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7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
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公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  在他看來,處於白銀時代的房地產行業,下半年即使政策轉暖,也不會出現量價齊升的局面。他認為,近期各地取消限購,意味著政府開始建立市場化的房地產長效調控機制。

  譚華傑表示,商品房市場和土地市場要分開來看,一方面,上半年商品房市場的調控力度較大,下半年市場相對於上半年好轉是大概率事件;另一方面,土地市場的價格沒有明顯下降,調整力度不大,所以下半年的投花壇鄉土地貸款額度資可能會更低迷。



  此外,通過推廣"輕資產,重運營"的經營模式,萬科持續投資性收益上升,凈利上升。鬱亮表示將來還要加大"小股操盤"模式的推廣力度。

  鬱亮對現今推行的市場化調控政策評價頗高,並呼籲長期堅持。在他看來,一方面,過去的調控常被服務於短期目標,從而使得行業調整不到位,因為市場是有周期性的,若調整不充分將帶來更加混亂的局面;另一方面,無論銀根寬松或收緊,對於剛性住房需求的按揭貸款都應長期支持,想調控可以從開發貸入手,畢竟經常調整按揭貸款不利於行業發展。

  機構:20大標桿房企前8月少花千億拿地

  預測商品房下半年將好轉/

  萬科的應對策略,還有一些其他亮點,如事業合夥人制度,鬱亮表示雖然萬科方面既無時間表,也無具體目標,但目前的占比還是有點少,未來還將加持。另外,以價換量也是萬科應對市場下行的策略之一,鬱亮介紹,廣州市場競爭充分、成熟度高,所以會在該地適當降價。

  鬱亮稱,限購多少會誤傷一些合理需求。他建議,能用市場解決的問題,就不要用行政手段。

  "相比商品住房市場,土地市場的調控才剛開始。"鬱亮稱。

萬科鬱亮加碼 小股操盤將在廣州等地降價

  鬱亮表示,目前土地市場調控還不到位,萬科並不會著急拿地。

  "大公司易傲慢,傲慢則不創新;大公司易貪婪,貪婪則更傾向掙快錢。"鬱亮在媒體會上透露,處於社會向互聯網時代轉型、行業向白銀時代轉型中的萬科像"貓頭鷹"一樣始終警惕傲慢和貪婪對公司的侵蝕。

  對於多地政府取消限購、積極救市的行為,鬱亮持謹慎態度。他表示,近期的寬松政策不可能引發市場的劇烈反彈,這些隻是對過去調控政策的糾正,庫存是長期積累的問題,去庫存需要時間。

  在市場下行,銷售受壓的情況下,土地市場由熱轉冷,"底價成交"成為近期土地市場的真實寫照。剛剛過去的8月,房企拿地更是謹慎。

  鬱亮指出,萬科主動擁抱互聯網以求創新,"全民經紀"即是這一思路下的產物,其實質是利用互聯網建立客戶平臺,積極拓客。在他看來,一方面,當下房地產行業從賣方市場向買方市場轉變,使得客源變得更為重要,所以萬科更需大力擴展;另一方面,以前行業內認為異地銷售不可能,但現在電商已有動作,如果開發商再不行動,很有可能淪為電商背後的制造商。

  對於營收下降的原因,萬科董秘譚華傑解釋稱,上半年竣工項目少是主因。

  譚華傑介紹,上半年,雖然土地市場降溫,北京、深圳、廣州、上海等16座城市均出現土地成交溢價率下降、流拍率上升的現象,但是底價仍然很高,所以他對下半年房地產行業的投資趨勢並不看好。

內容來自sina新聞

 以價換量應對市場下行/

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  目前萬科的財務很穩健,鬱亮表示,萬科本身現金充沛,主要融資來源是賣房子的回款,海外融資占比17%,對於開發貸依賴性較弱。譚華傑介紹,今年上半年萬科銷售額首次破千億,已售未結超過2000億元。

  延伸閱讀



  8月17日,萬科交出的2014年半年報顯示,公司營收同比下降1%,凈利同比增加5.6%,投資收益同比增2倍。這些簡單的數字背後隱藏瞭什麼,處於房地產行業拐點中的萬科有何動作?昨日(8月18日),萬科總裁鬱亮在深圳總部向媒體解讀瞭萬科的發展思路。

  "今年的市場明顯謹慎瞭許多。"談及近期北京土地市場出現的流拍,北京一地產業內人士對《每日經濟新聞》記者表示。

  繼孫河熱門地塊流拍後,上周末,位於北京房山區長溝鎮的一宗多功能地塊也悄然流拍,這一現象在去年土地市場火熱之時難以想象。中原地產市場研究部統計數據顯示:今年前8月,20大標桿房企合計拿地僅1825.2億元,相比去年同期的2946.2億元,同比減少瞭1121億元,同比減少幅度高達38%。業內人士也表示不看好未來一年樓市的發展。

  一向被視作房地產行業風向標的萬科,昨日公佈半年營收下滑後的發展思路。

  中原地產市場研究部統計數據顯示,8月份截止18日~20大房企拿地95.3億元,其中拿地最多的房企萬達在杭州及青島有所入賬,其它房企大部分均保持克制,未出手拿地。

  "土地市場流拍或底價成交現象增加,一方面來自於房企資金壓力,在房企資金鏈逐步緊縮、對後市悲觀預期加劇的雙重作用下,開發商在土地市場上拿地的態度更為謹慎與務實。"亞豪機構市場總監郭毅對《每日經濟新聞》記者說道。

  郭毅表示,下半年若無來自房調政策以及信貸政策層面的放松,樓市下行趨勢仍將持續,預計未來除少數熱門地塊外,偏遠地段、土地屬性復雜的地塊成交將會頻頻遇冷,土地市場低價成交、流拍現象將會繼續增加。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出,8月份房價依然面臨下滑的壓力,"信貸環境沒有得到實質性的放寬,預計樓市降溫態勢依然會持續一段時間。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-19/07592871177.shtml

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