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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

全國房價又跌業內人告訴你2015年市場會怎樣

??趨勢:市場持續降溫還是趨於理性?鶯歌區農地貸款

??中央政府的政策更加宏觀、更加跨界、更加長線,2015年對於房地產業都是利好,重在鼓勵市場信心,稍解近渴,但不會對沖結構調整的目標。

??當然,2015年的市場也不會太差,剛需現在還呈現一個機械式的增長,畢竟結婚人口每年就有1500萬對,至少一半在城鎮裡,按照50%購房每年就需要近400萬套。離婚人口大致相當於結婚人口數量的30%多,離婚也需要住房,應該不少於100萬套。常住人口中的非戶籍人口大約有2.4億人、6000萬戶,每年如果有3%的傢庭購房,每年有近200萬套購房需求,30多年才會全部解決這部分“被城鎮化”人群的自有住房問題。城鎮化率每年提升1%,每年進城約1360萬人、340萬戶,每年購房3%,需要十多萬套住房。而不買房的人群仍然要租房,租房也需要房。我們預計每年租房需求在數百萬套,依靠現有二手市場的存量出租房遠遠不夠。

??我們認為,市場已經出現兩個需求減少的跡象,第一個是存量人口的購房需求在減少。由於房價上漲的預期被打破瞭,現在投機性的需求已經基本沒有瞭。除瞭北京、上海這樣的一線城市外,其他城市沒有大幅上漲的可能性,微調可能會有。北京、上海房價一定會上漲。

??其次,融綠、融創事件說明房地產市場容量已經見頂,再不擴張就沒有機會瞭,證明高周轉與快擴張仍然是品牌房企的核心競爭力。千億房企已經取得市場份額的15%,跟不上第一第二方陣的,基本都要被淘汰,未來沒有房企第三梯隊。大魚吃小魚、快魚吃慢魚已不稀奇,大魚吃大魚、蛇呑象也將頻繁出現。價格戰已經打響,房地產也將像傢電行業一樣出清市場,中小房企如果沒有特色和品牌,將不可避免地出局。能否活著走過白銀時代是新常態下的第二挑戰。

??改善性需求也逐年在下降。世聯地產的數據顯示,35歲以上的購房人群一般被認為是改善性需求,這個比例從三分之二下降到三分之一。

??為什麼2015年市場不會比2014年更好?

??打什麼“水漂”呢?

??政策:微刺激還是強調控?

??大而全與小而美註定是後白銀時代的勝者,其成功的標志就是具有規范的法人治理、清晰的目標戰略、穩健的財務模型、精細的管理體系、精準的產品定位、優秀的人才結構與企業文化,不符合此標準的房企一定走不出白銀時代。

??如果沒有政策的刺激,2015年的市場不會比2014年更好。如果有政策刺激,隻不過是在透支未來需求,提前結束白銀時代。

??這個背後的邏輯是人均居住面積大幅提升,二線城市基本上都在27平方米以上,多的可以達到37平方米,三、四線城市會比一、二線城市人均居住面積更大,所以我們看到全國性的改善性需求動力已經在下降。中國人均住房面積已經接近發達國傢的較高水平。

??投資性需求明顯減少,有的出海瞭,有的理財瞭,有的買瞭大房子在還貸——套牢瞭。從世聯地產的數據來看,投資客的比例從幾年前的39.5%,已經下降到現在的10.7%。中國跨境投資總量已經從6900萬美元上升到去年的160億美元,而且還在呈上升趨勢。

??首先,房地產已經成為反腐的重點領域,按規矩出牌,跟中央步調,不逾越雷池,肯老實做人,方為正道。

??第二個是城鎮化的速度在明顯放緩,大多數城市常住人口凈增長量在減少,四個一線城市人口凈增長都在下降,北京在2000~2010年間,年均常住人口凈增長60.4萬人,2011~2013年均人口凈增長是51.2萬人,下降瞭9.2萬人;上海從年均62.8萬人,下降到年均37.7萬人,廣州、深圳是從兩位數下降到個位數的7.5萬和9萬人,7.5萬對1000多萬人口而言,就相當於全國人口的自然增長率。照此來看,深圳這樣的一線城市已經沒有外來人口瞭。不光是一線城市,我們看到25個二線城市有18個在下降;19個三線城市有15個在下降;28個四線城市有26個在下降。需求下降,市場自然是降溫的。

