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  具體模式是成為不盈利的眾籌互助住房銀行(以下簡稱"銀行"),其核心運營形式:1)資金來源分強制繳納和自願存款兩部分。強制繳納部分,公司端強制繳納,個人端買房的人強制繳納,不買房或即使買房也不打算公積金貸款的人,可免繳。自願存款部分,是指個人和機構可自願存錢。2)"銀行"本身不盈利。僅充當眾籌和貸款中介平臺,所有收益全部返回給存"銀行"的人/機構。3)財政補貼讓"銀行"運營無成本化。4)專款專用,主要發展兩類業務:一是公積金貸款業務;二是公租房運營。

  另外一個設想是,有傳言住建部曾考慮將公積金部門改革成政策性住房銀行,但基於多重考量,後來選國開行組建住房銀行,這事就不瞭瞭之。我認為這個設想具有一定建設性土地貸款高雄林園土地貸款,隻是按政策性住房銀行模式去組建並不可行。首先,全新組建一套專業班子的運作成本太高。其次,除瞭強制繳納的公積金,如何吸引人們來存儲?再者,以公積金為資本的政策性住房銀行投資領域會同樣嚴格受限,因此投資增效依然困難。

  任何改革都應在盯死本質目的的前提下,靈活創新形式。

  至於公積金的本質,我認為有三個:其一,每個人都有購房/租房需求,公積金制度其實就是機車貸款二胎年息為這種需求提前儲蓄;其二,公積金制度實際上是暫無購房需求的人借錢給即將買房的人,具有互助性質;其三,公積金貸款利率顯著低於商貸利率,大大降低按揭壓力。

  怎麼改?有人建議放開公積金投資領域限制,允許投資資本市場,以獲取更高收益。這明顯是頭痛醫腳,而且是采用高風險的化療。如果公積金被允許投資資本市場,在賺瞭跟我無關、虧瞭就沒有瞭的預期下,或引致整個制度破產。

  4)有瞭國開行版住房銀行後,還有公積金版住房銀行存在的必要嗎?兩類住房銀行其實是互補的:前者是專註開發端的住房銀行,旨在推動保障房建設;後者是專註需求端的住房銀行,旨在降低購房門檻和成本。隻有兩類住房銀行同時發力,才能構建出完整的住房銀行體系。

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  公積金改革就應緊緊圍繞上述三個本質目的,進行靈活的形式創新。改革所要達到的目的包括:第一,讓繳納的人願意將錢留下來,並讓不相關的人/機構願意將錢存進來;第二,公積金可交首付、也可自由支取,不買房可免繳;第三,運營無成本化。



內容來自sina新聞

  該模式有諸多好處:國傢層面,推動瞭更多人居者有其屋。代價是要用財政補貼"銀行"運營,但由於業務板塊簡單,不需要配備很多人員和很大場地,隻需在原有規模上小幅擴張即可,財政支出很小。個人層面,存款的人資金回報可觀,收益率會遠高於銀行存款利率,由於穩定無風險,客觀激勵瞭個人不提取公積金,同時吸引個人/機構將錢存進來;有公積金貸款需求的人,公積金可抵首付,降低瞭購房門檻,由於能貸到足夠資金,按揭顯著降低。

  當然,上述模式仍有一些問題需要被解決:1)如果公積金存款不足或過剩怎麼辦?這可通過對強制繳納和自願存款實行差別化利率予以解決。自願存款部分存款利率可雙向調整:餘額不足時,適當調高;過剩時,適度下調。公積金貸款方面,也應按"貢獻額度"和"非貢獻額度"實行差別利率。"貢獻額度"按存入"銀行"的錢乘以存續時間計算。這將激勵更多人將錢留在或存入"銀行",也提高瞭收益率。

  2)如何有效控制風險?由於人員有限,公積金住房銀行不可能去做翔實的盡職調查。所以公積金住房銀行最好與商業銀行一同提供組合貸,讓商業銀行去做盡職調查。另外還需國傢立法規定,如果個人按揭違約,公積金住房銀行較商業銀行具有優先清償權。

  3)如果隻有租房需求怎麼辦?個人認為,繳納公積金或存公積金住房銀行超過一定貢獻的人,不管其收入如何,隻要其在工作所在城市沒有住房,公積金住房銀行承包的公租房可優先提供給他們,以回報他們,也可激勵更多人將錢存進來。

陳開朝公積金版住房銀行能否破繭而出

  (作者為中國房產信息集團研究員)

  2014年6月,國開行版住房銀行獲批。相比之下,此前住建部設想將公積金機制改革成住房銀行的消息開始沉寂。不管怎樣,越來越多人認為,公積金制度本身是有必要改革瞭。因為現有公積金制度正遠離推動居者有其屋的最初理想。我國現有公積金制度弊端顯現,進入非良性運營循環下行通道,改革已勢在必行。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/07582855256.shtml

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