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成都:限價太狠,限購太松,全民瘋狂炒房後或將一地雞毛一川抽水肥清理行|彰化找化糞池位置|彰化探勘化糞池位置(政策篇

來源:櫻桃大房子

成都從2016年10月,行情剛剛啟動,就被誤傷調控後,因為不科學的限價方式,以及過於寬松的限購政策,導致新房與二手房倒掛全國最嚴重。

在巨大的價格剪刀差面前,在過於寬松的限購面前,一傢三代搖號買新房,買到就賺到的心理,所有人都希望趁機分一杯羹,全國的投資資金蜂擁而入,成都不再是四川省的成都,已成為全國人民的成都。

而讓人無法理解的是,成都眼睜睜看著大量投資客與可憐的剛需們分食原本就嚴重供不應求的房源,卻始終不去升級調控政策。中央關於“房子是用來住的不是用來炒的”指導方針,在成都根本就沒有得到落實。

人才落戶,猶如火上澆油,讓限購政策更加形同虛設。剛需優先,市場馬上又憑空變出大量的假剛需,最新的青秀未遮山開盤,一千套房,已有7.4萬人登記。

人性的貪婪如此,所有人都想著搖號買新房,過幾年賣出去賺大錢,勝過辛辛苦苦幹實業,對市場早就沒有瞭敬畏之心。

對於當下的成都市場,如果政策不去封堵瘋狂的需求端,僅從供給端增加房源,恐怕開再多的盤,也滿足不瞭市場的胃口。

而瘋狂過後,就是一地雞毛。

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調控扭曲市場

成都是如何一步步陷入今日全民瘋狂搶房的呢?這要從兩年多前的調控說起。一川抽水肥清理行|公寓化糞池位置|台中公寓化糞池位置

2016年10月前夕,在全國熱點城市房價已處於瘋漲尾聲,即將被調控大棒打壓時,成都房價剛剛準備起舞,就被強按住,成為全國首批被調控的唯一一個西部城市。

而成都新房此時均價大概是1.6萬/平米,此後全城限價一刀切,所有樓盤均不超過該價。限價由此開啟瞭成都樓市一步步扭曲的序幕。

但二手房並不在限價限購范圍內,因此處於瘋漲中。2017年3月,二手房加入限購。

跟全國各大城市以傢庭為單位限購不同的是,成都的限購政策是以自然人為單位,每個成都市民可以買一套,外地戶口需兩年社保,也就是說,不管你傢裡之前有多少套房,如果一傢有5口人,還有5張房票。

房票不稀缺,隻要有錢,二套首付6成,三套全款買就行,試問底層的剛需怎麼能拼得過呢?這種限購擺明瞭就是為有錢人放水。

2017年4月,成都加入限售隊伍,新房二手房需拿到房產證三年才能轉讓。

至此,成都一圈層的次新房價格大多已經上漲百分之八九十,而限購、限售政策的調控加碼,加上北京調控效應的傳導,讓成都樓市逐漸回歸平靜,2017年4-9月,成都新房市場出現穩中略跌的走勢。

原以為成都此輪牛市到此就終結瞭。但人才落戶政策,再次引發瞭需求端的恐慌購房。

2017年7月,成都加入二線城市的人才大戰,本科專科落戶可直接獲得購房資格。

原本成都限購就過於寬松,人才落戶,為成都輸送瞭大量的購房人群,截止去年12月底,人才落戶就有9.5萬多人,更是火上澆油,限購相當於名存實亡。

原來漲幅不算多的成都二圈層,成為重點補漲區域,同時因納入中心城市,土地容積率減半,區政府限價不嚴等多重原因導致新房也大漲。

土拍市場也開始火爆,到9月土拍達到高潮,二圈層地價過萬,武侯新城聚集的地王最多,金茂、中海地價最高到達1.7萬/平米,而目前政府限價,周邊的西派城房價也不過1.6萬/平米。