??房地產的高增長時代已經結束瞭,2013年是句號,2014年開始進入平穩期。

??今年的政策或許可以用一個詞來形容,“打水漂”。

??為什麼?因為房地產已經拖瞭經濟增長的後腿,而中央政府發出瞭穩定住房消費的號召,不刺激房地產是穩不住房地產市場的。但是“回歸以市場為主導”的既定方針不能變,所以刺激政策不能一石激起千層浪,微刺激就是理所當然的瞭,打水漂就是最好地微刺激。

內容來自sina新聞

??從中央政府來看,時不時的定向式和非定向式貨幣政策,時刻激蕩著房地產這個巨大的市場,而通過逐步擴大新型城鎮化的試點政策可以為試點城鎮導入人口;通過減少保障房建設指標、鼓勵購買商品房用於保障房或拆遷房等,可以緩解房地產市場庫存壓力;通過推出Reits可以幫助房地產企業減輕資金壓力;通過鐵路和公路建設、撤並農村居民點和公共服務點、推行規模化農業生產可以促使農民轉移進城鎮。

??未來至少十年,每年的購房需求不會低於800萬套,這還不包括改善性需求。未來市場需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。

??從地方政府來看,能動用的手段有限,不外乎是公積金、契稅和財政補貼(包括落戶、入學、農民工職業培訓),刺激力度取決於政府的解決庫存和後續出讓土地的決心,刺激效果取決於財政能夠承受的補貼支出。最為核心的是能否為城市新區導入人口擺脫空城之憂。

??挑戰:哪些風險對房企構成挑戰?

??我們認為,2015年的房地產市場至少面臨五大挑戰:

??2月17日,國傢統計局發佈1 月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。從數據來看,房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市,而房價降幅大於0.5%的城市主要集中在三線城市。漸呈分化趨勢的房地產市場,2015年會走向何方?且看新城控股高級副總裁歐陽捷的三大預測。

??再次,資本為王,房地產回歸金融本質,險資入市、銀行垂青證明房地產業雖然利潤從暴利走向薄利,但還不至於微利,相對於絕大多數行業來說,仍然是金融機構的不二選擇。但過去的高增長時代十個項目十個賺錢,現在則是五個賺錢、三個持平、兩個虧本,對房企來說,精細化運營已成為基本功夫,資本市場認可才有融資機會,負債率的邊界擴張令投資人坐臥不安,投資是否安全是新常態下的第三個挑戰。

??第四,一線城市房價看漲,但地價漲得更快,二線城市分化,不同區域新竹新豐農地貸款供求關系大不一樣,平和心態、踩準節奏、平衡時間與盈虧關系才是最重要的。三、四線城市總體供大於求,大盤安全退出、小盤保本清倉,安全渡過去庫存周期,在合適的時點能否選對城市成為新常態下的第四個挑戰。

??第五,轉型與多元化是房企不得已的選擇。小企業迫於生存壓力,大企業追求增長壓力,活得都不輕松。轉型與多元化是需要學習成本和時間的,人才流失與文化適應也將是轉型與多元化的鬼門關,能否成功轉型與多元化是房企第五個挑戰。

??此外,海外市場多已成熟,最大的不確定性在於客戶主要依賴國內投資者,而移民政策和稅收政策將成為海外投資的漩渦,這是海外投資的重大挑戰。

??核心提示:2月17日,國傢統計局發佈1 月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。從數據來看,房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市,而房價降幅大於0.5%的城市主要集中在三線城市。漸呈分化趨勢的房地產市場,2015年會走向何方?且看新城控股高級副總裁歐陽捷的三大預測。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-02-22/09405975076316738009053.shtml

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