201505122008寫給熱血想進入房仲業的年輕人~『關於房仲業』


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寫給熱血想進入房仲業的年輕人~『關於房仲業』

我也不知道最近是怎麼樣 蠻多人在問我關於房仲業的問題 嚇我一跳

 

莫名的變成一個房仲推坑者 = =

 

所以簡單介紹這個行業在幹嘛? 還有回答幾個常見問題?

 

先回答幾個問題:

Q.很多人寫信不外乎就是一般人多久會成交?

 

A.這個很難回答,因為業務的工作除了努力外,還有運氣,可以告訴你們的事

 

情就是仲介的工作 『開發為業績之母』,但是『議價又為開發的關鍵』。 單純

 

開發不會議價,只能每週.每月看你的案子被人家賣掉,以過去個人的經驗,我

 

的庫存隨時維持約30間左右 市中心案件約496間,所以我的庫存佔市中心的量

 

6%。這樣看起來不多喔,一般店家的庫存量約39~70間不等,約養10個業務

 

員。這樣的庫存狀態每個月可以成交2間.被成交2~3間。

 

 

所以每個月你可以預料會有5間左右被消化掉。庫存太低的業務員沒有辦法感受

 

到『景氣的強烈好壞』,基本上庫存在5件以下,能不能成交真的是聽天由命。

 

以現在來說, 新店很熱!你問我怎麼知道,因為我的庫存自己跟同業消化的速

 

度很快(我這個月已經不見了六間庫存),而在選舉前可能幾個月你的庫存半

 

間都沒被賣掉!

 

 

 

Q.我是個熱血的鄉民,請問要先去加盟店還是直營店?還有五萬是真的假的?

 

A.月經到不能在月經了,第一個問題:當然是先去直營店,有些網友會說這樣,

 

扣除一堆底扣,我大概只能拿10%(8%+團獎),公司賺太多了(跟鄉民說仲

 

介賺很多是差不多的意思)。或是開始算1000萬的案子自己可以賺多少,這就

 

是關鍵的地方。1000萬的案子,有人可以賺到1000*5% =50萬的傭收,有人只

 

能賺2萬的傭收,天差地遠!重點是你要先有一定水平你再去加盟店,比較ok!講

 

實在的!外面就是殺人的戰場,一個案子成交基本上30萬起跳。你實力不夠,

 

 被做掉,天經地義!

 

 

賺錢這檔事情不能客氣的,這裡是戰場,不是漆彈練習場,一個動作少做了,就是

 

被人家成交。絕對沒有房屋版上面講的, 那麼好賺,真的那麼好賺, 一些高學歷的

 

不會那麼容易就陣亡(人家好歹書也讀得很多,難道想法不會比我們更精,一定是有

 

些東西連他們都想像不到,那是甚麼,就是競爭的程度,還有社會真的太多說話

 

不算話的人,真的要白紙黑字寫下來

 

 

另外五萬是真的假的? 真的,不過沒有人跟你說你可以領半年,績效不佳,可以請你

 

簽字走人,企業麻,又不是佛心來著,給你五萬,你當然至少要有15~20萬的基本產

 

值阿 = =

 



-----------------前面回答完進入正題 希望可以改變你對仲介的看法----

 

--------------這個產業的生存率可能只有2%,或甚至更少....-----

 

 

 

仲介的工作就是個超級市場,只不過架上的商品區一開始是空的,要靠一堆業務去補貨,

 

賣得東西多半是市場都有(也就是俗稱的一般約案件),所以基本上每個仲介都要有基本

 

的陌生開發能力,說自己只做銷售那種,很快就會死掉了。

 



為什麼?商店沒有商品,是銷售高手也愛莫能助,商品不齊全,也沒有辦法,客人沒有

 

美國時間等你去補貨,所以週一到週五仲介都要著重開發新的案件。

 

 

 

以開發型仲介的來說: 可以分為兩種『獵人』『農夫』

 

『獵人』沒有固定的領域,只要有同業開發新的物件,他就去反相開發他們的物件,

 

短時間可以獲得一定量的庫存,但是反過來來說,一個案子可以靜靜的等你慢慢開發,

 

那案子一定有他的缺陷在,不然早就被同業賣掉了。

 

