201704260450七堵區房屋民間二胎 想知道那家銀行貸款利率最低最有效率 的土地貸款方法

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銀行房屋二胎年息6%
7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元

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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



  如鬱亮般謹慎,他並非害怕王石從"棺材裡伸出一隻阻攔的手",隻是因為商業地產知易行難。雖然看上去很美,但以萬科現階段條件和經驗,商業地產戰略實施起來並非易事。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-25/09002137711.shtml

  如果說前期是因為思想上的分歧(主要是說服王石),萬科商業地產戰略遲遲沒有對外公佈,而在低調試水三年後,萬科對商業地產的認識顯然不如當初那麼樂觀。

  2013年1月,萬科商用地產管理部低調成立,該部門由集團執行副總裁毛大慶分管,總部設在北京。

為萬科董事會主席王石,右為萬科總裁鬱亮

  因此,高周轉、快進快出模式不僅是萬科在住宅開發中秉承的原則,在商業地產開發中,能賣就賣,先養後賣也是萬科商業地產戰略的不二法則。

內容來自sina新聞

  業界一般認為,(如果資本不分開運作)商業投資占比每增10%,可降低ROIC(投入資本收益率)1%-1.5%,影響市值7%-10%。ROIC每掉1%,對股價影響約5-8%。

  最重要一個方面是,商業物業在資產中的占比提升,將對回報率和市值產生重大壓力。



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  所謂總部模式,就是選擇一個商業地產業務領軍人物,成立小規模商用地產管理部,向總部匯報,與項目所在的一線公司協調。這樣做法便於集中集團資源,持續培養專業隊伍,以及外部資源整合。

  目前商業地產在萬科是一件"隻能做、不能說"的事情。但可以觀察到的是,打響頭一炮、占領制高點是萬科商業地產戰略的第一選擇。在萬科商業地產運作第一線,區域中心型綜合商業項目還沒有成功案例,盡快完成這樣一個項目,並樹立為成功標桿,已是萬科的當務之急。

  未來萬科商業地產的架構會怎樣,現在還不好判定。畢竟,各地都沒有做過商業地產,不管未來商業地產放在總部還是一線,在現階段,培養出一批萬科自己的專業人員才是關鍵。

  像北京昌平萬科城這種項目,註定不會是萬科商業地產發展的主流。這其中的原因是多方面的。

樂居專稿萬科怎樣做商業地產?

  另外,絕大多數較為成功的商業地產開發商,都有一個強勢股東,例如創始傢族、集團大股東等,他們看重的是商業地產長期收益和價值回報。但對萬科這種股權結構分散的企業來說,職業經理人的使命就是不斷贏取股東信任,把投資生成財富,回報給股東。

  鬱亮總是強調,萬科不做純粹的商業物業,做商業地產是為瞭更好地賣住宅。

  目前萬科各一線公司已紛紛成立商業地產管理中心、管理部、事業部等機構,叫法各不相同,但具體做法相通的是,在具有集中商業的一線公司內部成立商業地產管理機構,由一個管理層掛帥,對他的考核著重於商業地產的運營效果,通過該管理層協調公司內部資源,這將有利於統籌商業與住宅的開發。

  提起萬科商業地產戰略,王石仍難掩心中不悅。年初亞佈力論壇,當有熟識的記者問及商業地產一事時,王石揚聲說道:"你問鬱亮去吧!"樂居深度報道匯總》》

  換句話說,如果不做商業地產,萬科仍然能夠保持增長,但城市化的推進會將萬科慢慢帶離主流城市。為瞭在主流城市持續增長和領跑,萬科迫不得已關註商業地產,開始多元化轉型。但以萬科現有資金水平,投資商業地產無法形成很大規模,他需要更多合作夥伴。萬科商業土地儲備也並非都在核心地段,這使資產增值壓力加大,對管理團隊也會有更高要求,萬科面臨巨大競爭壓力。

