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  大量新推項目的入市對碧桂園的資金周轉率提出瞭極高的要求,"我們所有新推盤項目的去化率原則上要求70%以上,平均去化率不能低於65%。"碧桂園財務副總監劉嘉毅對記者表房屋2胎設定貸款全省皆可處理示,高周轉策略保證瞭碧桂園的現金回籠,去年碧桂園新盤的合同銷售貢獻共約288億元,占瞭總銷售額的27%。

碧桂園2014銷售目標調高20%至1280億 均價升7%

  此外,前兩年開始進入海外市場的碧桂園也開始獲得回報。2013年其海外項目為其銷售額的突破提供瞭有力的支撐。去年8月,碧桂園在馬來西亞自主開發的首個項目金海灣已正式發售,僅兩個月時間,總體量高達115萬平方米的碧桂園金海灣便成功賣出6000多套房子,認購金額達到100億元,不僅成為碧桂園去年的單盤銷售冠軍,更讓碧桂園隻用瞭不足一年時間,就成為馬來西亞最大的開發商。

  對於利潤率下滑的原因,碧桂園方面解釋稱,這與去年結算的產品結構有關。"去年我們的高層洋房戶型占瞭65%,原來別墅戶型占得比較多,毛利潤相對高一些,洋房的毛利潤本身就比較低,這是最核心的影響因素。"莫斌表示。

  據莫斌介紹,在過去的兩年時間裡,碧桂園按照"總部高效、區域做強、精幹高效"的要求制定出一個三級管控體系,強化瞭區域公司管理,將部分權利下放,激發瞭區域公司的活力,大量優質的土地得以補充。

  "今年我們的銷售目標是1280億元,相比去年增長20%,你可以說我是樂觀的,但也有人說我是保守的。"3月12日,碧桂園集團總裁莫斌在香港召開的2013年業績會上如是表示。

  在當天的業績發佈會現場,莫斌介紹稱,碧桂園銷售額的爆發式增長得益於其日趨平衡的全國化佈局。2013年,碧桂園共有37個全新項目開盤,大部分項目都位於廣東省外,其中長三角地區的江蘇和浙江就有9個新盤,廣東省內的新盤項目隻有7個,改變瞭碧桂園長期以來對省內項目銷售依賴的狀況,也證明瞭碧桂園模式的可復制性。

  盡管銷售金額增長迅速,但碧桂園的盈利表現仍然有待加強。去年碧桂園毛利率下跌瞭6個百分點,至30.3%;凈利潤率下跌3個百分點至13%。"隨著碧桂園廣東省外項目逐漸入賬以及營銷升本的上升,碧桂園的利潤率會進一步拉低。"中國指數研究院企業研究總監蔣雲峰對記者表示。

&土建融台南龍崎土建融emsp; 同時,碧桂園坦承,銷售費用的增加也是去年利潤率下降的一個重要原因。2013年碧桂園實行"全民營銷"策略,銷售費用及管理費用大幅提高,僅市場推廣費用就高達43億元,比上年大漲瞭96.9%。



  根據碧桂園的月報信息,截至二月底碧桂園已完成合約銷售253.4億元,合同銷售建築面積約395萬平方米,已完成預期全年目標的20%。劉嘉毅在業績會上透露,當前碧桂園竣工可售的面積已有300萬平方米,已施工或取得預售證可售面積在1000萬平方米左右,加上預計推出的新盤以及舊盤新苑區面積大約有1500萬平方米,總計今年碧桂園的可售貨量有2800萬平方米,貨值近2500億元。"按照我們去化率平均目標不低於65%測算,完成預期目標沒有問題。"

  當行業龍頭萬科宣佈從規模增長進入到效益增長階段之時,碧桂園才剛剛轉入規模增長的通道。3月12日,碧桂園在香港公佈2013年業績,當年碧桂園以行業黑馬的姿態跨入千億俱樂部,實現銷售額1060億元。

  銷售額的大幅增長卻並未給碧桂園帶來良好的資本市場反應。3月13日,碧桂園股價大跌10.55%至3.56元。投行高盛認為,碧桂園去年的業績盡管符合預期,但盈利水平和負債率仍需改善,同時1280億元的銷售目標也趨於保守。

內容來自sina新聞

  "今年碧桂園的銷售實現規模增長並不是偶然的。"在回答《中國經營報》記者提問時,莫斌表示,2011年和2012年碧桂園的銷售額雖然隻有432億元和470億元,但這兩年碧桂園幹瞭兩件至關重要的事情:第一是梳理內部管理,加強風險管控,第二就是拓展大量的優質土地,這為2013年碧桂園的業績釋放打下瞭基礎。



  截至2013年12月31日,碧桂園的土地儲備總建築面積約7227萬平方米,其中已取得施工許可證的建築面積約3018萬平方米,連同其馬來西亞的3個項目,碧桂園旗下的項目總數已達到171個,比2012年年底時增加瞭53個。

  正是在這樣的背景下,碧桂園將今年的銷售目標調高瞭20%至1280億元。"數字是經過我們詳細測算的,以目前我們的風險管控能力和項目儲備情況,以及我們對市場的判斷和瞭解,我們確定能夠實現20%的增長。"莫斌表示。

  2013年,碧桂園銷售大幅增長,全年合同銷售金額約達人民幣1060億元,合同銷售面積約1593萬平方米,同比增長分別約123%及109%。在莫斌看來,當下碧桂園快速規模化擴張的通道才剛剛打開,以碧桂園現有的貨量、土地儲備和市場需求,可以確定今年碧桂園還有20%的增長空間。

  保守定價利潤率承壓

  年報數據顯示,去年碧桂園的毛利率和凈利潤率已有收窄的趨勢。報告期內毛利率下跌6個百分點,至30.3%;凈利潤率下跌3個百分點至13%。在銷售額持續增長的背景下,碧桂園的盈利能力仍需面臨挑戰。

  碧桂園保守的定價策略被認為是碧桂園利潤率承壓的主要原因。2013年碧桂園的合同銷售均價約為每平方米6656元人民幣,雖然較2012年已經上升約7%,但這已經是碧桂園連續三年銷售均價維持在6000元的水準,在國內十強房企當中,碧桂園的價格水平一直是最低的。

  "碧桂園需要穩健的定價策略來維持銷量,除非年內成功提價,或者在海外市場的發展更趨成熟,否則碧桂園的盈利能力難以提升。"摩根大通認為,碧桂園在廣東市場的發展已接近飽和,未來兩至三年,在擴充其他地區業務的同時,碧桂園的利潤率還將承受很大壓力,或還將繼續下跌1~2個百分點。

  對此,碧桂園表示,目前仍沒有價格調整的打算。"去年的市場是平穩的,我們的平均價格上升瞭7%,價格已經盡量貼近市場的需求,看今年的市場情況,估計情況還是差不多。"碧桂園首席財務官伍綺琴表示。



  規模增長加速

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-15/09552647380.shtml

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