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  一位商業地產專傢對中國房地產報記者表示,分割出售無疑是紫金城商鋪失敗的關鍵問題所在。"出售商鋪可以收回投資緩解租金壓力,但商鋪出售後的統一經營管理卻十分困難,甚至會帶來一些不可預估的風險。"

  中江地產紫金城如今的遭遇,幾乎就是早期萬達、SOHO中國的翻版。江中集團在地產方面的管理團隊幾乎全部是制藥專業出身,認為隻要拿到地就能賺錢,當其意識到商業地產必須引入專業團隊運營時為時已晚。

  江中集團地產劫一場"救死扶傷"的重組,是如何一錯再錯,最終演變成為一個難以挽回的死結?江中集團和中江地產就聯合上演瞭這樣一幕令人扼腕的悲劇。當政府意志、領導意志和外行意志強行凌駕於市場和專業之上,以拍腦袋的方式試圖主宰市場化的正常運行,成功則為僥幸,失敗則為必然。我們並不需要過分糾結於紫金城商鋪的是是非非,當其源頭就是逆流,其結果已經不必去關心。希望江中集團的"地產劫"能夠讓更多觀者有所警醒,並為專業化、市場化之路祛除那些噪音和荊棘。

  "從2010年開始返租,每年差不多需要支出兩三個億。"劉田對中國房地產報記者表示,未能順利招商又沒有租金收入,每年兩三個億的凈支出讓江中集團負擔越來越重。

  意興闌珊的江中集團決定終結這段10年的"孽緣"。2011年,江中集團存續式分立為江中制藥集團和中江集團兩部分,後者接下瞭中江地產72.37%的股份。去年12月30日,江中集團決定將中江集團51%的國有股份掛牌出讓,實際意在將手中的包袱--中江地產和紫金城甩掉。

  10年前,S*ST江紙由於大股東占用公司巨額資金,財務狀況惡化,加之國內新聞紙市場競爭激烈,致使主營業務收入和主營業務利潤逐年減少。2001年~2003年,江紙連續虧損,成為S*ST公司,瀕臨退市。

內容來自sina新聞

  匆忙的"婚姻"之後,如何過日子令江中集團犯愁。為瞭改善經營狀況,江中集團曾希望將尚未盈利但前景看好的保健品"杞濃酒"註入上市公司,但被董事會否決。

  信中提到,紫金城購物中心建成至今5年多過去,仍然是一座無人問津、沒有商傢入住的"空城",這讓公司感到焦慮。紫金城購物中心共銷售7.2萬平方米,將每一層的大鋪面分割成瞭小塊銷售給瞭數千個業主,這讓前來洽談租鋪的商戶望而卻步,這也是造成紫金城商鋪招不到商、開不瞭業的癥結所在,因此希望提前回購業主商鋪,降低業主與公司的風險。江中集團要求提前解除委托經營合同,以合同原價回購業主商鋪,另外再支付合同原價的50%作為經濟補償。

  業內人士認為,作為股市畸形體制和地方保護主義的集中投射,無論江中集團最終是去是留,中江地產"十年一場空"的借殼重組都是徹頭徹尾的失敗。而其商業地產散售失敗的案例,也將民間二胎代書給二三線城市購物中心的泡沫打上一個深刻而典型的烙印。

  痛定思痛的萬達集團最終確定瞭商鋪隻租不售的模式,才成就瞭今天的商業帝國。

  除瞭萬達集團,SOHO中國散售的商鋪也經常是門可羅雀,"散、亂、差"的狀況在各地飽受詬病,並最終逼迫公司轉型。

  "我們其實是做瞭活雷鋒。"劉田說。

  無奈之下,南昌市政府奉上大禮包,將江西造紙廠原廠址上575畝的工業用地變性為商業用地送給江中集團。幾乎毫無準備之下,江中集團和中江地產匆匆闖入房地產行業。

 散售致禍的"燙手山芋"

  先開發商業地產,借著商業氣氛成熟、地段增值後再開發高價住宅"解套",這本是個較為明智的對策。然而,制藥出身的江中集團並不具備專業操盤商業地產的素質,但彼時開始漸入佳境的房地產形勢讓管理層心生僥幸之意,決定火中取栗。南昌紫金城由此誕生,無論從體量還是設計理念上,該項目無疑都是當時南昌的鴻篇巨制。

  單一的房地產項目讓中江地產難以應付市場沖擊,遑論擴大業務,公司一直在微利狀態中徘徊。紫金城對於中江地產而言意味復雜,既是燙手山芋,又是命之所系,而由其引發的大面積業主抗議維權,可以說從江中集團入主伊始就已經不可避免。

