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前瞻:2018成都樓市競速賽的“關鍵三步走”

導讀對於地產圈來說,即將收官的2017年,是地產史上濃墨重彩的一年,成都亦然。這一年,我們見證瞭成都樓市漸入“深水區”――調控手段層層遞進,市場變化加劇;品牌房企爭相入蓉,小型本土房企逐漸匿跡,房企...


對於地產圈來說,即將收官的2017年,是地產史上濃墨重彩的一年,成都亦然。這一年,我們見證瞭成都樓市漸入“深水區”——調控手段層層遞進,市場變化加劇;品牌房企爭相入蓉,小型本土房企逐漸匿跡,房企洗牌加速;從剛需到首改,再從首改到豪改,產品革新加快;

這樣的市場環境,一方面帶來機遇,未來或將會有更多的實力房企來蓉;另一方面也使得競爭將更加激烈,有實力的大牌房企成為市場的絕對主角,接下來的成都樓市“競速賽”註定將在他們之間展開。不過,據銳理數據統計,截至12月25日,2017年成都平均樓面地價已創新高,尤其是主城區(5+1)——2017年成都主城區平均樓面地價達9278元/平,而2016年主城區的平均樓面地價僅5385元/平,上漲幅度達72.3%。地價大幅上漲,意味著市場產品走向高端化已成必然。




因此,當保利帶領成都步入“200億時代”之後,各大品牌勢必要在這場追逐賽中再加把勁兒。而當銳理君梳理層層數據,對2018年的成都樓市進行研判之際,不得不說,在2017的亮眼成績之後,2018年的保利仍有“無限可能”。

12月28日,保利以6.05億的總價成功斬獲一宗位於天府新區的49.59畝土地,這一動作,為這個“無限可能”再加一砝碼。

樓市就像一場不見硝煙的“戰爭”。取勝的關鍵,不外乎足量的後勤儲備、正確的戰場策略以及多重手段的保障。

充足的“彈藥”儲備

土地儲備之於房企,正如“彈藥”之於戰場。戰爭開始之前,足夠多的“彈藥”儲備是不可或缺的條件。無論何時,房企有地便是“王”,尤其是當市場上行之際,充足的土地儲備是房企搶占市場的先行保障。

經銳理數據統計,截至2017年12月28日,成都保利通過招拍掛的方式將11宗土地收入瞭囊中,拿地數量位居前列。這11宗地遍佈於高新區、金牛區等五個地區,用地面積達到瞭790.67畝,可開發體量共計141.62萬平。




這是什麼概念?經銳理數據統計,截至12月28日,2017年成都保利的銷售總面積(備案口徑)為104.42萬平,同期新增的土地存量則為141.62萬平,顯然保利已為2018年做足瞭儲備;此外,據業內分析,保利目前仍在積極拿地。

強大的供血能力支撐下,保利得以提前站位,從容應對多變的市場需求。

找準自己的“戰場”

選擇適合自己的“戰場”,更利於優勢的發揮。2016年底至今,成都土拍規則逐級加碼,從1.0版本升級至4.0版本,規則越嚴苛,就越是考驗房企對於未來市場的判斷力,房企拿地也就越謹慎。在保利今年的拿地成果中,可以清晰地讀取到保利拿地的偏好以及未來發展的重心。

總的來看,保利在完成瞭大成都全方位的產品佈局之後,開始將重心轉移到重點區域,回歸主戰場。

堅定“南圖”策略

“成都的未來在城南”。隨著“南拓”口號的提出,隨著科學城的建設初成,隨著城南新區的雛形初現,品牌房企加碼城南的熱情高漲。保利“向南發展”的脈絡則非常清晰。

在12月28日的土拍中,保利再收入一宗土地。宗地位於天府新區,用地面積達49.59畝,宗地須配建並移交10%的統籌住房。至此,2017年成都保利共新增土地11宗。這11宗地中,除瞭城北金牛區的3宗地外,其他8宗均位於城南各區,開發體量達106.2萬平,占今年新增開發體量的75%。其中,2宗位於視高,3宗位於天府新區,此外高新區、武侯區和仁壽各1宗。在品牌房企中,保利是第一個進入視高鎮的。自5月初保利進入視高鎮之後,萬科、北辰、新城控股也相繼進駐該區域。