  可以看出,萬科選取瞭對現有管理體制沖擊最小,可以迅速操作的商業地產組織架構。即,"總部模式"與"一線公司孵化模式"雙軌推進。

  新浪樂居深度報道特約作者慈冰/文

  另一方面,雙軌並進的"一線孵化模式"對目前萬科商業地產運作更為關鍵。

  另外,萬科的高周轉、快進快出策略將會完全移植到商業地產項目。與住宅產品一樣,萬科並不打算持有商業地產項目,能賣就賣將是未來很長一段時間的主要策略。

  首先是大環境變瞭。從2009年正式立項研究,到2010年統一思想確定戰略,這期間,商業地產市場環境已發生巨大變化。最明顯一點是,諸多開發商蜂擁而至,商業地產開發量持續攀升,市場競爭激烈。

  在物業類型上,要實現鍛煉隊伍、考察新人的目標,社區商業顯然是不行的。即便凱德置地等商業地產較為成熟的企業,也是把社區商業放在住宅部分管理。目的是將其作為住宅配套服務,方便招商,服務客戶,提升住宅部分價值,成熟後出售獲取利潤。這樣的事情,萬科以前也在做,自然不是一個新命題。

  所以,區域中心型綜合商業才是萬科商業地產戰略的新挑戰。這種物業類型不僅需要發掘商業部分本身價值,也需要更復雜的運營管理能力。例如,一次定位、運營過程中的二次定位,招商(往往是全國性客戶)、集中商務運營等,這對萬科集中資源進行管理和運營提出瞭更高挑戰。

  萬科想要打響商業地產頭一炮,風險最小的自然是北京、上海、深圳等一線城市,而細細梳理這幾個城市的區域中心型綜合商業,已經開工的北京昌平萬科城最有可能承擔打響"頭炮"重任。

  作為分管商業地產的副總裁,毛大慶同時擔任北京公司總經理,在資源調配和支持上,北京昌平萬科城也有著得天獨厚的優勢。

  北京昌平萬科城將於今年年底開業,由北京萬科和北京金隅共同持有,目前的招商工作由萬科北京公司商業管理團隊進行。按照萬科內部測算,該項目持有周期8年,按地區保守租金測算,可以實現凈資產收益率12%,經營性杠桿下IRR為15%,項目總投資回報率達到111%。

  能賣就賣

  其次,即使手握全國近600萬平方米商業地產土地儲備,但對萬科來說,要做出自己的品牌和成熟產品線,絕非一朝一夕可以實現。



  打響頭一炮

  萬科此前在內部討論時已經提出,持有五個20億元規模的商業項目就會對萬科ROIC和市值產生重大壓力。因此,為瞭保障萬科市值長期穩定增長,短期內公司持有的商業資產比例將不會超過15%-20%。

  面對兩種截然不同的思路,這仗該怎麼打?

  這個管理部隻有10人左右,將起到咨詢、後勤服務等功能,並沒有決策功能。具體來說,如果一線公司遇到設計、開發上的問題,將會由這個部門負責解決,遇到招商上的困惑,也會由集團出面進行資源協調整合。

  另一方面,雖然鬱亮曾在萬科內部表態,商業地產是一個新項目,可以嘗試做一點,做成瞭就進一步推廣,"作不成我們權當交瞭學費"。但不能忽略的是,財務出身的鬱亮對財務結果異常看重,如果商業地產戰略影響到萬科正常增長,那最終的結果一定不是"調結構",而是"保增長"。

  目前萬科對一線公司的考核壓力都在區域總經理身上,集團對一線公司的要求很簡單:什麼也不要想,快進快出,高速周轉。因為思路不能與集團統一,上海接連換掉區域老總和一線公司老總,但區域庫存量仍居高不下,業績不夠理想。

  在這樣的高壓氛圍下,由一線公司決定商業地產的配比情況,以及是否由自己來持有,那他們首先考慮的一定是能賣就賣,跑得越快越好。即使這樣會造成很多優質資產被提前賤賣,但這種情況以前有,將來還會有,在發展速度不琉球鄉農地貸款期數降低的情況下,誰又會去關心呢?

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  正因如此,萬科商業地產戰略正陷入一種尷尬境地。"首長"(萬科內部對鬱亮的昵稱)低調地吹響瞭沖鋒號,但整場戰役指導思想卻有兩個:一、允許傷亡(試錯),不計代價占領高地(商業地產);二、要是勢頭不好,可以悄無聲息撤退。

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