有更多的項目因為資金兌付壓力而主動大幅降價,樓市會進入實質性的“寒冬階段”。

進入四季度,“十九屆三中全會”召開,處於拉動經濟增長的需要,新的經濟改革政策會頻繁出臺,房地產作為拉動經濟增長的工具的角色將再度得到體現,此時,上海樓市將迎來轉機。但是,短期內樓市調控政策很難出現大幅松動,甚至有階段性的“收緊”的聲明。從市場表現來看,由於前三季度“以價換量”有瞭銷售業績的保障,四季度樓市也將仍然處於調整階段,成交量有可能會繼續走高,年底雖然預期可以出現“翹尾行情”,但是,價格不可能出現反彈。因此,從價格來說,四季度上海樓市表現來講也不會有大起色,甚至會因為短期內政策重申與表態市場表現為“倒春寒”。

不過,從總的趨勢來看,“十九屆三中全會”之後,2019-2020上海將經歷歷時兩年樓市上行期,2019年成交量上漲為主,2020年房價會有新一輪上漲。從這個角度來看,2018年年底2019年年初這個階段可以看過新一輪市場上行周期的起點,或者說是新一輪市場周期來臨前的“黎明前的黑暗”。

三、有關二手腋下除毛推薦ptt|台北腋下除毛推薦ptt房:二手房進入觀望狀態,買賣雙方進入新一輪的市場博弈。

“滬六條”之後,上海二手房市場也進入觀望狀態,買賣雙方進入新一輪的市場博弈。由於置換房屋的需要,二手房上傢掛牌價格開始松動瞭,部分下傢買房也進入觀望狀態,二手房由2016年3月份的5.66萬套最高值急劇將至2017年月均1.1萬套左右,明顯低於2016年3萬套左右的月均去化量。

從201腋下除毛美白|腋下除毛美白台北7年二手住宅市場來看,1-3月前兩個月仍然維持1萬套左右的量,盡管3月份達到2萬套左右的“小陽春”成交量,但是4月,上海二手住宅成交1.5萬餘套,環比下降21%,同比下降21%。3月2萬套的成交量並未企穩,4月伴隨成交量下跌房價窄幅震蕩,橫盤特征顯現。2017年8月,上海二手房住宅市場總成交量為11498套,同比大跌78%現全年最大同比跌幅。剛剛過去的11月份,二手住宅成交也僅11304套。總體來看,今年1-11月,全市二手房共計成交13.97萬套,較去年同期大跌61%,二手房成交也步入“寒冬模式”。

從2016年下半年二手房趨勢來看,7-11月上海二手房成交套數共5.8萬套,月均隻有1.2萬套左右。預計2018年前三季度成交套數仍然將維持在每個月1.2萬套左右,二手房交易也將繼續降溫,買賣雙方將進入新一輪的市場博弈,也即將步入“有價無市”的狀態。中介們2015年以來迅速擴張的局面就此而至,筆者可以預言,在2017年下半年上海二手中介將出現大面積關店潮基礎上,部分中介有可能會出現破產關門的現象,二手房“寒冬”特征較為明顯。

同策研究院首席分析師張宏偉認為,由於上海新房市場已經成為一個置換型為主的市場,由於二手房市場今年以來步入調整期,2018年前三季度還會進入新一輪的市場調整期,甚至步入“有價無市”的狀態,也就意味著新房市場置換的動力大幅降低,二手房的市場變化進一步影響新房的市場,導致新房市場交易量陷入低谷期。
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