說起“回歸主戰場”,保利動身頗早。過去兩年,保利對產品進行瞭一系列調整,並於今年年初推出瞭其高端線產品——悅系,這一動作也拉開瞭品牌房企“高端之爭”的序幕;隨後在今年9月的發佈會中,保利公佈瞭其“南圖”計劃,從所獲宗地的指標來看,住宅地塊的容積率均不高於2.0,這也與其全新的高端產品路線不謀而合。如今,保利天空之城、保利天府林語以及保利天府南院都已相繼亮相。


踩準熱點板塊

不過,保利並不隻是一味“向南”,在拿地過程中,也呈現出瞭清晰的板塊選擇偏好。這11宗地,分佈於武侯新城、天府新區以及視高等板塊。根據日前銳理數據統計的結果來看,這幾個板塊無論是在今年的土地供應總量還是在成交量方面,都表現不俗。如武侯新城板塊,除瞭保利之外,金茂、龍湖等實力房企也紛紛佈局在此,成為下一個高端產品的戰場之一;此另如視高,這個新晉的當紅區域,更是聚集瞭保利、萬科、新城控股、北辰等開發商。這也意味著,這些板塊將成為未來一段時間內成都樓市的主要供應地之一。


多重保障性“砝碼”

準備好“彈藥帝寶產後護理之家|台中頂級月子中心”,選準“戰場”,對於保利來說,給2018年的考量還遠不止這些。

經歷瞭2016和2017兩年的發酵與調整,接下來的成都樓市將如何走?這是沒有標準答案的。隨著多重政策的相繼落地,成都樓市的變化不可謂不小。而未來,當新的政策、新的市場環境出現,成都樓市又將產生什麼樣的變化?多重“砝碼”,是這場“戰爭”的最後一層保障。

一是擴大落子區域。除瞭在重點板塊加碼,保利也在持續擴大其產品外沿。在其今年已推出的項目和即將推出的地塊中,北至郫都區,南達不限購的仁壽,佈局廣泛;二是堅持產品多樣化。11宗地中,純住宅用地和純商業用地分別占4.3%和15.9%,商住用地的可開發體量則達112.95萬平,占比79.7%,兼顧商與住。顯而易見的,未來無論樓市如何變化,在這樣的“全方位”保障之下,保利都可以保證自己立於不敗之地。

值得指出的是,在9月21日獲取的天府新區商住用地中,將無償配件並移交人才公寓745套,按照三種戶型(60平、120平和150平)3:1:1的配比來算,建築面積合約6.71萬平。2017是成都“人才公寓元年”,保利積極響應政府政策,凸顯瞭其強烈的企業責任心。


除瞭人才公寓外,保利在拿地時也將城市產業配套建設納入瞭考量。

保利的最近一次拿地是在12月28日,在這宗地中,保利將配建並無償移交統籌住房約0.83萬平;12月12日保利獲取瞭一宗位於天府新區的29.6畝商業用地,宗地內須建設面積不少於5萬平的企業區域總部,且須引進世界500強西南區域總部企業與文化藝術相關企業和機入駐。在引入文化資源這一層面,保利算是成都“獨一份兒”,也凸顯出瞭其對於城市文化藝術生活的引領與追求。

保利入蓉十年,這十年裡,保利實現瞭十年七冠,一度扮演著成都樓市的“領路人”一角:2015年成為成都首個銷售額破百億的房企;2017年初完成產品的全線升級,吹響成都“高端之戰”的號角;2017年底銷售額又率先突破200億大關,再次為“保利速度”正名。如今,保利又早早地先人一步,以“全方位”、“多層次”的準備來應對即將到來的2018年,那麼這一次,“保利速度”的記錄是否會再次刷新?保利能否繼續成為眾品牌房企的“成都范本”?保利是否會再次帶領成都步入新的階段?我們拭目以待。


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