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內容來自sohu新聞

廣東惠東聚集十多傢開發商 樓市價格戰一觸即發



惠東樓市永不停戰

上千棟別墅俯視著平靜的巽寮灣海面,一座寂靜的城邦正在蜿蜒的海岸線上徐徐展開。

距離深圳120公裡的惠州惠東縣被稱為深圳的“後花園”,這裡有著廣東省最美的海岸線,7月的每個周末,惠深沿海高速上都會塞滿去度假的深圳汽車。帶著傢人去巽寮灣過一個山海環繞、寧靜安詳的周末,是深圳人夏日避暑的標準選擇。

優質的濱海資源,也讓巽寮灣的海岸線成為地產商們追逐的獵物。但在這片火熱瞭十多年的投資熱土,天量的土地供應正催生出殘忍的價格戰。

幾度沉浮的投資熱土

在惠州東南沿海170公裡延綿的岸線上,目前已集聚瞭碧桂園、華潤置地、富力地產、世茂地產、萬科、台南二胎金融街、萊蒙國際等一大批巨頭。打著各種旅遊地產的旗幟,他們在這片海岸線上種出瞭密密麻麻的房子。

隨著2014年樓市調控政策的新一輪加劇,惠州樓市步入又一個低谷,全市商品房銷售面積同比下降19.58%,庫存高達可怕的13.08萬套。庫存嚴重、去化緩慢,這裡再度成為房企慎入的市場。

“流水的遊客,鐵打的惠東”,往年的五一都是惠東濱海大盤搶客的黃金窗口期,但2014年這個片區的幾大樓盤卻無一開盤,全國房地產市場的萎縮成為主要原因之一,但深圳客的減少是直接原因。

最終能夠拯救惠州樓市的可能還是深圳人。隨著深圳近年來新增供應大幅減少,加上被限購,深圳的投資性需求大量向惠州輸出,特別是在今年深圳樓市暴漲帶動下,惠州樓市呈現出復蘇態勢。

巽寮灣一位開發商人士告訴界面新聞記者,惠東縣作為惠州市一個經濟欠發達地區,本土購買力有限,因此這裡的目標客戶主要來自珠三角地區,其中深圳客戶幾乎達到80%,這些客戶幾乎包括被深圳“限購”、“限外”驅趕的投資客,也包含將擁有一套惠東海景房視為生活方式和傢庭資產“標配”的深圳人,今年的情形是過去幾年內最好的。

惠州市官方發佈的統計顯示,今年上半年惠州市成交房源48193套,成交面積489.61萬平方米,同比2014年上半年上漲6.54%,成交均價6096元每平方米,同比上漲2.72%,整體庫存去化周期也從去年最高點的28個月下降至約16.1個月。

其中巽寮灣所在的惠東縣上半年以6998元每平方米的均價位居惠州全市首位。6月份的成交均價更是達到歷史新高的7653元每平方米,環比上升3.65%,同比也上升9.89%。

一位在深圳從事金融服務行業的購房者告訴界面新聞記者,他看中瞭惠東一個項目的酒店式管理公寓。開發商承諾山景公寓每年租金回報在3.9%左右,再加上分時度假額度,回報總額在7.2%,即便將分時度假權以當前市場價折後售出,回報率也在4.5%-5%之間。他認為在目前經濟大環境並不樂觀、且股市動蕩的背景下,在惠州投資房產的回報還能接受。

正是看中大部分深圳投客這一追求穩定回報的心理,惠東幾乎所有的旅遊度假項目都將深圳客作為拓展的主要目標。在深圳展銷時,這些樓盤往往會稱自己的項目位於“深圳東”,這給人一種錯覺,似乎惠東僅是深圳的一個區。

然而,這股復蘇勢頭能否持續,是個問號。此前,這片海灣曾經遭遇過幾度沉浮,1992年,隨著南海石化、熊貓汽車城將落戶惠州大亞灣的消息傳開,整個惠州都成為全國房地產淘金客的熱土。一場不遜於海口的轟轟烈烈“圈地運動”在此展開。

據保守估算,當時全國各地有超過260億的熱錢湧入惠州。最高峰時,在大亞灣註冊的房地產開發公司超過120傢。1992年房地產開工面積近50萬平方米,這在當時絕對是超大規模。