成都粉絲告訴我,9月之後,受高地價和人才落戶兩大利好刺激,讓成都樓市徹底瘋狂。

供不應求下,開發商要求新房全款優先,內部房加價幾十萬賣,渠道費、茶水費等巧立名目,首付不足的購房者,在恐慌之中被逼湧入二手市場,剛需自相踐踏,二手房瘋漲,剪刀差進一步拉大,土地市場也持續火爆。

城區沒有住宅可賣,公寓大量上市,趁著投資資金蜂擁而入,公寓也瘋漲。

2017年11月中旬,搖號政策出臺,前後近一個月,新房賣斷貨。

政府規定開發商必須接受3成首付,出發點是保護首付不足的剛需,但實際上鼓勵瞭更多人加杠桿,購買力進一步得到釋放。巨大剪刀差,也讓房子投資屬性越發誘人,且購房以自然人為單位不以傢庭,於是一傢三代齊上陣,都搖起來瞭。

“新房二手房有20%-50%的價差,搖到就賺到,我身邊太多人,本來錢在股市,沒打算買房的人,都紛紛加入購房大軍。”櫻桃成都粉絲群群友說。

而價差也讓投資客早已忘記瞭限售三年的枷鎖。

於是搖號人數屢創新高,中簽率屢創新低,天天上頭條保持熱度,全民購房狂歡節開始。

在剛需的怨聲載道之中,今年3月31日,成都出臺剛需優先搖號的補充政策,棚改戶占10%,剛需占50%的房源,剩下的普通購房者50%。

這裡,剛需是指從沒有買過房,2016年10月後無房屋交易記錄,夫妻離婚3年內不能搖號。而改善型就屬於普通購房者。

真剛需原以為中簽幾率會大大提升,但結果又是空歡喜一場,剛需優先,馬上就憑空生出瞭大量的假剛需,真剛需依然一房難求。

比如夫妻有房,但外地父母投靠落戶後,因在成都沒有買過房,也可作為剛需參與搖號;同樣,不管你在外地有多少套房,隻要你把戶口遷到成都,買房也算剛需。

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兩大政策問題導致

2016年10月,成都房價剛剛加滿油正準備啟動,才開始漲,按常理,是不可能被調控的,卻因出現瞭某樓盤“一個人買60套房”的“新聞”,剛好被中央領導在成都現場逮住瞭。而重慶到現在都沒有調控,隻能說成都倒黴。

因此,成都便被列入瞭16個首批重點監控的城市名單中,要求嚴格限價,房價不允許超過2016年10月的紅線。

當時成都限價隻要求項目不允許超過周邊均價的10%,不算太嚴格,但2017年4月6日成都土拍招來橫禍,8宗地均以高價成交,比如武侯新城的金茂府1.7萬/平米地王,城北中南1.1萬地王,4月12日成都隻好升級調控,之後才嚴格限價不允許超過1.6萬/平米紅線,因此開發商的地王被深套。

當時,成都樓市除瞭城南漲,其他城區並沒有反應,沒有漲完的行情,硬生生按住,本身也不符合市場規律,因為全國資金是輪動的,錢總會尋找窪地投資。

成都很好的執行瞭中央的部署,維持瞭新房價格的穩定。去年還有一些茶水費、雙合同現象避開限價,但後來政府采取搖號,精裝申報等措施封堵瞭這些漏洞。限價對於成都購房者而言,是個難得的福利。

但對開發商來說,限價導致利潤太薄,甚至虧本,因此捂盤惜售,屢見不鮮,形成瞭新的供需矛盾。

下圖是新浪樂居對成都去年高價地做的價格測算,但實際上根本就不讓賣這個價。

因為成都全城限價一刀切,不管是城中心,還是近郊,遠郊,都不允許超過1.6萬/平米的紅線。比如攀成鋼的仁恒冰河灣,2014年一期就賣1.7萬,二期當時還沒有限價,賣到2.65萬,限價後,剩下未開盤的隻許賣1.6萬,而現在一期的二手房已賣到3.5萬,與新房相差一倍多的價差,比四年前價格還便宜,所以開發商捂盤很久,賣瞭就沒瞭,確實太虧瞭。上一篇踩盤文章已詳細寫到。

