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全省農地建地個人銀行農地貸款,
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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  房地產專傢楊紅旭表示,年底前首套利率優惠取消甚至上浮的情況仍將持續,甚至幅度會進一步增加,房貸吃緊現象有周期性,如果購房需求在2013年透支,明年房價的熱度就會有所降溫。



  又到融資季,最近重點房企的海內外融資馬力全開,目標直指即將到來的再一波土地供應高峰。加上銷售暢旺的金九銀十,房企似乎正走向難得一見的"好日子"。

  房企高歌猛進,其實也隱藏風險。記者從廣州幾傢重點開發商處瞭解到,從9月開始,房貸的回款速度開始拉長。"原本在客戶簽訂貸款合同繳納首期後,一個月左右銀行就會向房企放款。"一位房企項目負責人告訴記者,但現在有部分7、8月簽訂合同的房貸至今未到位。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-26/08192467786.shtml

  在2013年銷售火爆,回款迅速的背景下,開發商為何急於圈錢?

  對於手頭資金充裕,融資渠道暢順的房企而言,這無疑是十年難見的好機遇。數據顯示2013年前三季度,十大代表性企業累計拿地金額為2447億元,是2012年同期的1.5倍,比2012年全年還要高出11%。而第四季度,開發商的拿地熱情有增無減。

  "融資-圈地"循環

  香港證券人士向《中國經營報》記者表示,其中一個原因是做債務展期,也就是借新債還舊債。據Dealogic的數據顯示,截至10月7日,房企 在國際市場發行債券的未償還額達到410.73億美元,而2013年前三季度,內地房地產商發債的債券融資為163.26億美元。房企需要為即將到期的舊 債作財務準備,在量化寬松政策將退未退的微妙時刻,這些企業需要抓緊每一個"窗口期"。

  加大土地供應

  不曾想美國的"退市"計劃比市場預期來得慢,9月發債的房企都取得不錯的成效。數據顯示,9月發債的旭輝地產獲得瞭超十倍的認購;而同期發債的 禹州地產,3億5年期美元債票息僅為8.75%,遠低於2012年10月發行11.75%的美元票息。這使得內地房地產企業趨之若鶩。

  而碧桂園10月8日也在資本市場弄瞭一回"千億門"事件,當天港媒報道碧桂園總裁莫斌向內部員工發短信稱,今年累計認購金額已超過1000億元,由於涉及敏感數據,導致碧桂園停牌公告。

  而另一個重要原因是房企要為即將到來的土地出讓高峰期囤積彈藥。"我們發債主要是為公司下一步發展做籌劃。"上述龍頭房企的負責人表示。

  10月9日,廣州市國土房管局公佈,該市前九個月住宅用地供應量同比增長229%,並將在2013年四季度和2014年一季度進一步加大住宅用 地供應力度。數據顯示,廣州已供應各類住宅用地526公頃,完成年度住宅用地供應計劃的88%。但該市房管部門的負責人表示,目前廣州有238公頃住宅用 地具備供應條件,未來將繼續加大供應力度。

  有國際投行人士預計,10月後內地房企將進入發債高峰,未來發債規模將有機會超越9月。據數據公司Dealogic提供的數據顯示,9月已有5傢在港上市的中國房地產商發行瞭美元計價債券,合計融資16.8億美元,創瞭4個月的新高。

  實際上,宣佈加大推地力度的遠不止廣州,深圳、北京、上海都表示未來將加大土地供應。

  在分析者眼中,這也是國傢房地產調控思路上的轉變,9月底國土資源部曾下文要求,各地要根據實際情況穩定土地供金門縣汽車借款應水平,其中點名北上廣深等一線城市,要比照前3~5年住宅用地平均供地量,持續加大住宅用地供應力度。

  顯然,房地產調控的思路從抑需求到增供給轉變。"新一屆政府更傾向於用市場化的方式(進行地產調控)。"克爾瑞信息集團研究中心副總經理林波表示。

  進入10月,香港資本美元債市場一片繁忙,據投行人士透露,綠地、中海等內地龍頭房企紛紛舉行路演,籌備發行美元債。10月9日,中國海外發展 (00688.HK)就在香港舉行投資推介會,計劃發行十年期,孳息率約五厘的美元債。此前,中國地產(01838.HK)已在10月8日發行瞭總值 1.5億美元、票息13.5%的5年期美元債。

  正因為房企普遍看好未來的回報,也就形成瞭不惜舉債囤地的局面。

  市場暗藏隱患

  房企看漲不無道理,萬科公佈的9月銷售業績顯示,該公司前三季度累計實現銷售面積1098.7萬平方米,銷售金額1285億元,銷售額同比增長34%。

  幾乎同時綠地集團也表示前三季度賣瞭1012億元的房子新化區二胎房貸,成為今年第二個銷售金額超千億元的房企。

  "我們原本以為2013年的融資窗口已經關閉。"一位正在籌備路演的內地龍頭房企負責人表示,2013年6月以後,在美國QE退市的背景下,大批資金回流美國,香港債券市場市況不佳,許多有意借助海外債券融資的房企都不得不另謀出路。

  但據記者瞭解,該內容實際上是碧桂園高管微信群中發出的內部通報數據,而所謂"認購金額"並不等同於"合約銷售金額",一般而言,認購金額將滯後一兩個月才反映在合約金額內。但如果以碧桂園年初制定的620億元的目標相比,保守估計已有近四成增幅。

  同策咨詢研究的數據顯示,今年全年超千億元的房企有望增至7傢,而去年僅僅為3傢。

  "我們預期各線城市將在四季度迎來推地高峰,特別是一線城市可能在國土部的督促下加大住宅用地的供給量。"瑞銀證券的分析師李宗彬認為。

  與放款慢相比,銀行取消房貸利率成為普遍現象。從9月開始一線城市房貸利率優惠或者取消,或者限制多多;進入10月,這一現象開始蔓延至二三線城市,沈陽、南京、惠州等城市都傳出房貸錢荒的消息。

  "無論如何,手中有錢,心中不慌。"上述籌備在香港發債的內地房企負責人則告訴記者,十年期5%息率的債券支持,可以讓他們抵禦許多市場突發狀況。

內容來自sina新聞

房企集中融資 囤糧備荒 市場暗藏隱患

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