但1993年下半年,不期而至的國傢宏觀調控讓惠州陷入瞭癱瘓。像海口和北海一樣,絕大部分房地產公司紛紛關門,爛尾樓遍佈惠城區、惠陽、大亞灣等地。

惠州自此與海口、北海齊名,是中國房地產泡沫三大“重災區”之一。據1999年惠陽區建設局調查統計,惠陽和大亞灣是惠州爛尾樓最為集中的地方,遺留瞭55萬平方米的爛尾樓,52萬平方米空置商品房,這對當時總人口不到400萬的惠州市而言絕對是天量。

經歷嚴重泡沫後的惠州經歷瞭漫長的等待。與海口一樣,它幸運地等來瞭中國房地產史上又一輪投資熱潮。一大波打著旅遊地產旗號的開發商卷土重來,他們選擇瞭在惠州東南沿海170公裡的岸線上跑馬圈地,隨著中國樓市在2008年“4萬億政策”刺激下重獲生機,惠州樓市從2009年開始迎來高點。

至2011年末,惠州市新開工面積達到1342.57萬平方米,創下近5年新高。進入2012年,惠東旅遊地產項目新增供應迎來爆發式增長。全區域共計有2.2萬套貨量推出,其中別墅增當年新推約5000套,全年銷售價值超過120億左右。

戰鬥不會停

“圈地種房子”曾是外界調侃開發商在惠東跑馬圈地的一句話。這裡的項目,最小的1000多畝,絕大多數介乎2000-5000畝,最大的金融街巽寮灣項目占地高達29平方公裡——這與上海自貿區的面積相當。

目力所及全是大盤,價格戰一觸即發。

今年上半年惠東片區賣得最好的項目是碧桂園十裡銀灘。這個占地超過2000畝、總建築面積接近160萬平方米的項目是碧桂園首個濱海度假項目,上半年共賣瞭2098套房子,銷售面積17.29萬平方米,實現銷售金額11.88億元。

自2011年首次發售以來,十裡銀灘一直占據著惠東片區銷售第一的位置。即便行業大勢再不濟,十裡銀灘的單盤銷售也一直占據惠東市場總量的四成以上。但十裡銀灘割韭菜般在深圳大規模拓客,也透支瞭惠東度假地區多年的客戶。雖然今年上半年其銷售依然保持強勢,但與去年同期相比下降一半有餘。就在2014年上半年,這個項目還賣瞭4900套房子,實現24.79億元的銷售額。

不過十裡銀灘項目一位負責人向界面新聞記者解釋,由於項目在過去幾年都實現瞭不俗的業績,從今年開始項目更註重配套設施的完善,在推貨量和產品類型方面有所放緩和調整。

相比碧桂園十裡銀灘上半年銷售額的腰斬,萬科雙月灣卻實現瞭翻倍增長。作為惠東片區體量較小的項目,占地1000多畝的萬科雙月灣上半年實現銷售額5.75億,去年同期的數據隻有2.37億,791套的銷售套數也比去年同期257套多瞭3倍有餘。

7月24日當天,萬科雙月灣新推出的120套78平方米兩房單位,當天成交109套,成交均價約9073元每平方米,其中一線海景房均價約13153元每平方米,良好的去化似乎再次證明深圳客對濱海區域巨大的投資熱情。

與萬科雙月灣同樣在今年上半年實現銷售額大幅增長的還有萊蒙水榭灣。去年同期,這個項目僅僅交出瞭6900萬元的成績單,但今年上半年卻實現銷售額3.05億元,甚至超過2013年全年大幅降價促銷所取得的2.5億元銷售額。

2013年8月,水榭灣曾主動降價3000元每平方米以上,降幅近25%,降價後7800-8800元每平方米的價格甚至低於兩年前同等地段類似產品的成交價格。

萊蒙國際一位內部人士告訴界面新聞記者,水榭灣的銷售相比前兩年確實有大幅好轉,由於惠東片區項目太多競爭激烈,且水榭灣又是在內灣,相比其他項目沙灘質量不高,所以自2013年開盤以後不僅價格吃虧,銷量也有限。

呈現復蘇現象的惠東樓市讓前兩年處於苦苦掙紮中的開發商們似乎看到瞭希望。但除瞭萊蒙水榭灣和萬科雙月灣外,其他惠東大盤卻未在銷售方面實現大幅增長,尤其是惠東片區最早的拓荒者——來自北京的金融街集團。

2005年10月,金融街以2.62億元的代價拿下瞭巽寮灣片區規劃占地29平方公裡、總建築面積約246.95萬平方米的超大型項目,一舉成為惠東最大的地主。這個命名為金融街巽寮灣的濱海旅遊度假區項目2007年正式開工,預計總投資114.01億元,竣工時間為2021年。

