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  站在甌江邊的臨時大堤上面,央視財經《經濟半小時》記者見到所謂的項目現場不過是幾臺打樁機在工作,還完全是處於剛剛開始打地基的階段,如果9000元的價格是真實的話,不但要虧損,還直接會違反本公司和當地政府的相關規定。指著對岸若隱若現的一個樓盤,薑孟軍告訴《經濟半小時》記者,那個就是鹿城廣場,是溫州最貴樓盤,2011年售價最高時市價8萬元/平米,但是把這兩個隔江相望的項目放在一起相比,薑孟軍也感到啼笑皆非。

  溫州平安易居銷售人員:它還可以少,如果誠心的話它還可以少。

  資金鏈斷裂致溫州多處出現爛尾樓盤

  溫州三江立體城就是諸多報道中提到的樓盤,樓盤位於溫州甌江北岸永嘉縣,在一處高速公路的邊上,央視財經《經濟半小時》記者終於見到瞭還是一片荒蕪的工地現場。根據報道,這裡將以超低價9000元每平米開盤,是同地點房價最高時的八分之一。不過《經濟半小時》記者見到三江立體城總經理薑孟軍時,薑孟軍告訴《經濟半小時》記者,他也是從媒體上知道這一消息的。



內容來自sina新聞

  陳永峰:忐忑的原因也就是說,又沒有什麼政策,老的政策沒打破,新的政策沒出來,市場現在到底走勢怎麼樣也不知道,因為我賣這個樓盤肯定是跟整個區域的經濟相結合的,區域的經濟當中,比如說整個區域走好瞭,溫州的中小企業這些經濟走好瞭,他們是購房的主力啊。

  薑孟軍告訴央視財經《經濟半小時》記者,立體城的項目是由萬通地產、新希望集團總共投資210億元,項目規劃用地面積765畝,建築面積180萬平方米,將會成為溫州最大樓盤,項目一期剛剛破土動工,成本價至少要在15000元左右,作為一個外地來溫州投資的開發商,他對近期關於溫州樓市的一些消息表示很不理解。

  在一傢房地產中介的報價單上,央視財經《經濟半小時》記者瞭解到一處鹿城廣場的掛牌價是四萬三千八百元,這裡還是一套頂層的房屋,屬於最貴的戶型,即使是這樣的好房源,依舊很難出手。

  溫州平安易居房地產營銷有限公司董事長薑毅:因為每一傢庭都在服務某一個企業,這個企業都是跟某個節點上都要融資,當社會金融的這個資金鏈發生問題的時候,從最核心的部分的這種掌握大量資金的企業開始影響,輻射到它的產業鏈下遊企業,輻射到產業鏈下遊企業的每一個員工,每一個傢庭。

  央視財經《經濟半小時》記者:基本上這邊都是賣紅酒的嗎?

  陳永峰現在的壓力一方面是銷售數據的急速下滑,另一方面是他擔心有太多的不可預知因素。

  薑孟軍:目前看來還是有一定的距離,因為這邊整個市政配套設施完全還沒有,交通、水電等等的配套設施都還沒有,都要靠我們項目未來來修建。

  央視財經《經濟半小時》記者:那現在估計什麼時候能完工?

  事實上,處於煎熬中的不止黃東升一個傢庭,資金的短缺已經觸及到溫州每一個行業、每一個傢庭。

  王宏偉:價格現在均價一萬三、四(元)左右。但是一萬三、四(元)左右,賣瞭以後基本上不賺錢,因為它樓面價拿得還是比較高,六千多(元)。原來我們拿這個地的時候,我們做預算這個地方可以賣一萬八,那現在一萬三、四的話,基本上就全部賣掉能保本。

  王宏偉:就是說溫州所有的地產,包括房地產開發這幾年,它不是賺不賺錢的問題,它是能不能退得出來,就是說原來投進去的錢能不能全身而退,現在很多像溫州有些小的房地產,基本上就是這個項目做完或者就不做瞭,有些該虧掉就虧掉瞭,因為他們很多都是拼起來的稍微好一點,如果你是一傢,比如說如果是一個房拿過來是一傢的錢或者兩傢的錢,那虧得一塌糊塗,所有錢抽不出來,他就破產瞭。

  原本計劃能夠賣到一萬八的價格,銷售的實際價格不過是一萬三四,如果再算上每年至少10%的財務成本的話,這樣的價格小額信貸利息試算二胎年息幾乎就在盈虧點之間瞭,那麼,王宏偉為什麼會把價格壓得這麼低呢?

