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在國內主要有三點原因限制瞭保險資金比較大的規模的進入到不動產市場裡邊。第一條是保險資金自身的特點，一方面是安全性，我們的信托產品是剛性兌付的，但是這隻限於對個人投資人來說，而且是從不是法律意義上的剛性兌付。從保險資金自身的特點來看，非常喜歡固定收益的產品，希望是法律意義上的剛性兌付，這就不匹配，但是又達到投資級的固定收益的產品，圍繞著不動產、圍繞著房地產也能開發出很多這樣的產品。

會上，太平洋資產管理執行董事程慶林表示，保險資金自身的特點、保險資金喜歡持有優質的商辦資產和市場自身是保資投資房地產的三點局限。

以下為程慶林發言：

內容來自sina新聞

我今天來主要是想分享一下保險資金作為一個專業投資人在中國投房地產的一點心得。因為在國外保險公司是主要的機構投資人，天然的跟房地產有很深的聯系。

程慶林保資投資房地產的三點局限

7月26日，由高通智庫組織發起的"2013年中國地產金融日"系列活動在北京萬達索菲特大飯店召開，本次地產金融交流日將邀請百餘位政府官員、房地產開發企業負責人、金融傢和專傢學者參會，共同探討2013年的地產政策趨勢、房地產轉型之道與地產金融格局。

在國內這幾年保監會的政策也放開瞭，但是實際上這幾年我跟業內的朋友、跟一些開發商、基金機構交流，他們說看著好看，但是不好用。隻見樓梯響，不見人下來。

二是保險資金喜歡持有這種核心資產，就是優質的商辦資產，這類資產當期給它一個穩定的收益，雖然不是很高，但是長期的增值收益和抗通脹的特點會很好的匹配它的負債。

三是市場自身。大傢談到房地產投資的時候，很大程度上是和市場的生態有關系的，比如說國外的市場，持有型物業的市場，有6%、7%很穩定的店面貸款二胎年息借貸增貸轉貸收益，但是在國內生態環境下，如果作為開發商，賣掉的話大概是20%的IRR，持有的話就變成12%的IRR，在有大量開發機會的情況下，可能不太珍惜優質的資產的長期持有。商業的生態決定瞭這個市場可能也比較少有適合保險資金的投資標的。

作為機構投資人，我們苗栗竹南土地貸款非常希望以後和信托有更多的合作，找到這些真正低風險的可能是分層或者是怎樣的設計，適合機構投資人的定位的產品。跟開發商的合作的角度，包括基金，可能在一些優質的核心資產上，跟保險資金的合作空間還是非常大的，尤其是市場壓力越大的時候，是合作的機會越多的時候。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-09/10052327928.shtml

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