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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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  土地市場近日高潮迭起,"劫後重生"的宋衛平能否沉得住氣?

  中國房地產報:融創和綠城今年又合作並購瞭不少項目?

  宋衛平:當然要謹慎。因為產品、服務都要國際化,要達到國際一流水平,但人才、隊伍很難匹配。

  "控制負債率,我們會利用品牌管理,這不僅僅限於代建,也可以與各種各樣的房地產基金或投資者合作,把他們的錢和我們的品牌與管理結合。"綠城常務副主席兼行政總裁壽柏年在業績會上表示,"我們一般不會再去拿地王,那樣壓力太大,我們會關註一些關鍵戰略城市的機會,同時會更多地利用並購去做低成本的發展。"

  9月4日,融創在北京制造瞭7.3萬元/平方米的單價"新地王"。與合作夥伴融創的拿地熱情高漲不同,綠城的宋衛平要謹慎很多。

  我一向贊成發展過程中要多增加一些流動性。現在錢不是太多,而是太少。因為物以稀為貴,錢少利息才高,國外貸款利率才1~2個點,中國貸款成本10多個點,房地產商裡拿著20多個點的利息在做生意的大有人在,不好做。

  宋衛平:我們的很多養老項目就是做一些復合型小鎮。10天前,在青島與青島市人民政府、北大第一醫院、華夏人壽保險在談,準備在嶗山灣做一個6000畝地的集醫療服務、養生養老於一體的小鎮,綠城參與建造和運營,同時,會配套150萬平方米的公寓,做一個小鎮。

  現在這種形勢下,成倍增長的概率被大大降低瞭,策略就不一樣。以前光是地價飛漲,就把企業管理中的很多不足給遮蓋掉瞭,但是現在就不一樣瞭。

  中國房地產報:未來會選擇桃園汽車貸款在哪些區域開拓市場?

  謹慎 穩妥

  宋衛平:前幾年趕上瞭快速發展的歷史機遇。前面20年,最極端的例子,有的地價上漲瞭100倍。但這個歷史時期已經過去瞭,夏天光膀子,冬天穿棉襖,不同的溫度穿不同的衣服。

  宋衛平對融創的管控力極為贊賞,並迅速"拿來",用其招牌式的"尖刻程度"加以應用。在年中的經營會議上,他甚至將畫有"骷髏頭"的紅牌,和"登至半山"的黃牌,放在未完成經營業績的項目總經理的名字標牌旁。

  中國房地產報:綠城前幾年激進的狀態是否從此要改變瞭?

  因為高負債、高價地而差點倒下的綠城,在2012年引進九龍倉作為第二大股東,通過轉讓一部分項目"自救",公司的財務狀況大為改善,凈負債率已由2011年的163.2%降為49.5%。2013年中報顯示,綠城上半年銷售額325億元,完成550億元全年銷售指標的59%。

  中國房地產報:有觀點認為,目前的宏觀經濟形勢對房地產是有利的,在經濟下滑的時候,往往更能顯現房地產的支柱作用,對上下遊產業鏈以及國內消費的拉動會比較明顯,你怎麼看?

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-09/12192409390.shtml

  宋衛平:已經開始實施瞭,已經開始組建隊伍,上線雲服務半年或一年內或許可以做到,但是變成有效的系統,預計沒有5~10年是做不下來的。

  中國房地產報:去年您曾說過綠城的管控很爛,經過這一年的改進有起色嗎?通過學習融創、學習平安,公司現在進步有多少?

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  投資要增加,但更關鍵的是投資以後要把錢有效運營好。政府對企業如何把錢運營好的把控和引導是不夠的,比如,新加坡的企業培訓費用是可以抵稅的。中小企業的成長需要呵護,讓它獨自去對抗如今的環境,很難。

  中國房地產報:綠城有沒有考慮在北京拿地?或者與其他公司合作拿地?

  宋衛平:拿不到便宜的地,壓力太大瞭,拿一塊地要幾十個億。合作的話,要找到比較好的合作夥伴。

  宋衛平:雙方各拿出瞭一部分份額來進行合作。融創拿出瞭1/4左右的份額,我們差不多也是。合作之後,整體可售資源在一年內放大瞭3倍,可以說是1+1﹥3。另外,我們的產品資源可以用在融創那邊,融創好的管控,也可以用在綠城這邊,這個合作的案例是1+1=5。

  中國房地產報:對於未來是否仍要依靠投資拉動經濟增長,現在爭議較大,您怎麼看?

  宋衛平:房地產是一個寄生行業,房地產要繁榮,必須是經濟形勢要好,必須要提高人們的收入水平,老百姓口袋裡有錢才會買房子。

  中國房地產報:在養老方面的構想和模式是怎樣的?

  中國房地產報:隨著新一輪新型城鎮化的開啟,很多開發商宣稱要轉型,萬科也要開始做城市配套服務瞭,綠城會有哪些轉變?

  目前的GDP核算裡面,科技、教育、文化等服務行業的享受都沒有算進去,這些被分流掉瞭。

  中國房地產報:你能沉得住氣嗎?

  雲服務、理想生活小鎮......今年宋衛平在多地考察中,萌生瞭很多新想法。在公司的半年經營工作會議上,他給員工佈置瞭幾個新課題。上半年的工作中,讓宋衛平最感到欣慰的是綠城在烏鎮推出的首個養老項目--烏鎮雅園。依托頤樂學院,烏鎮項目一期200多套全部售罄。做出有特色的、且可以被推行的養老模式,是宋衛平未來5~10年內的重心。

  中國房地產報:綠城和融創合作一年多瞭,效果如何?