溫州二手房市場不甚景氣,好房源依舊難出手溫州二手房市場不甚景氣,好房源依舊難出手

  工人:完工?完工那不知道。

  溫州中梁地產集團常務副總陳永峰:但是兩套拼一套,當時我賣給你的時候還是沒有限購,或者就是說,我們先簽瞭合同。而且當時有一個很幼稚的想法,就是我們比如說隻能買一套,把半套先買掉瞭,另外兩個半套,我們先簽合同,不備案,我們就是很幼稚的想法,就等,等國傢這個政策,它限購可能會放掉瞭,一直在等嘛,大傢都是在有這個期望,放掉瞭以後,再起來,是這麼來想的。哪想到現在都等不來,占主力,很多都是這樣戶型的。這個時候我講啊,這個事情就害死人,然後我們就也是慘痛。

  陳永峰談到的這個樓盤要在9月底才正式銷售,他心裡現在已經主動下調瞭20%的銷售價格,利潤和價格在他看來都不是主要的,最主要的就是如何盡快的把房子賣出去,保證資金的安全,從事房地產行業的他經營著溫州最大的房地產企業,而今他正在經受著前所未有的壓力。

  溫州市酒類行業協會會長徐亮:原來這裡面還是比較多的,比較集中的一個酒的(聚集地)。

  黃東升:最高報價,評估價1096萬(元)。就是評估價原來的對折瞭。現在用是評估價的6折,還是沒人要。

  徐亮不無傷感的告訴央視財經《經濟半小時》記者,前兩年這條街上有十幾傢經營各類酒品的銷售店,而今開門的隻有三傢,其他的不是關門,就是被賤賣瞭,與樓房一樣,現在溫州有各類諸如企業、礦山、酒坊等優質資產在低價出售,用以盤活資金。在如此環境下的溫州樓市要做的事情可以說是千頭萬緒,不過很多專傢建議不如先從最簡單信息公開做起,溫州樓市並沒有喪失未來。

  溫州平安易居銷售人員:這些基本上都是欠債的,現在大部分像這種高檔住宅,出售急售的都是欠債的比較多。掛過來的時間是這樣子的,它現在掛過來的時間是兩到三個月瞭,因為之前價格比較高,大概要五萬(元)左右,現在隻要三萬多,四萬多(元),因為這些的話,市場,比如說客戶,如果他需要的情況下,才會去看這種。

  樓市影響波及企業傢庭,溫州樓市數據的公開、透明值得重視

  中歐地產集團溫州房地產有限公司總經理王宏偉:去年8月4日開盤,整個建築面積是二十萬平方米。樓房的銷售整個去年,我們這個樓房銷售,在溫州市來說算是比較不錯的,排在前三位。整個銷售率80%以上,整個溫州從去年開始,比如說去年、今年整個房地產都不怎麼樣。所以應該說我們整個銷售這方面還算比較可以。

庫存量暴增推動房價下跌,開發商資金鏈斷裂是真正原因所在庫存量暴增推動房價下跌,開發商資金鏈斷裂是真正原因所在

  黃東升:那我自己的資產是足足有馀的。不管怎麼樣賤賣,怎麼樣也好,問題是現在怎麼樣,我還可以有,他們要現金,我的資產全部的房子裡面,這是一個最大的矛盾,但是我一定要把帳還掉,所以有人要我就賣,不行我把這套房子也賣掉給他們抵債,欠錢還錢。

  溫州中梁地產集團常務副總陳永峰:即使利潤不高,我的價格比原來都賣得低的多瞭,我還是怕這種去化率,就是我賣的瞭,賣不瞭,即使說你價格賣低一點,稍微有點利潤,你能快速地把這個盤如果清掉、賣掉,而且把資金回籠瞭,這個也是可以的。所以現在擔心還是去化率的問題,還不是價格的問題。

  如果按照薑毅所說,溫州樓市確實是在下行,經過瞭32個月的跌跌不休,溫州市區內商品房平均價格從3萬2跌到瞭2萬,應該說下跌瞭40%,那麼,在過去的32個月也就是將近3年中,溫州的房地產行業究竟發生瞭什麼呢?

