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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


教授解讀中國房價上漲之謎被貨幣而不是收入驅動

  美聯儲過去半個世紀的貨幣政策可以用幾組數據清晰空地貸款,企業貸款雲林,農地貸款率利最低銀行推薦地說明,這種直觀掃清瞭所有問號。

  美聯儲貨幣政策傳導機制的有效性還表現在貨幣對GDP比率的穩定性上。由於從M0和M2與名義GDP的增幅總體一致,在過去半個世紀中,無論是M0對GDP的比率還是M2對GDP的比率都非常穩定(圖一),沒有明顯的上升或下降的趨勢。去年M0對GDP的比率為6.7%,M2對GDP的比率為65%,M0約占M2的10%。

  在過去20年多中,對中國貨幣政策基本共識的缺乏讓人吃驚。如果學界習慣以"謎"來形容中國的貨幣政策而無解,如果放任社會對政府通脹控制能力的懷疑和擔憂而不加以管理,新的框架和傳導機制又如何建立?央行賴以安身立命的獨立性又從何談起?

  這是一張非常清晰的圖表,裡面暗藏著和弦般的節奏:CPI漲幅和房價漲幅基本合拍,這兩項加上實際GDP的增長又和名義GDP的增長基本一致。從貨幣供應的角度來看,"錢去哪兒瞭"一目瞭然:M2每年增長7%,其中3.2%的增發是為瞭支持實際GDP的增長,並不會引發通脹;剩餘的增發則體現在CPI和房價漲幅中。

  如果中國貨幣當局始終無法擺脫這種"無力感",再權威的年度大獎也會因此而失色。實際上,通過分析一些最重要但又是最基本的數據,並對比中美兩國貨幣政策運行效果的巨大差別,可以總結貨幣政策框架和傳導機制的一些實證規律。研究好比剝繭抽絲,數據卻是按圖索驥的密鑰。雖然公開披露的數據並不完整,但足以支撐我們對中國貨幣政策中一些最重要的特征做出判斷,而這些判斷,將會對新的框架和傳導機制的建立有所助益。

  2008年金融危機以來到去年,美聯儲推行量化寬松的政策,基礎貨幣的年均增幅為31%。由於美國經濟偏冷,基礎貨幣的快速增加並沒有帶來M2的相應增加,M2的平均增速為6.7%,與歷史水平接近。由於廣義貨幣沒有增加,美國的同期通脹率很低,僅為1.9%。

  直觀的美聯儲貨幣政策

  美聯儲貨幣政策的第二個規律是從流通中貨幣(M0)、狹義貨幣(M1)到廣義貨幣(M2)的一致性。從1962年台北內湖土地貸款到2013年,美國M0、M1和M2這三者的平均漲幅分別為7.4%、5.8%和7.0%,與名義GDP6.9%的漲幅完全匹配。從M0到M2代表瞭美聯儲從貨幣發行到借助銀行放貸的造幣過程,其一致性表明瞭貨幣政策傳導機制的有效性。這種有效性與中國央行的無力感,是最耐人尋味的地方。

  經濟學傢弗裡德曼說過,通貨膨脹歸根結底是一種貨幣現象。這並不是說發多少貨幣物價便會漲多少,而是說貨幣相對實體經濟(GDP)的超發部分會體現在通脹上。美國過去半個世紀的貨幣史是對這句話的完美驗證。

  美聯儲貨幣政策的第一個規律是貨幣發行、經濟增長和通貨膨脹的整體一致性。從1962年到2013年的51年裡,名義GDP(包括實際GDP和通脹率)平均漲幅為6.8%,其中實際GDP漲幅為3.2%,消費者價格指數(CPI)漲幅為4.0%;房價漲幅為每年4.5%,比通脹率高0.5%。這52年間的貨幣供給情況也類似,廣義貨幣供給(M2)的平均漲幅為7.0%,和名義GDP6.8%的漲幅非常接近。

  老實說,中國央行拿到這個獎項並不容易,因為每一傢候選機構的表現都有可圈可點之處。比如,美聯儲果斷采用非傳統的貨幣政策幫助美國經濟強勁復蘇,英格蘭銀行和歐盟央行均出人意料地推動預期管理,日本央行大膽的量化寬松政策把日本拉出瞭通貨緊縮的泥潭。該刊的顧問委員會包括很多重量級的經濟學傢和多國央行行長。毫無疑問,這個年度獎項是對中國央行貨幣政策的肯定。

  與這份肯定形成鮮明對比的,是流行瞭20多年的中國貨幣"超發之謎":到2013年底,中國廣義貨幣供給(M2)為110.6萬億元;每單位GDP所對應的貨幣,即M2與GDP之比為1.95。美國2013年的M2約為65萬億元人民幣,M2與GDP的比率是0.65,是中國的三分之一。M2與GDP之比是度量一個經濟體貨幣化程度的通行指標,無論從貨幣發行總量還是每單位GDP所對應的貨幣來看,中國都有貨幣超發之嫌。

內容來自sina新聞



圖一:美國M0、M1和M2對GDP的漲幅,1962年-2013年 數據來源:美聯儲

  貨幣政策的框架主要包括目標、錨(即貨幣是否超發的政策基準)和傳導機制。要破解中國貨幣超發之謎,我們至少需要知道以往貨幣政策的框架和運行效果。無論從國傢到機構,對自身歷史的準確認知和總結是進步的前提。

  和很多國傢一樣,美聯儲的貨幣政策主要有兩個目標:控制通脹和刺激經濟增長;所對應的錨則是溫和通脹率前提下的經濟增長率。在這個貨幣政策的框架下,在過去近半個世紀裡,兩個一致性成為美國貨幣政策最重要的特點,即貨幣供給與經濟增長和從CPI到房價漲幅的一致性,以及不同口徑貨幣增量的一致性。這種一致性代表瞭貨幣政策的明晰、獨立和有效,堪稱貨幣政策運行的一個范本。

  中國經濟不斷壯大,中國央行聲名鵲起。今年初,國際刊物《央行雜志》(Central Banking Journal)頒發年度央行獎,中國央行第一次獲此殊榮。此獎意在表彰中國央行在獨立性受限和中國金融體系不發達的環境下,在中國充滿不確定性的新一輪改革中,頂住壓力控制貨幣超發,積極推動金融自由化改革,表現出強大的領導力和專業度。

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本文導航

  • 教授解讀中國房價上漲之謎
  • 教授解讀中國房價上漲之謎:被貨幣而不是收入驅動(1)
  • 教授解讀中國房價上漲之謎:被貨幣而不是收入驅動(2)


新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/08142782692.shtml
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