客觀的說,這種限價手法不科學,也不合理,其他一二線城市大都是按地段,實行差別化限價,這樣既達到瞭限價的目的,也保障瞭開發商的合理利益,可以激發大傢推盤的積極性。

成都的限價假如要控制在1.6萬/平米紅線不能漲的話,(如果想要突破1.6萬需要與中央申請),其實也有調整斡旋的餘地,比如城區限價2.6萬,近郊限價1.4萬,遠郊0.8萬,均價依然是1.6萬/平米。

在成都,一般分三個圈層,中心城區(一圈層):青羊區、武侯祠、成華區、錦江區、錦江區和高新區。近郊(二圈層):龍泉驛區、青白江區、新都區、溫江區、郫縣、雙流縣;遠郊(三圈層):都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市、大邑縣、新津縣、蒲江縣、金堂縣。

成都想要提高限價的空間大不大呢?恐怕很難!一旦加入瞭16個重點監控的城市,想要再退出就很難瞭,除非成都單獨向住建部去申請,由住建部向國務院匯報成都的特殊性,但難度之大可想而知。而住建部提出的因城施策調控,也是指西部那些經濟不發達的省份城市一川抽水肥清理行|台中抽化糞池|台中抽化糞池推薦|台中市抽化糞池|台中市抽化糞池推薦,比如甘肅蘭州上次就微調整瞭限購,其他重點城市,都隻能以人才引進的名義變相放松限購,至少限價都不敢輕舉妄動,還在死守2016年10月這條紅線。

成都的限價如果采取一刀切的話,有可能引發一系列問題,不止是繼續造成剪刀差引發大傢哄搶,還有土地。

成都樓市火熱行情下,今年3月的土拍,卻意外出現瞭流拍+底價成交,土地位置都不錯,三環以內,按當地業內人的分析,其中一個重要原因,就是限價導致開發商算不過來帳,拍瞭地又不讓賣高價,所以開發商也沒有拿地欲望。要知道去年高價拿地的一批開發商,地價比房價還高,被深度套牢中不能動彈。

所以調整限價的方式迫在眉睫。如果這種情況延續下去,開發商不補倉,後續的新房供給量也是問題,政府隻能想辦法,降低土拍價格,多供點好地。

同時,對成都的土地財政也是拷問,根據銳理數據的統計,2017年,成都賣地收入為1222億元,約占整個成都地方財政收入的40%以上。

地王的出路在何方?在中央高壓的態勢下,這16個城市都不敢輕舉妄動,地方政府沒有特權單獨給地王放行,南京合肥深圳等城市的地王都隻能采取拖拉術,盡量延緩施工,等到中央松口的那一天,深圳2015年的地王到現在,兩三年瞭還沒有開盤,因為政府限價開不瞭高價就要虧。

歸根結底,成都今日出現全民瘋狂搶房的盛況,是由兩大政策問題導致,限價和限購,限價造成瞭嚴重的剪刀差一川抽水肥清理行|透天化糞池位置|透天厝化糞池位置,吸引瞭全國的投資資金,限購太松導致購買的人群太多,造成瞭市場恐慌,讓他們舉傢沖進樓市,即使他們本來沒有那麼迫切想要買房,卻因擔心再也買不起房而提前入市。

非要把底層的剛需一次性趕盡殺絕才肯罷休?當看到購房者無力的吶喊時,我隻能深感同情,這樣畸形又瘋狂的市場,何時才是盡頭?其實辦法不是沒有。

要想快速讓成都樓市冷卻,隻需對癥下藥,一、升級調控,從嚴限購,將投資客趕出市場;二、調整限價方式,減少價格剪刀差。

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房價未來走勢

房價未來怎麼走,我們先看下新房。

(1)新房(以下圖片均來自銳理)

2016、2017年成都的新房已經是嚴重的供不應求瞭,2017年,成都新建商品住宅共計供應131450套,較2016年減少39.0%,成交量是199166套。主城區、近郊、遠郊去年底的去化周期都隻有7個多月,今年到現在過去4個多月的時間,每次開盤必清盤,去化周期隻會更短。