  今年以來,綠城與融創合作頻頻拿地,這個平臺的可售資源已經由最初的675億元增加到1200億元。在宋衛平眼裡,綠城和融創的合作效果,"是1+1﹥3,甚至等於5"。

  調控未見放松跡象,地產商的拿地熱情卻高漲,且主戰場重新回歸一二線城市。

  對於綠城目前的狀況,宋衛平還是不滿意,他認為,綠城學融創、學平安,改"坐銷"為"拓銷",目前在制度上是學會瞭,但人員培訓上還差一截。

  而綠城未來最大的看頭則在農業和養老,宋衛平認為自己可以打包票,能夠做到意義和價值非凡,並給政府提供借鑒。

  宋衛平:在江浙、山東等地先做,包括我們做養老也是這樣。我們在江蘇、上海的很多項目是跟融創合作的,日常運營孫宏斌操的心比較多些,他非常專註,我沒有太多需要操心的,雙方在經營理念、質量、客戶服務意識方面比較一致。

  中國房地產報:現在三四線城市的房地產市場壓力較大,綠城會如何選擇?

  宋衛平:不管是哪線城市,隻要有購買力,我們全都會去。選擇城市的標準,一是自然資源比較好,二是有產業支撐。

綠城再出發

  宋衛平並不看好房地產未來的形勢,這也使綠城行事更為謹慎。不過,轉型依然在進行。上半年經營工作會議上,宋衛平給員工佈置瞭很多新課題--雲服務、理想生活小鎮,綠城未來都將有所嘗試。

內容來自sina新聞

  宋衛平:對。這主要是他(孫宏斌)比較有積極性。

  發展和管控

  宋衛平:我是看整體中國的經濟形勢,預期並不好,遠景並不清晰。房地產一定是在經濟繁榮發展和社會穩定的環境中,才值得去大做特做。但是從2011年宏觀調控以來,中國的經濟形勢並沒有真正復蘇過。一定要增加貨幣發行量,增加流動性才行,我在等待新的機遇。

  對於未來的房地產形勢,宋衛平並不樂觀,在他看來,房地產是一個寄生行業,一定要看整體大環境,現在整體經濟仍未見好轉,前景並不太明朗,綠城還在等待新的機遇。

  宋衛平:略有起色,但還是不太理想。現在已不是管控體制的問題,而是個體素質提升的問題,這是一個艱苦的過程。銷售隊伍年輕化,重新訓練,培訓量非常大。在去年進步比較明顯,銷售能力增加瞭20%~30%,但需要持續的改進,提高素質是一個綜合性問題。通常前面進步比較容易,再進步後面的工作量會很大。就像航海一樣,速度提高一倍,耗油量是立方數。

  新謀劃

  "去北京拿地壓力太大瞭。"對於投資城市的選擇,宋衛平表示不管是哪線城市,隻要有購買力,綠城全都會去。選擇城市的標準,一類是自然資源比較好,一類是有產業支撐的城市。

  再出發的綠城,有很多學習的對象,最近的就是融創和平安。在接受中國房地產報記者獨傢專訪時,宋衛平認為,目前制度是學到瞭,但是人員素質的整體提升是個艱苦的過程。"就像航海,速度提高一倍,耗油量是個立方數。"

  宋衛平:做服務這個方向是對的。我們也考慮將線上和線下服務設施結合起來,推行"雲服務"。在全國范圍自己的樓盤內,或者整個城市裡面做。

  中國房地產報:目前這項業務的推進處於什麼階段?

  宋衛平:肯定是要加大投資。錢多還是錢少都是技術手段,關鍵是每個人的生活是否得到改善。

  中國房地產報:隨著新型城鎮化,公司的產品佈局會有哪些變化?是否會參與做一些小鎮建設呢?

  一位綠城內部人士說,"以前宋總出去考察,項目負責人總會拉著他到處看地,現在這種情況已經很少瞭。"

  宋衛平:綠城養老產品做兩類,一類是在園區內搭配養老產品,一類是集中式的,比如烏鎮雅園項目。

  做養老理論上是要解決老年人身體上和精神上的所有問題。對老年人而言,最可怕的是孤獨,解決這一問題,比較合理的選擇是在一個學習的環境中,可以提供一個溝通交流的環境和氛圍。目前,全國老年大學有3萬多所,但是寄宿制的老年大學還一個都沒有。綠城頤樂學院是寄宿制的老年大學方式,裡面有頤養身體的內容,也有精神文化生活。

  中國房地產報:目前做養老產品面臨的最大困難是什麼?

  宋衛平:比較難的是醫療的配套。現在我們已經有能力做全護理,護理人員的培養方面也引進瞭專門的人才,應該說,護理方面的挑戰不大。但最主要的是老年人康復和醫療這一塊,目前國內與國際上的差距較大。這個差距的彌補,主要是希望能引進國際上較優秀的老年康復和老年醫療的國外機構進來。

  中國房地產報:綠城未來的養老規劃是怎樣的?打算做幾個北斗鎮房貸項目?

  宋衛平:今後5~10年內把養老做成最少3~5個,最多10~20個,容納5萬~10萬老年人的比較理想的養老體系。把養老做好,我自己可以打包票,我可以做出中國養老領域裡面非常有意義和有價值的,而且可以推行的養老模式出來,中產階級也可以享受,還能給政府提供借鑒。

  中國房地產報:既然你對未來的經濟形勢持悲觀的看法,綠城的企業戰略會怎樣安排?



  "夏天光膀子,冬天穿棉襖,不同的溫度穿不同的衣服,還是要做得穩妥些。"8月30日,沈陽全運村喜來登酒店大廳外,綠城董事長宋衛平對拿地問題如此回復。
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