  經過兩次流標,3月14日,中江集團股權轉讓第三次掛牌期滿,但截至中國房地產報發稿,江中集團仍未就接盤情況予以回復。江中集團董事會方面稱,掛牌的結果將會以公告的形式在3月18日公佈,在此之前不便透露。

  2011年江中集團的存續式分立,對外聲稱是為瞭讓制藥業務和地產業務以更加專業化、獨立化的方式操作,然而,市場人士卻一致認為這是江中集團計劃擺脫地產包袱。

  由此,負債累累的中江地產咸魚翻身,重組後的報表十分靚麗,這種情況一直持續到2007年。

  2011年9月6日,中江地產原總經理何行真及財務總監羅鵑辭職,取而代之的是萬達集團的幹將王大慶和田東禮。王大慶曾任萬達集團長春房地產有限公司總經理,其操盤的長春紅旗街萬達廣場取得瞭巨大成功;而田東禮則是王大慶引薦而來,曾先後在萬達南昌公司、福州公司和總部分管財務工作。

  2月27日下午3點多,除幾個保安來回巡查走動外,整個紫金城商鋪內無人問津。偶爾傳來的鳥叫聲回響在整座建築上空,伴著贛江的潺潺流水,似在訴說著10年的過往,也像是在等待有人來將其"喚醒"。

  "這次把中江集團股權轉讓之後,我們就不想再做地產瞭。"江中集團一位高管助理劉田(化名)向中國房地產報記者坦言。

  江中集團董事長鐘虹光剛剛休息好,在兩個人的陪同下走出辦公室,撥瞭一通電話,"我是鐘虹光,你現在過來吧。"臉上和話語中難掩惺忪疲憊。中江集團國有股權轉讓一事令以鐘虹光為首的江西江中制藥(集團)有限公司(下稱"江中集團")高管心力交瘁。

  彼時,為瞭解決紫金城商鋪銷售問題,江中集團成立瞭江西時商旅遊商業運營管理有限公司(以下簡稱"江西時商")。購買瞭紫金城商鋪的業主,可將商鋪返租給江西時商,由江西時商統一對外招商運營,承諾從商鋪交付第4年始,10年返租金124%;第10年後如果業主願意,中江集團確保1.5倍的原價回收,並由江中集團進行擔保。

江中集團地產劫

 一錯再錯萌生退意

  2006年,7.2萬平方米的紫金城商鋪銷售得熱火朝天。據稱,開盤僅一周就完成瞭原計劃一個月的銷售任務,簽訂商鋪認購書的預售面積達到3.48萬平方米,預售總價達5億元。

  但治標不治本,2009年,中江地產營業收入同比下降94%,2010年,扣除非經常性損益的中江地產僅實現瞭49萬元的凈利潤。從2007年到2010年,中江地產的凈資產收益率不斷下滑,依次為36.59%、29.16%、1.7%和0.85%。

  劉田回憶,當時用21.3億元換來575畝地的地價遠高於周邊70萬元/畝的市場價格,簡直就是個"地王"。通過核算,江中集團決定先進行商業地產開發。"這塊地的成本非常高,已經超過旁邊的房價,所以不可能先做住宅,隻能去做一萬多一平方米的商業地產。"

  因此,資本市場上,江中藥業大漲,中江地產大跌首次購屋二胎年息借貸增貸轉貸

  股市的頹勢不僅讓江中集團通過減持股份回籠資金變得不可能,又恰逢2011年房地產調控,證監會對房地產企業一刀切地大門緊閉,江中集團的改制遲遲未能完成。

  直到2012年年底,江中集團才獲得交易收購豁免。"但這一年多的等待對資金的解壓和商業的運營都造成瞭致命影響。"劉田說。

  失去外部造血功能的中江地產隻能自救,慢慢滾動開發紫金城的住宅部分。"開發時,先向大股東借5000萬元,做到能夠向銀行貸款的程度再把錢還回去,項目就是這樣一點一點開發的,能夠把住宅按照正常的節奏往前推,就已經相當不易瞭。"劉田表示。

  最終,江中集團決定拋棄地產這個包袱,不過首先還要把爛攤子一攬子解決。從2012年12月21日起,紫金城商鋪的業主陸續都收到瞭江中集團和江西時商聯名發出的《致紫金城商鋪業主的信》。

  2月27日,中國房地產報記者來到瞭位於贛江大橋與八一大橋之間的南昌紫金城。初春的小雨過後,這座幽靜的城堡更顯寂寥:底層商鋪大門緊閉,通過透明玻璃門望進去,除一兩傢還留有幾張桌椅之外,其他多是空空如也。高處的窗戶有幾處半開著,已經能看到被銹蝕的斑跡。

