201704150546萬科再陷欠稅門 央視為何兩次三番找茬房地產_1



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萬科再陷欠稅門 央視為何兩次三番找茬房地產

  房企欠繳3.8萬億稅款之謎,逐漸從"一群人的戰爭"演變成"一個人的戰爭"。

  在沉寂一個月後,央視再度就欠稅事件發難,矛頭直指地產龍頭萬科。近日播出的《東方時空》報道稱,吉林萬科城項目、廣州萬科金域藍灣等多個項目已經達到清繳土地增值稅的條件,但企業並未主動申報,而當地稅務主管部門並未要求企業清繳。央視指出,僅萬科一傢企業,應交而未交的土地增值稅超過40億元。

  據南方都市報的報道,萬科2012年年報中顯示,計提的土地增值稅清算準備金列出44.34億元。央視據此認為,萬科存在應繳未繳土地增值稅的情況。萬科隨即發佈公告反擊,稱項目不涉及欠繳土增稅。萬科被指"欠稅"涉廣州三個項目---廣州金域華庭、廣州金域藍灣以及柏悅灣,廣州市地稅局已表示正加緊核實相關情況,將由上級稅務機關統一公佈。廣東省地稅局稱,地稅部門對房企項目的清算跟得都很緊,會提前由專人通知,"房企不來上報的可能性幾乎沒有。"

  從業內律師和經濟界人士處獲悉,房企可以用拖延銷售的辦法減緩最後清算,從而獲得穩定現金流。但問題是,如果沒有達到清算條件,房企的做法屬於合理合法。

  萬科反擊:未欠稅

  央視提出,萬科在2012年年報中計提的土地增值稅清算準備金44.34億元,此為應付未付的土地增值稅。對於再次陷入"欠稅門",萬科迅速予以反擊。

  "截至2012年12月31日,公司計提土地增值稅清算準備金人民幣44.35億元,這是公司按照會計準則要求,對未來可能產生的土地增值稅進行的計提。此預提為企業會計處理程序,與企業現時納稅義務無關。"萬科董事會對此回應稱,預提金額僅為企業自身的估計,未來確定企業實際納稅義務時,稅務機關另有計算方法和程序,不會以企業自測數據作為依據。

  萬科被指"欠稅"涉廣州三地產項目。萬科稱,其中,廣州金域華庭項目目前銷售比例為49%,遠未達到土地增值稅清算條件。廣州金域藍灣項目、柏悅灣項目,均未全部完成銷售,最近交付時間均為2013年12月。雖然均未達到應清算條件,但項目公司已經在整理相關材料,為清算工作做準備。

  根據萬科公告,集團近三年合計繳納稅金約620億元,其中土地增值稅約144億元。萬科2012年繳納的土地增值稅總額達到52.8億元。

  經濟學傢馬光遠站出來指責萬科的回應"露出破綻",吉林萬科城毛利率僅為16%,屬於退稅項目,說明已經達到清算條件,無論補還是退,都應清算,但萬科沒有清算。

  "地方政府也並沒有積極催繳房企清算土增稅。為什麼呢?鼓勵房企拿地開發的積極性,一個大城市如北京土地出讓金能達到上千億,一年的土地增值稅也就百來億,孰重孰輕,這筆賬還是很好算的。"馬光遠如是表示。

  易居房地產研究院副院長楊紅旭則發文挺萬科,萬科對達到清算條件的部分房地產項目,已經自行清算計提瞭應補繳的土地增值稅準備金,但實際並未將其繳入國庫,而是一直掛在瞭企業賬上,光萬科一傢上市房企自行清算但未及時征繳入庫的土地增值稅就超過瞭44億元。但據此而指責萬科,是站不住腳的,因為萬科的"計提"是合規的,計提並不意味著必須繳入國庫,稅法亦無此要求。

  不僅萬科,其他如華僑城、金地集團等"涉稅門"房企均公告回應瞭土增稅問題,表明自身在經過核實之後,在土地增值稅繳納與核算方面符合稅法和會計準則的相關規定。

  "土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳的稅種,在項目清算中,多退少補。所以房企在目前的規則下,的確不存在偷稅漏稅,隻是按照正常的程序合理延遲繳納稅費。"中原地產研究部總監張大偉告訴南都記者,一般而言,上市房企都會按照規定進行土地增值稅的預提,達到清算時間和條件,才進行實際上繳。

  房企設法合理避稅

  "究竟房企有沒有欠稅,欠多少稅,這個問題不能一概而論,一定要看房企具體的項目進展到哪兒瞭,到沒到結算的具體規定。"德勤國際稅收亞太區與中國主管傅振煌表示,增值稅要看房地產項目建成結算後,按照增值的比例來征收。目前通行做法是先按2%-3%比例預征,清算後再多退少補。這樣對政府財政也有好處,不必等到項目全部完結才能收到稅。他表示,根據經驗,很多房企在後期會把項目"拖得很長",但這並非不合法。

  有不具名的業內人士表示,在實際運作中,也有很多房企通過延緩尾盤銷售或者持有樓盤商業配建避免達到主動清算條件。另外也有通過做大精裝等途徑做大成本,來進行合理避稅。

  北京中咨律師所律師賈瑞果表示,國傢稅務總局對土增稅的征繳有明確規定。雖然采取前述幾種方式可以在一定程度上規避納稅人的義務,但並不能從根本上解決問題,"從先行規定來講,如果稅務局的稽查力度大,類似於保留小部分房子不賣來避開土地增值稅的操作模式,很可能行不通。"

  央視為何兩次三番"找茬"房地產行業?

  據和訊房產的報道,值得註意的是,央視為何兩次三番"找茬"房地產行業?有分析人士指出,連續向龍頭萬科施壓隱含著一個結論,政府開始向房地產開刀的意思不言而喻,第一輪就是輿論攻勢。

  應收盡收的稅未清算,涉及到稅務部門的失職。這裡面房地產企業和地方政府合謀推高房價,地方政府保護房企,將事實上的欠稅合法化,將本應上交的稅金變成房企的流動資金,這種不正常的關系該結束瞭。"本屆政府不再強調調控,而是打擊這些利益聯盟。央視隻是進行輿論準備,中央肯定會動手的,"該人士如是表示。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-04/09162565947.shtml
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