201705171013北京二手房市場開始有所活躍

“3.17”調控出臺已達半年,北京二手房市場開始有所活躍,但這種活躍是賣方不斷主動降價換來的。目前來看,

之前強勢的賣方市場,已經明顯轉向買方市場。
據麥田房產的監測統計顯示,反映客源和房源供需狀況的“客房比”,在8月份達到年內以來的最低水平。此外,

今年8月份,二手住宅新增房源量環比上升27.2%,但與之相反的是,新增客源量下降了兩成。同時,房屋最終的成

交價與業主最後一次報價相比,92%的房源降價後成交。
“與3月份相比,有些小區房價每平方米已經下降了8000元。”通州某中介店員向《證券日報》記者表示,最近,

一次性降價到底的房源成交較快,但降價意願不強的房源,基本都還難以成交。
供需矛盾緩解
二手房房價連續下降4個月後,市場出現了一些變化柏傲灣示範單位
據麥田房產統計,8月份,在房源量增加但客戶量減少的市場環境下,“客房比”為2.6,創下2017年以來的最低水

平,供需矛盾明顯緩解。
麥田房產表示,在價格連續下降4個月後,很多業主對價格的預期明顯逆轉,在擔心價格繼續走低的心態下,加快

了市場上房源的供應量。與此同時,買方對市場未來價格預期穩中有降,導致市場上購房者有所減少。
與今年一季度相比,二手房市場的購房節奏明顯放緩,市場熱度連續降溫,為購房者提供了更充足的房源比選時間

,整體來看,今年3月份以後,購房客戶平均成交周期一直在延長,8月份則再一次創下了年內新高,達到54天。
不過,進入9月份後,有些購房者開始入市,但前提是業主降價空間較大。事實上,近半年以來,有些區域二手房

房價下跌幅度較大,甚至超過10%。
“有些以前漲價過快的小區,單價下跌都超過了1萬元∕平方米了,”上述中介機構店員向記者表示,一套房子總

價動輒下降200萬元是比較常見的現象,但即便如此,單價仍相對較高,有些剛需依然沒有支付能力,有房者或能

以換房方式置業。
掛牌均價環比降1%
事實上,據鏈家統計,在賣方市場,業主掛牌價已經連續下跌4個月,其態度明顯緩和,議價空間逐漸增大,業主

預期鬆動明顯,報價愈發理性。
據麥田房產統計顯示,就降價幅度來看,房源成交價和業主最後一次報價相比,降幅在5%以內和降幅在5%—10%之

間的房源分別占比為41%、39%。在政策收緊效應不變環境下,賣方價格預期持續下降。
在掛牌均價方麵,8月份比7月份下降1%,這是自5月份價格出現下滑以來連續4個月呈現下降走勢。在“3.17”政策柏傲灣示範單位

及之後一係列調控組合拳下,北京二手住宅價格已經進入深度調整周期,預計接下來北京二手住宅價格回調的空間

依舊存在,但降幅在不同的樓盤間仍存在差異性。
值得關註的是,之前單價快速躥升數萬元的西城區學區房跌幅居於高位。據鏈家數據顯示,2016年西城區有61.4%

的房源房齡在20年以上,老房子在市場下行時保值性較差,再加上本輪調控對於所謂“學區房”的規範,導致西城

區均價累計跌幅最大。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,“3.17”新政一經出臺,交易量跌落穀底,從5月份至今的4個月時間裏,北

京全市二手房成交均價與新政前相比,大約回落了10%,尤其是近郊和遠郊區縣的高總價、大戶型的非普通住宅均

價跌幅更大。
全款交易超四成
值得關註的是,隨著購房門檻的提高,總價過高,單純使用公積金貸款購房已經難以實現。此外,鑒於“認房又認

貸”的限製性政策,全款購房者比例再次提高。
據麥田房產表示,從成交的付款方式來看,8月份一次性付款購房客戶占比達42%,相比上個月提升了4個百分點,

處於2017年以來的較高水平。與此同時,商貸客戶比例由1月份的57%下降到8月份的23%,處於2017年來最低水平,

較7月份下降了7個百分點。
麥田房產認為,使用商業貸款購房原本是市場主流趨勢,但北京二套住宅客戶以及有過購房貸款記錄的客戶商貸首

付比例高企,在降杠桿政策驅動之下,購房門檻的提升導致該部分客戶量驟降,降幅遠大於全款購房客戶的降幅,

由此造成全款支付占比走高而商貸支付占比連續下降。
值得關註的是,不管是哪種付款方式,北京二手房市場交易量正在回歸穩定。據鏈家監測,“核心500盤0成交”樓

盤占比自新政後便大幅上升,在6月份達到25%的高點,後於7月份出現大幅下滑,8月份,鏈家“核心500盤0成交”

占比下滑幅度縮小,下降為14.2%,市場成交量在走過底部後開始逐漸趨穩柏傲灣示範單位

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