『農夫』專耕一定領域,他的生活圈比較小,一開始會很辛苦,但是他可以深入他喜歡

 

的社區,社區的大小事都很瞭解,久了,可以得到很多情報,跟第一手的案件,有機會

 

開發到市場都沒有的案件。

 



一般來說,新人進來一定是先衝庫存,因為沒有案子,對商圈觀念也不強,一定是趁你

 

還有滿腔熱血的時候叫你去開發同業的庫存,累積一些可賣的案子,有打算長久待在

 

這個產業,建議你在新人的時候同時扮演農夫的角色,一點一滴進入你想經營的社區,

 

到你一兩年後,你就可以減少主動開發的比率。

 

 

銷售型的仲介:著重在整個行情觀念的建立 & 同理心

 

這種業務員也是最難培養的,因為銷售的整個流程是一體成型的,你中間只要跟你的

 

買方講錯一句話,你的買方可能就會從準買方變成三四年後才會買到房子的買方。

 

還有跟客戶的相處也是個訣竅,適當的提供行情,情報,加上同理心,才有機會成功。

 

 

當然妳會開發也會銷售,那就是很強的業務員,在直營店,你只要其中一樣專精,你就

 

絕對餓不死,出來做的話,你基本就要兩樣的專精,因為大家都具備開發的能力,

 

就看誰的銷售能力跟客戶經營能力強,當其他人掌握買方,有可能跳過你,自己去找屋主

 

,很正常麻,兩倍業績,加上50%左右的傭收,那是甚麼樣的概念,你自己想像。

 



所以說為什麼早期要去直營店的原因,有規則可以保護你的業績,在外面不好意思,

 

勝者為王,『winner takes all』

 

 

 

--------------------------甚麼樣的人適合進來--------------------------------

 

只要你不想領固定薪水,又可以自我要求的人就可以進來,基本上進來,你就忘記你

 

有底薪這件事情,比較好。人都有惰性,仲介的差距是每天一天一點的累積,偷懶一天

 

後面在緊要關頭,問題就會一個一個跑出來讓你頭大,所以切記要每天都認真。

 

 

 

*仲介是靠嘴吃飯的工作?

 

很多人都有這樣的想法,應該這是很多內勤的人的想法,業務在台灣的社會印象還是

 

很低的,尤其在網路上,普遍能賺高薪,被酸似乎是種原罪。

 



仲介是需要動腦的工作,買方想買便宜,賣方想賣天價,仲介要在中間讓雙方都開心,

 

讓這個交易成功後,買賣方變成好朋友,完全忘記當初談價,對方那種堅持跟無理取鬧

 

,這就是談判的技術,這也是仲介要專精的部分 - 專業 & 心理學

 

*至於要去小黃或是小綠?

 

這都可以,就跟你想去高點補習還是陳偉補習,那有差嗎?好吧,有差,差在年終福利

 

,如果是想學個經驗技巧,是沒有差的。這只是一個過程,重點是你想學到甚麼,你想

 

成為甚麼樣的業務,是賺很多錢的,還是在你的家鄉內人人稱道的業務還是ooxx,我看

 

很多人有很多熱情,但是進去之後,都沒有自己的想法,這樣你很快就會離開這個產業,

 

因為我說過了,仲介是要動腦的產業,你可以不喜歡讀書,但是你一定要會推理客人的行

 

為,跟為什麼他有這樣的反應,不然每天充斥到你的生活,只是一件一件的挫折,EX:今

 

天A屋主不給我簽委託,昨天B買方出笆辣價....等等。

 

 

 

*要去大安區或是一級商圈?

 

建議在你的生活圈工作,能住家裡是比較好的,真的很認真的話,老實說,第一年,你會

 

非常非常累,不要拿甚麼智偉,林北以前是工兵還海陸來做比擬。這行業的累-除了身體

 

還有一個是對人性失望的無力感,等你進來就知道,很多事情,不是你想得那麼簡單,

 

學著事情不要聽單方面,牽扯到利益,就會有貪念,就會有人來搗亂,就會有很多變數。

 

 

 

以上 可以回答大部分的問題,抱著第一年打死不退的心情進入這個產業,才有機會

 

活下來!

 

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