而開發商手裡的土地儲備量本又不多,再加上現在拿地的積極性不高,短期的供給量是非常令人擔憂的。

我們看下2016、2017年的土地供給量,政府土地收入是翻番瞭,但土地出讓的面積反而減少瞭,相比2014、2015年明顯減少,當然,城區能賣的地也不多瞭,要賣隻能加大近郊和遠郊的地。

看下未來的計劃,成都2017-2019年計劃供應商品住宅用地27000畝,年均9000畝,可建約40萬套普通商品住房,滿足約130萬人住房需求。其中,2017年計劃供應商品住宅用地8800畝,但實際供應7773畝,未完成指標,相比2016年減少22.8%。

截至2016年末,成都已建成登記城市住房495萬套、4.76億平方米。成都1600萬人,按人均40平米計算合理的居住需求,需要6.4億平米,6.4-4.76也就是1.64億平米。

成都2017年公佈的未來5年房地產業發展規劃顯示,將新建住房160.6萬套、1.7億平方米。1.7億方包含保障性住房、拆遷安置房、商品房、人才住房、產業園區配套住房等,多維度全方位共同保障“住有所居”。

也就是說,5年後,隻要每年人口不增多,成都總的房源完全是夠住瞭。

所以,為瞭維持市場的價格,成都想出瞭一個辦法,降低容積率,過去密集的蓋高樓,以後多蓋洋房疊拼,過去蓋小戶型,以後多蓋大戶型。

前幾年成都人認為,成都屬於平原,土地多,房子完全夠住瞭,所以房價不會漲,但估計誰也沒想到這一波會暴漲這麼多,我在成都東南西北都跑瞭一圈,確實發現未開發的土地很多,隻要政府肯賣地,但每年的建設用地是有計劃出讓的,所以土地供給量不可能突然放大,而當需求激增的時候,供給跟不上,就會出現斷層,眼下的辦法,也隻有將需求控制住,給供給跟上來一個充分的時間。

吳思竹(歡迎關註其公眾號,直接搜索吳思竹)之前統計過,目前成都可售的新房潛在供給量,有200個樓盤,全部位於主城區、高新南區、天府新區核心區和部分近郊區域。這200個樓面價在8000以下的樓盤,按最保守的統計,尚有13萬套房源可形成供應。

但因為限價,開發商捂盤惜售,不願意推出來,所以短期始終是供不應求。

如果政府不讓步堅持限價,我覺得最終開發商還是會扛不過政府,開發商上半年可以不推,但下半年必須得推,否則你全年的業績怎麼完成,怎麼交差,特別是現在信貸收緊的環境下,開發商融資成本上升,財務成本很高,能拖一年半載,也拖不瞭兩年三年不賣。

從成都市公佈的未來5年計劃來看,政府導向是以後首次置業的剛需去買二手房,改善型買新房,所以新房將以大戶型為主,豪宅為王,那不可避免總價會偏高,置業門檻會越來越高。

因為現在新房限價,所以是好時機,我覺得改善型群體,如果你本身有房子,現在可以大膽的賣掉二手房,等著去買新房,即使你沒有搖中,回頭再去二手房市場抄底也來得及,因為每個搖新房的投資者,都想賣二手套現,二手房拋盤量會越來越多,調整期已經來臨,至少三年不用擔心房價漲。

過去成都70/90政策的實施,小戶型居多,大戶型少,二胎政策實施後,按道理,市場改善型的需求非常龐大,政府引導發展大戶型,也是根據實際出發,其實2015年這一波以來,市場的主力戶型也是以改善的套三套四為主,因為成都已經開始進入瞭改善時代,隻不過買不起或者買不到一圈層新房的,被迫退居二圈層改善。2017年成都新房套均面積已經上升到瞭103.3平米。

但我們看下面這張圖,成都單價4000-9000,總價40-80萬的產品最好賣,其次是單價1.2-1.4萬,總價120-180萬的產品銷售不錯,也就是說,成都的購買實力其實並沒有大傢想象的那麼強。