  信中還羅列瞭商鋪持有模式錯誤、商鋪久不開業將導致貶值等數條退鋪理由,並指出,"如果紫金城商鋪困境不解決,必將拖垮公司。公司一旦破產,業主們的權益將無法得到保障。"

  然而本就收入無著的業主積鬱的怒火被江中集團的來信點燃,並多次集結以示抗議和不滿,指責江中集團"罔顧天良,形同打劫"。據業主李先生向中國房地產報記者透露,在2013年5月,中央曾派督察組調解此事,江中集團承諾退鋪按照自願原則,租金仍會繼續返給沒有退鋪的業主。

  不過,與2013年年初業主們的各種激烈情緒相比,當記者再向業主們瞭解情況時,他們已經變得較為平和。"我們感覺現在跟江中集團的利益是一致的,還是希望江中集團能夠把商鋪經營起來,這樣我們才能有穩定的收益。"目前尚未退鋪的業主王女士說。

  "現在已經有70%的業主退鋪,隻要都退鋪,商業變成一個單體就不存在開不起來的問題。"劉田說,盡管不能得到所有人的認同,但江中集團把風險都告知瞭業主。

  2008年始料未及的國際金融危機和國內房地產低谷猝然而至,中江地產業績未能達到重組承諾,江中集團不得不通過一系列關聯交易粉飾業績,包括接手中江地產部分尾盤商鋪,甚至以接收地下車位使用權來沖抵負債。

  這個綜合體概念的龐然大物曾經被南昌人寄予厚望,然而作為中江地產唯一的房地產項目,紫金城7.2萬平方米的商鋪自2006年出售給數千名業主後便招商不力,始終未能開業,至今這個空空蕩蕩的"孤城"仍然是公司與業主糾紛的焦點。

  劉田透露,萬達集團曾來調研過紫金城,但其表示商業地產分割銷售是萬達集團早就拋棄的發展模式,不可能接手這樣的項目。

  萬達集團第一代商業地產就采取過分割出售的方式,與紫金城遭遇瞭同樣的尷尬。2003年,投資20億元的沈陽萬達廣場是萬達全國9大商業廣場之一,然而一期開業之前,宣傳中的歐倍德等幾大主力店未能如期進駐,導致萬達集團面臨集體訴訟。之後,萬達集團拿出8億元對屢遭失敗的沈陽萬達廣場進行回購,然而部分業主不肯"松手",導致回購過程異常艱難。不得已,當地政府將之前散售的商鋪定性為"非法臨建",最後不得已進行瞭拆遷,此事才算完結。

  這句話的背景,是長達10年的坎坷心酸。曾以"江中草珊瑚"聞名全國的江中集團受政府所托介入中江地產前身S*ST江紙(江西紙業)的重組,並以門外漢的身份闖入地產開發。經驗匱乏、團隊缺失、模式失誤、運氣不佳,10年的房地產黃金期非但沒有讓江中集團有所收獲,反而空守一座"孤城"(南昌紫金城)備受煎熬,成為國內眾多房地產匆匆過客的一抹掠影。

  "活雷鋒"錯走地產路

  當時,包括江中集團在內的很多企業跟江紙具有抵押擔保關系,"為瞭不讓幾萬中小股民投資打水漂,不讓江西的其他擔保企業因此倒閉,在江西省政府的協調下,江中集團從銀行借瞭很多錢,最終以21.3億元接瞭這個殼資源,其實是背瞭一個很大的債務包袱。"劉田稱。

  "倉促上馬也是無奈的選擇,我們不能從政府手裡接一個上市公司就讓它退市啊。"劉田承認,當時的江中集團過於樂觀,"市場行情正在向上走,隻要拿到地就能賺錢,無非是賺多賺少的問題,其實不太需要一個特別棒的團隊來做。"

  江中集團同時引入瞭新股東--與萬達集團關系緊密的大連一方集團,希望依托其在開發運營商業地產和旅遊地產領域中積累的豐富經驗和雄厚的資本實力,將紫金城購物中心打造成南昌乃至中部地區最具特色、回報最豐厚的綜合商業社區。

  然而,已經將商鋪散售出去的中江地產已經不能扼住其命運,多年未能開業運營,最終讓投資者和運營方都陷入瞭尷尬境地。

  中國商業地產聯盟秘書長王永平向中國房地產報記者分析稱,"南昌並不是商業地產發展的主流城市,且這一項目還有部分沒有回購幹凈的問題,再加上國有企業背景,這種項目最終爛掉的可能性較大。"

  中江地產下一步的命運如何?中國房地產報將會持續關註。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/10262648864.shtml
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