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帝寶產後護理之家|台中產後月子中心價錢陸傢嘴跨界金融算不清賬

地產金融化正在成為時下房地產企業轉型的主要方向之一,無論是一線龍頭還是區域房企,金融化都成為新常態下的選擇,陸傢嘴(600663.SH)就是其中之一。

日前,陸傢嘴計劃以94.89億元收購大股東旗下的上海陸傢嘴金融發展有限公司(下稱“陸金發”)88.2%股權,收購完成後,公司主業將實現“地產+金融”的雙輪驅動。

陸金發旗下的資產主要是愛建證券有限責任公司(下稱“愛建證券”)、陸傢嘴國際信托有限公司(下稱“陸傢嘴信托”)、陸傢嘴國泰人壽保險有限責任公司(下稱“國泰人壽”)。通過此次收購,陸傢嘴一舉拿下三大金融牌照。

此次收購將通過全現金的方式支付,對於陸傢嘴來說,近百億元的現金支出並不是一個小數目,但對於公司大股東來說將獲益良多;與此同時,作為持股平臺,旗下資產呈現的不同利潤狀況,也讓陸金發呈現多個利潤版本。

現金收購大股東帝寶產後護理之家|台中產後月子中心價格獲益

8月27日,陸傢嘴發佈收購草案,計劃以94.89億元收購大股東陸傢嘴集團和上海前灘國際商務區投資(集團)有限公司持有的陸金發88.2%股權。其中,陸傢嘴大股東陸傢嘴集團持股陸金發達到64.81%。

在4月底最初披露的收購方案中,陸傢嘴原計劃收購陸金發100%的股份,收購價格達到109.31億元,在回復上交所問詢後於5月修改的收購預案中仍是100%收購。3個多月後的8月27日,陸傢嘴公佈收購草案,收購比例改為88.2%。

持有陸金發11.8%的上海浦東土地控股(集團)有限公司退出瞭此次交易,對於退出原因,陸傢嘴並未給出詳細說明。

在此次近百億元的收購中,陸傢嘴在本次收購中使用自有資金的比例約為40%,即約37.96億元,雖然勉為其難可以拿出這筆資金,但公司資金也並沒有那麼寬松。

2016年半年報顯示,陸傢嘴賬面貨幣資金為52.99億元,長短期借款合計為124.68億元,基本上各占一半。69.79%的資產負債率在行業內並不算高,但已經是陸傢嘴的最高水平瞭。

剩餘約60億元的收購款需要通過銀行貸款解決,陸傢嘴在收購書中表示已經向相關銀行申請並購貸款,這意味著陸傢嘴每年將多付出數億元的利息支出。

在陸傢嘴利息費用陡增的同時,大股東陸傢嘴集團將攬獲數十億現金回報。根據收購方案,在94.89億元的收購款中,大股東陸傢嘴集團將獲得其中的69.73億元。負債率逐漸走高之時獲得此筆現金將使得陸傢嘴集團的壓力大為減輕。

陸傢嘴集團8月初剛剛完成50億元的公司債發行。

募集說明書顯示,公司2013-2015年的資產負債率分別為66.40%、70.57%和73.09%,逐年走高且處於較高水平;與此同時,截至2015年12月31日,公司長短期借款、應付債券和一年內到期的非流動負債合計412.1億元。

其中,陸傢嘴集團的短期借款為196.74億元,一年內到期的非流動負債也達到47.35億元,而公司的貨幣資金為110.47億元,陸傢嘴集團的資金壓力可見一斑。

陸傢嘴目前的主業是帝寶產後護理之家|台中產後月子中心推薦房地產及其相關業務,通過收購陸金發公司將正式涉足金融業務。

那麼陸金發能為陸傢嘴帶來些什麼呢?公司的盈利能力如何呢?陸傢嘴和大股東給出瞭兩份不同的數據,兩份不同的說法難以讓投資者放心。

利潤存在巨大差異

陸金發是由陸傢嘴集團控股的推動陸傢嘴集團金融產業發展的主要平帝寶產後護理之家|台中產後月子中心臺,公司通過控股愛建證券、陸傢嘴信托及共同控制陸傢嘴國泰人壽三傢持牌機構,初步形成瞭“證券+信托+保險”的基本業務架構。同時,陸金發通過參股股權投資基金等方式廣泛參與金融創新試點項目。

目前,陸傢嘴的業務以房地產銷售、租賃和物業管理為主,收購陸金發將使公司涉足金融,成為集團的金控平臺。並且,從收入和凈利潤來看,陸金發的盈利能力並不遜色。

收購草案顯示,2014-2015年,陸金發分別實現營業收入12.49億元和19.6億元,歸屬於母公司所有者凈利潤分別為2.5億元和3.02億元;2016年一季度分別為2.75億元和670萬元。

這還是公司經審計“縮水”後的業績。根據最初披露的預案,陸金發2014-2015年的營業收入分別為12.87億元和21.56億元,歸屬於母公司所有者凈利潤分別為3.03億元和2.93億元;2016年一季度分別為3.68億元和613萬元。