  溫州三江立體城總經理薑孟軍:如果是我說賣9000(元),我虧著賣,那對我來說不利。第二個,我們公司也有一個嚴格的禁令,到現在為止,沒到這個時候,那麼我去定價,公司政策、制度上不符合。第三個,政府的制度也不行,因為價格還沒到定價的時候。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/08232766441.shtml

  業內人士透露,這個項目是溫州本地企業開發的,溫州地產企業有個獨特的模式,股東可能有幾十個甚至上百個。

  這位銷售人員告訴央視財經《經濟半小時》記者,由於房主著急還債,如果誠心的話這個房源可以在四萬左右甚至更低的價格成交,這與最高時的價格相比的確減去一半還多,但是並沒有跌破它當初的開盤價格,那麼,溫州的一手房的銷售情況如何呢?我們來到瞭永嘉縣的一處售樓處。

  就是這一個個無法預測的因素讓陳永峰很難做出一個正確的選擇,但是銷售價格的繼續下跌已經是一個既定的事實瞭,那麼,時至今日溫州市區整體樓價究竟是怎樣的呢?

  作為一個外地人王毅已經在溫州生活多年,他幾乎沒有見到外地人在溫州購房,20%的外來人口幾乎沒有購房,這也與國內其他城市完全不同,為什麼會出現這種情況呢。

  央視財經《經濟半小時》記者:應該都是這種規模,是吧?

  黃東升:這是第三次拍,第一次900萬(元),(第二次)700萬(元),現在500萬(元)。

受樓市的消極影響,企業資金短缺,曾經的賣酒聚集地如今開門的隻剩三傢瞭受樓市的消極影響,企業資金短缺,曾經的賣酒聚集地如今開門的隻剩三傢瞭

  我們常說,人的肌體發燒熱在表面,根在體內,樓市的表現其實也一個道理。從溫州上世紀八十年代的八大王民營經濟起步到後來全民炒房,可以看出一條清晰的軌跡,全民炒房吸走溫州豐裕的民間資本,經濟脫實向虛導致實業失血、傳統低端產業錯失轉型良機,資金成為制約著整個溫州各行各業的枷鎖。從資本的流向可以洞悉一個時代的全部秘密,資本為什麼會抽離實業,經濟為什麼會脫實向虛,這些才是真正值得我們關註和解決的問題,表面的發熱退熱容易處理,但如何讓根子裡強筋健骨才是我們需要重視的。從這個意義上講,需要轉變的不僅僅是溫州。

  溫州購房團團員黃東升:這筆錢給我是2011年的12月31號6點半鐘發給我1800萬(元),它說做額度,做營銷,叫我幫幫忙,把這些款貸出來,然後我用這筆錢買瞭海港的一棟樓,其實我不需要買樓的,錢貸給我,好貸當然來買樓瞭,樓買過來以後我也沒住,這個房子也很大,有600平方,一直放到那邊。現在銀行就催著我們要錢。

  央視財經《經濟半小時》記者:這是第幾次拍?

  陳永峰:那麼2013年的5月份到10月份,這個階段還算是比較好的,房子賣的比較好,甚至一些盤的去化率都要達到90%以上,那是挺好的。一到瞭2013年的10月份以後,整個形式就是急轉而下,就不好瞭,不好以後到現在的話,那肯定是比較差的。

  溫州購房團資深團員黃東升:那個時候買過來是2200萬(元),現在596萬(元)在拍賣。

  王毅:我們要在這個地方買房是可以,買房是買得起,但是為什麼說不願意在這裡,不願意在這邊買房呢。第一這個城市的配套不是特別的完善。第二,老區配套裡面,我們覺得花那麼多錢買到老區裡,房子也不是新的,小區也不是新的,要一個生活環境沒有,封閉的環境也沒有,都是一些商住樓為多。

  走進施工現場現場,央視財經《經濟半小時》記者見到瞭為數不多的幾個工人在休息,沒有人在工作,工地裡面還晾曬著衣物,沒有人知道何時能夠完工,生活在附近的居民倒是說出瞭這個樓盤的歷史。

  居民:五、六年瞭,

  央視財經《經濟半小時》記者:這房子蓋瞭有五、六年瞭?

  居民:有五六年瞭,一直在蓋,五六年還沒有蓋好呢。

  溫州平安易居房地產營銷有限公司董事長薑毅:如果說原來的房子賣三萬二千(元)的話,那應該打瞭六折,應該會有的,2萬左右,2萬左右要的。用瞭三、四十個月的時間。那大部分下跌的時間,應該是在2010年,或者201111年的這個結點是比較高峰期的。像近兩年,像2013年、2014年,房價應該說,還是在數據上的表現還是陰跌的狀態,但是尺度都不大,可能都是2%(跌幅)。