金融街巽寮灣2008年首次開盤,到如今已有8年時間,但期間去庫存速度極其緩慢。2012年之前,金融街一度錯失拓荒者的先入優勢,在對巽寮灣區域發展預判失誤的背景下,項目銷售完全踏不上節奏,推貨量極少導致前幾年銷售慘淡。

當時銷售不佳也導致項目管理層多次出現人事調整。一位該項目的前代理商向界面新聞記者透露,金融街惠州公司負責人在2012年之前曾頻繁更換,包括董事長和總經理在內至少換瞭5、6人。

面對2011年碧桂園十裡銀灘在惠東區域的強勢表現,金融街著急瞭。它們在2012年初開始動作頻頻,不僅將其惠州項目由“金融街·金海灣”更名為“金融街·巽寮灣”,同時還一改此前緩推少賣的策略,高調宣稱當年將推出4000套公寓搶占市場。

但在最敏感的定價策略上,金融街巽寮灣與周邊項目相比卻毫無優勢。在當時與碧桂園的競爭中,十裡銀灘的海景精裝洋房均價約為7800-8600元每平方米,價格最低的山景精裝洋房僅約4300-4700元沒平方米,售價明顯低於金融街巽寮灣。在區域相近、主打目標客戶群一致的背景下,金融街巽寮灣的風頭被碧桂園全面掩蓋。

然而缺失的機會並不會重頭來過,盡管金融街巽寮灣近年來積極調整銷售策略,效果卻並不明顯。今年上半年僅賣出瞭384套房子,實現銷售額約2.63億元,遠遠低於碧桂園十裡銀灘的成績。

盡管金融街巽寮灣銷售情況不夠理想,但並不意味著項目沒有盈利空間。這個項目整體均價已經從2008年的8000元每平方米上漲到今年的13000元每平方米。2014年,項目的毛利率高達37.62%,這是金融街除物業租憑外,利潤最高的項目。

但更大的利潤空間則來自於土地價值的升值。國泰君安一份發表於於2008年的研究報告稱,金融街當時拿地成本很低,樓面地價僅300元每平方米左右。而今年6月,惠東縣最新出讓的一幅位於巽寮灣區域的地塊樓面價已達到998.6元每平方米。這意味著,金融街巽寮灣剩餘未開發地塊價值幾乎上升瞭三倍有餘。

土地價值成倍上升背後的一大因素是巽寮灣區域配套的逐步完善。以往,配套欠缺曾是惠東所有項目被詬病最多的地方。

經過多年發展,金融街巽寮灣的社區配套幾近完善。這裡不僅有五星級酒店群,還有圖書館、國際會議中心、天後宮商業街、遊艇會、水上運動中心、社區醫院以及高爾夫體育公園等。對於度假型買傢來說,配套已相對富足。這也是如今每個周末這裡能吸引大量深圳客驅車而來的原因。

在惠東各大項目配套逐步完善之際,早期開發階段中失位的政府規劃也重新跟進,希望改變片區內大開發商以往單打獨鬥、各自為政的局面。2014年初,惠州市制訂瞭巽寮灣的總體規劃——明確巽寮灣度假區要建成以發展旅遊度假、第二居所為主導的,生態環境優越,配套設施齊全的國際化濱海旅遊度假區。

今年2月,延後許久的惠州海灣大橋終於通車後,這使得從深圳、廣州等地到巽寮灣會更方便;而惠州機場在2月份的復航一定程度上也方便瞭外省遊客的前來。今年“五一”假期首日,巽寮灣便迎客9萬人次,為歷史新高。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對界面新聞記者表示,經過多年發展後,目前惠東片區各項配售正處於整體成熟的過程中,雖然短期內樓市供應量巨大仍然有滯銷的可能,但由於緊靠深圳這個容量巨大的市場,長遠看來惠東樓市會逐漸走出困境。在此之前,宋丁也曾極度擔憂惠東樓市出現泡沫。

雖然惠東樓市的長線被逐漸看好,但正如宋丁所言,短期內依然會存在激烈競爭。據不完全統計,僅巽寮灣片區的總供應量就高達5000萬平方米,多年來這裡彌漫的價格戰硝煙將不會消散,各大房企間的戰爭也還將繼續。

包括碧桂園、萬科、金融街等在內的惠東沿海十多傢開發商之間,今後如何錯位、互補式地開發,誰來引進相關旅遊項目進一步完善配套等,依然值得關註。



新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150805/075422880699.shtml
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