兩份報告相比,經審計後,陸金發的收入和凈利潤有瞭不同程度的“縮水”,其中2015年的收入“縮水”近兩億元,2014年歸屬於母公司所有者凈利潤也“縮水”瞭逾5000萬元。

對於業績調整原因,陸傢嘴在草案中也給出瞭解釋,“合並范圍、利息收入和支出的調整等導致瞭陸金發收入和利潤的調整。”

誠然如此,但在大股東陸傢嘴集團公開披露的信息中,陸金發的收入和利潤則是另外一回事。

陸傢嘴集團剛剛完成16陸嘴01(代碼136519)公司債的發行工作,此次共發行50億元公司債用於補充流動資金、償還銀行借款及其他有息負債。

在募集說明書中,陸傢嘴將集團和旗下主要子公司的經營業績一一列示。其中,陸金發2014年經審計的營業總收入9.63億元,凈利潤4.57億元;2015年陸金發的總營收為17.41億元,凈利潤為6.39億元。

除瞭在16陸嘴01公司債中公告之外,在陸傢嘴其他的公司債募集說明書中,也有關於陸金發收入和利潤的披露信息。

14陸嘴01(代碼124542)和14陸嘴02(代碼124586)是陸傢嘴集團2014年3月和4月分別發行的兩期公司債,分別募資16億元和10億元用於項目建設和補充公司營運資金。

在這兩份公司債披露的2015年年報中,都披露瞭陸金發2014年和2015年的經營業績。在這兩份報告中,陸金發的收入和凈利潤完全一致,而且與16陸嘴01公司債募集說明書中公告的信息也完全一致。

與大股東陸傢嘴集團公佈的經營業績相比,此次收購草案披露的經營狀況明顯再度“縮水”。2014年的凈利潤縮水瞭45.3%,2015年更是縮減瞭50%以上;收入上卻呈現相反的走勢,收購草案中陸金發的2014年和2015年收入又分別“多”出瞭2.84億元和2.19億元。

16陸嘴01公司債的募集說明書顯示,陸金發的收入和凈利潤也經過瞭審計所的審計,在陸傢嘴的收購草案中陸金發的經營業績也經過審計,那麼陸傢嘴與自己大股東披露的數據為何有如此之大的差異呢?

陸金發隻是持股平臺,旗下的三傢金融公司才是主要的經營實體,陸金發前後兩份不同的業績報告是否意味著公司旗下的這三傢公司也有兩個賬本呢?答案為“是”,陸傢嘴信托和愛建證券的經營業績也出現瞭兩個版本。

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根據市場法評估的結果,陸傢嘴信托評估值為71.16億元,陸金發持有71.61%的股份;愛建證券評估值為26億元,陸金發持有51.14%;國泰人壽評估值為21.96億元,陸金發持有50%。

在收購進行之際,愛建證券的二股東上海匯銀投資有限公司(下稱“匯銀投資”)正在掛牌自己所持愛建證券28.64%的股份,掛牌價格為12.6億元。這意味著匯銀投資給愛建證券的估值為44億元,由此可見陸傢嘴此次收購的估值並不算非常離譜。

收購草案顯示,陸傢嘴信托最近兩年的收入和凈利潤都有大幅的增長。2014-2015年,公司分別實現營收8.87億元和14.02億元,歸屬於母公司所有者凈利潤為3.58億元和5.06億元;2016年一季度分別為2.11億元和5997萬元。

陸傢嘴信托自己的年報體現的盈利則是另外一回事。公司年報顯示,2014-2015年,陸傢嘴信托分別實現營收8.45億元和13.63億元,歸屬於母公司所有者凈利潤分別為3.58億元和5.52億元。

在“16陸嘴01公司債”的募集說明書中,大股東披露的陸傢嘴信托收入和利潤情況與陸傢嘴信托年報披露的信息完全一致,與陸傢嘴此次收購草案公佈的盈利水平則呈現明顯的不同,兩份同樣經過審計的利潤表再次相左。

這樣的情況並非陸傢嘴信托獨有。收購草案顯示,愛建證券2014-2015年的營收分別為3.15億元和5.44億元,凈利潤分別為7420萬元和1.76億元;2016年一季度,公司實現收入8028萬元,凈利潤則虧損瞭3098萬元。

愛建集團(600643.SH)是愛建證券的股東之一,其年報顯示,2014-2015年愛建證券的營收分別為3.14億元和5.43億元,凈利潤分別為8831萬元和1.59億元。

在“16陸嘴01公司債”的募集書中,愛建證券的營收和凈利潤與愛建集團披露的信息完全一致。匯銀投資目前正在進行掛牌轉讓,其公示的愛建證券2015年營收和凈利潤與這兩傢公告的數字並無二致。

與上述三傢相比,在收入基本相同的情形下,陸傢嘴此次收購草案中公佈的愛建證券凈利潤出現瞭明顯的不同。
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