不能否認,成都是四川唯一的中心,他未來依然有巨大的人口吸虹效應,各個地級市縣級市的人,為瞭教育,醫療,都渴望去成都買房,在成都打拼的四川省外來人員也都渴望留在成都安傢,但他們的購買力是有限的,總價高瞭,價格貴瞭,承受力就不足,要麼就隻能繼續往城郊走,買便宜的房子。

原來有房子的還好,可以賣小換大,加杠桿,但是月供壓力也大瞭。

那目前這麼瘋狂又是怎麼回事呢?其實大傢都是奔著買到就賺到的心態,投資需求為主,還有很多人是跟風,擔心不買就再也買不起的未來剛需,提前透支的需求。這些需求一旦透支完,會對未來三到五年的市場形成調整壓力,但現在還在釋放過程中。

現在開再多盤,都沒辦法把這些人手裡的資金消耗完,因為他集聚的不止是成都人的資金,還是全國人的資金。這種瘋狂的狀況,我估計要等到成都升級調控之後,或者等著二手房降價,直到沒有價差才能平息。

新樓盤青秀未遮山今年5月份開盤一千餘套,報名的人數就是7萬多。

成都也在加大商品房供應,希望從供給端來緩解中簽率過低的問題。但我覺得不從需求端壓制,根本無濟於事。因為金錢的誘惑太大,人性的貪婪決定瞭,新房讓其欲罷不能。

如果沒有瞭剪刀差,市場還有這麼多需求嗎?答案明顯是否定的,現在大傢對市場早已沒有瞭敬畏之心。

(2)二手房

吳思竹剛剛寫瞭一篇二手房的文章,從鏈傢的公開數據可以看到,今年元旦,成都鏈傢外網的二手房為18000套;春節23000套;而當前是38164套。而鏈傢還有一個內網,隻有經紀人才能查看,共有57000套左右。而成都透明房產網的最新數據為,二手房房源68748套。每傢的份額不好說,但成都的二手房存量不少。

短短幾個月時間,二手房套數激增,說明業主拋盤套現的現象越來越多,主要還是剪刀差太大,傻子都知道先高價賣掉二手房落袋為安,再低價去搖新房,賺取差價,即使新房以後不能拋,至少高拋低吸,幾十萬就到手瞭。

所以我為什麼不建議你現在去買二手房呢,現在買二手房,就是去替投資客接盤。

下圖是成都市政府公佈的數據

目前成都二手房成交量占比是35%,新房占比是65%,在一個二手房交易占比還沒有超過一半的市場,房價往往會朝著新房價格走,而不是新房跟著二手房,尤其是新房被嚴格限死的情況下,新房的吸引力更大。

有的人認為現在成都是新房價格太便宜,而不是二手房價格太高,假如這個前提成立,隨著新房供給量增加,而購買二手房的人減少,拋售二手房的人增加,那二手房價格是不是也會下降?

實際上,成都很多粉絲跟我反映,成都二手房市場已經有下降趨勢瞭。有粉絲位於東2.3環小區所在房子,17年4月份左右105萬,6月份130萬,12月160萬,現在降到150萬尚未成交。

但因為新房太難搖到,很多人在沒有搖到之前,都不敢賣二手房,害怕踏空,現在拋售二手房的一般是手裡有多套房源的投資客居多,改善型群體一般不會急於降價賣,所以短期二手房還不會形成降價潮,投資客一般先知先覺。

未來二手房的降價空間大嗎?關鍵還是看政策,如果大傢買不到新房,也隻能去買二手房,那二手一川抽水肥清理行|找化糞池位置|台中找化糞池位置房價格短期就還有支撐,但如果調控政策升級,把投資客徹底趕出去,需求能通過新房得到釋放,二手房市場大量拋售,可能會回調20%甚至更多。

不過就算調控不升級,時間拉長來看,成都的二手房市場,也避免不瞭調整,主城區因為未來新房供給量不多,以存量交易為主,二手房價格可能會稍微好點,不過漲多瞭也不行,沒人接的起盤瞭,還不如去天府新區買新房,而近郊和遠郊的新房供給量那麼多,二手房的競爭壓力那麼大,還能支撐的住嗎?

別人瘋狂時,就是你出貨的最好時機,不要舍不得最後一個銅板。
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