溫州豪宅降價6萬 房產商低價售樓隻為全身而退

  溫州搜房網總經理王毅:曾經有一傢房開,他的股東有300多個,也就是說他的融資渠道甚至是有點像這種民間集資一樣的那種感覺。政府是打擊這個的,民進集資是打擊的,但是它通過其它的方式,幾百個股東一起融進來,那這樣就是資金特別復雜。

  溫州中梁地產集團常務副總陳永峰:業餘部隊上來以後,拿瞭地以後,沒有專業的設計,沒有專業的市場調查,沒有一個專業的策劃、推廣,最終實際上就下來瞭,實際上周期就下來瞭。

  正像業內多位專傢擔憂的一樣,與國內很多城市擁有多個具備實力的開發商不同,以民營經濟見長的溫州,事實上並沒有幾傢專業的具備強大實力的房地產開發商,由此就會在開發決策出現一系列的問題,導致另外的一個問題又凸現出來。

  溫州搜房網總經理王毅:我們就按900萬人的比例來算,外來人口占的比例接近是18%到20%。那20%外來人口在溫州購買房產的比例相對來說是非常小的,這在全國任何一個城市來說都是很小很小的一塊比例。

  溫州中梁地產集團常務副總陳永峰:溫州樓市連續跌瞭三十三個月,這是一個數字,這個數字聽瞭以後很驚訝,原因在哪裡,也是當時整個溫州土地的資源比較少,而且推出來的量也是非常少,需求量也比較高,這個時候房價節節攀升,攀升到就是說在我們中國,一線城市的價格。

  工人:嗯。

  從我們的調查來看,溫州樓市確實是在下行,但樓市真正的問題並不是出現在房地產本身,資金才是背後的關鍵因素。

  在經過連續32個月的房價下跌後,溫州樓市確實出現瞭低迷狀態,而央視財經《經濟半小時》記者調查發現,樓市的真正問題實際出現在資金,出現在實體層面,那麼溫州樓市下一步走向何方呢?

  9000元超低價開盤實為誤報,溫州樓市被誇張、妖魔化

  央視財經《經濟半小時》記者:也不知道。

  二手好房源仍難出手,房地產商以價換量盼全身而退

  溫州泰和地產聯合機構總裁林育:我們可以看到2011年,當時市區的整個土地的成交是46萬平方米,那麼當時的成交均價是12807(元),到瞭2012年土地的整個的成交面積在市區是65萬平方米,那麼那時候的均價是5477(元),到瞭2013年它整個量就上去瞭,達到瞭201萬平方米,那麼這個均價達到瞭6938(元),也就是說在2013年土地溫州市區的出讓總量來講的話,就是相當於是前面溫州五年的土地的出讓面積。

  《經濟半小時》記者:每次有20%遞減。

 &建融宜蘭五結建融emsp;黃東升:對。

  《經濟半小時》記者:現在是多少?

  黃東升:現在是596萬(元)。

  《經濟半小時》記者:600萬(元)。

  黃東升:600萬(元)。

  《經濟半小時》記者:這是最高報價還是。

  在王宏偉看來,開盤以後整體的銷售情況還算理想,已經銷售出去瞭80%以上的房子,但是,整個項目的效益卻隻是能夠回收成本。

  黃東升是當年溫州活躍在全國各地千百萬炒房大軍的一員,不過他更願意稱自己為溫州購房團資深團員,與幾年前的意氣風發不同的是,他現在關心的自己正在被法院在網上拍賣的房子的價格,從最高的2200萬一路下跌到瞭不到600萬,而讓他最後悔的就是當初不該從銀行貸瞭這麼的錢。

黃東升在法院被拍賣的房子賣傢是評估價的六折,但依然無人問津黃東升在法院被拍賣的房子賣傢是評估價的六折,但依然無人問津

  這就是溫州當地盛行"多套拼房"的銷售模式,也是當時的主流模式,限購之前一套大戶型的房子需要辦理兩個、三個、四個產權證,然而隨著限購令的出臺,直接終結瞭這些房型的銷售,2012年下半年,溫州市區甚至出現連續多月無住宅用地成功出讓的現象,這也成為當時溫州房價暴跌最主要的原因,房地產開發公司虧損嚴重,銷售放緩、銀行流動性收緊、民間借貸危機爆發的背景下,部分開發商資金鏈斷裂,溫州出現多個樓盤爛尾、開發商跑路事件。央視財經《經濟半小時》記者就在溫州的市區內見到瞭這樣一處爛尾項目:鹿城一品。

