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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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  中原地產機構註意到,雖然二手住宅市場成交量有回暖跡象,但相比去年10月份的成交量仍有很大幅度的縮減。10月前26天21個城市成交量較去年同期縮減約4成。六城市中原地產報價指數繼續跌多漲少,僅有天津和成都指數環比上漲,其餘城市指數均有不同程度下滑。"房貸新政"使得中原報價連續兩周上漲之後,又迎來連續兩周的下滑。這說明市場對房價轉跌為升的信心不足。

  央行9月30日發佈的房貸新政,其效應已開始顯現。

內容來自sina新聞

  基本面背後的庫存危機

  一線城市表現最為突出。中原地產數據顯示,10月前26日,40個重點城市新建住宅成交面積較9月同期增長9%,其中一線城市表現最為突出,增幅達到23%。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211

  一線城市是避風港嗎?

  回暖或難持續

  二手房同樣有回暖跡象。中原地產監測的21個大中城市二手住宅成交量逐周回升,上周較9月周平均增加約兩成。其中一線城市表現更佳,上周成交量較9月周平均增加約三成。

  中原機麥寮鄉土地貸款構得出的結論是,從風險角度看,上海的崇明存在供應過量的情況,且短期內難改變;北京五區供應過量,但平谷區可能成為未來北京新建住宅集中供應區;廣州除蘿崗區外,核心區荔灣區和黃埔區亦存在供應過量的情況。

  經濟學傢李稻葵的判斷是,與2008年那輪調整隻持續幾個月的時間不同,這一輪房地產調整恐怕需要兩年甚至於更長的時間。李稻葵對於樓市趨勢悲觀的兩大理由是:第一,城市人口對住房需求已經基本得到滿足。人均住房面積34平米,89%的傢庭都有自己的住房,超過10%的傢庭有兩套房甚至更多;第二,老百姓對於投資的興趣點已經從房產轉移到金融投資。

  在庫存未明顯改善的背景下,房企擴張的盲動性有可能導致房地產行業繼續面臨產能過剩,這就決定年底及2015年去庫存仍然是市場主旋律。

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  但房地產行業的智囊們對前景並不樂觀,包括有著先天性唱漲習慣的任志強。

  真正影響房地產市場發展的,是經濟學傢關註點之外的供求關系。任志強認為,房地產之所以還需要至少9-10個月回暖,是因為目前還有5.7億平方米的庫存需要消化。

  同策機構從當前市場庫存壓力監測得出的結論是,截至今年10月,一線城市存銷比雖略有降低,但仍面臨去庫存壓力;限購松綁或取消後,二線城市存銷比繼續分化,監測城市中僅合肥、南京、南昌、蘇州等少數城市處於合理區間或有房價上漲壓力,其他二線城市庫存仍然偏大。大多數三四線城市去庫存壓力較大,房價面臨下跌可能。當前限購松綁等政策,並未改變去庫存的市場基本面。

  值得註意的是,任志強所推導出的9-10個月以後回暖,還存在一個重要前提。"如果新開工不增長或者嚴重的負增長,持續到明年9月份的時候,才可能出現較好的回升條件。如果大傢看到形勢好瞭,錢也有瞭,融資條件也有瞭,迅速擴大投資和擴大生產,那就不一定出現明年9月份以後持續回升的一個局面。因為供求關系始終在決定著市場。"

  在SOHO中國董事長潘石屹看來,任志強所擔憂的這種前提很有可能發生。潘石屹認為,過去10年,房地產長期處於黃金時代,而這使得房企們存在慣性地盲目擴張,而這可能加劇行業的悲觀局面。

  同策咨詢研究部數據顯示,TOP20房企2009-2013年5年期間,銷售金額年復合增長率達到29.9%(同期全國平均銷售金額增長率15.2%),銷售面積年復合增長率達到22.7%(同期全國平均銷售面積復合增長率7.65%),TOP20房企的平均增速明顯高於行業增速,這一方面反映出TOP20房企市場擴張能力優於其他房企,但另一方面,品牌房企出於對業績和增長率的貪婪追求,在資金、人員、土地各方面不斷加大投入,即使在市場條件不佳的情況下依然試圖達到15%甚至20%以上的年增長率,導致房地產行業產能過剩,供應過多,庫存高企。

業內對樓市回暖時間幾成共識尚需一年

  不少房地產行業人士認為,庫存危機可能隻存在於二三線城市,而非一線城市。去年以來,主要房企為規避風險而重回一線城市。但一線城市是否真的是"安全港"?

  中原地產對北京、上海、廣州及杭州四個城市2009年至今的累計土地出讓和新房銷售量進行對比分析後發現,其中的三個一線城市,雖然整體上土地供略小於求,但分區來看,個別區域仍存在宅地供應過量,消化周期過高的潛在風險。如北京的平谷區和上海的崇明;而杭州雖然整體宅地存量過大,但上城區、下城區和西湖區的宅地供應卻是不足的。

  本報記者 王營 北京報道

  

  盡管任志強通過中國城鎮化率所帶來的巨大需求,推導出房地產市場仍有較大的市場增長空間,但他並不認為,此輪政策上的放松能夠為房地產市場帶來真正的利好。如果新的政策(指央行信貸放松)落實得不好,房地產市場未來可能是一個底部延長線,但再向下的可能性也不太大;如果落實得好,就會出現 U型發展態勢,即,逐漸開始回升。而且,這種可能存在的回升狀態也將是非常緩慢,不是迅速的U形拉升。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-30/07512966011.shtml

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