  黃東升告訴央視財經《經濟半小時》記者,如今真正導致他資金鏈斷裂的並不是房價的下跌,而是來自於銀行方面的壓力。

  黃東升:去年撐不住瞭,去年就抽得太厲害瞭,你一還他就抽,現在是銀行不信用,不是我們不信用。比如說現在一個執行案件過來瞭,把你所有的房子封起來,所有的房租不給你,導致所有的人覺得恐慌。

  黃東升坦言,現在當年一起炒房的朋友基本上都不見瞭,而他自己除瞭兩套已經被強制拍賣以外,他在溫州還有30套的房產,由於沒有向民間的高利貸借過錢,他自信還有能力應付過去這次難關。

  連溫州三江立體城的總經理薑孟軍都不知道報降價的消息從何而來,報道的真實性可想而知,薑孟軍采訪中所提到的妖魔化引起瞭央視財經《經濟半小時》記者的興趣,那麼,時下溫州樓市的真實情況致底是什麼樣呢?

  鹿城廣場是溫州標志性的豪宅項目,幾乎每個溫州人都知道關於它的故事,開盤均價在4萬左右。2011年樓市火爆時,鹿城廣場在炒房客手裡的房價曾被叫到每平米八到十萬元,而今它的價格又會是多少呢?

此前被曝9000元每平米超低價出售的樓盤剛處於打地基的階段此前被曝9000元每平米超低價出售的樓盤剛處於打地基的階段

  央視財經《經濟半小時》記者:影響的不單單是房地產產業。

  薑毅:我覺得不單單是房地產產業,包括餐飲,包括娛樂。

  調查顯示,2011年一季度,溫州房地產市場出現瞭明顯調整,住宅成交均價出現環比下降趨勢。溫州房價回落逐步影響並惡化部分企業主資產負債表狀況,由於無力償還巨額債務,有多傢企業主跑路,關停倒閉企業從個別現象向群體蔓延。

  采訪時王宏偉說的最多的就是以價換量、保命和全身而退,他還在慶幸自己當初做瞭一個正確的價格選擇,成功將投入的80%的資金回籠,這樣的策略也基本成為溫州當地絕大多數開發商的選擇。

  薑孟軍:我覺得大傢把它誇張化瞭,或者是妖魔化瞭。因為溫州,實際上說我們身處其間,雖然它價格連續三十個月下跌以後,但是第一市場並沒有像想得那樣差,它的銷售量實際上我們觀測它是有所上升的。現在的很多人在傳播這個過程當中,或者是還有個別媒體,它們在報道當中隻抓住瞭表面上的東西,沒看見實質、真正的東西。

  徐亮:賣紅酒也有,啤酒也有。包括一些白酒,主要是比較多的一個聚集的地方。

  在央視財經《經濟半小時》記者多日采訪過程中,幾乎所有的業內專傢都在指出溫州市區內在2013年之前,溫州房地產市場的土地供應一直實行"饑餓"政策,所有推向市場的土體面積非常有限,這也在直接催生瞭溫州市區樓市價格的高企。

  徐亮:應該是的,目前主要是,有的轉(行)業瞭,有的是他是為瞭減少成本,轉移到一些其它的地方。

  一年出讓五年土地面積的背景下,直接導致瞭大量新盤集中上市,庫存量猛增,價格的持續下跌也就在所難免,溫州樓市走勢和土地供應的走勢有很大關系,而在2010年之前,有限的土地供應又直接導致瞭一種獨特的銷售模式。

  央視財經《經濟半小時》記者:這個價格,四萬三千八百(元)。如果真要買的話?

  溫州搜房網總經理王毅:因為我們查閱數據來說,第一,各方面對數據的不透明性,讓我們感覺非常困惑,這就給瞭輿論誇大,或者說是扭曲它的這種空間。如果各方面的這種部門,包括房開,對數據做過多的闡述,多一點的闡述,或者說聲明,及時性、公開性做出來,那我們也會給媒體一個比較有評判的標準。

  【半小時觀察】

  央視財經《經濟半小時》記者:底價大概多少?

  溫州樓市在中國一直有風向標之稱,從這裡走出去的炒房團甚至影響到全國,不過近期關於溫州樓市的報道中,縮水、暴跌、腰斬、崩盤等詞匯卻集中出現,有媒體說,在房價歷經32個月連續下跌之後,溫州最大的一座樓盤將以超低價9000元每平米開盤,這個價格是溫州房價最高時的八分之一,溫州樓市怎麼瞭,央視財經《經濟半小時》記者經過努力,聯系上瞭報道所指樓盤的負責人。

  溫州平安易居銷售人員:房東現在整個市場上講,沒有底價,如果說客人誠心買,都是可以考慮的,價格隻要合適。
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