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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  距離"10萬元時代"更近瞭

  從6月首次開盤到8月中旬簽約35套,這在業內人士看來,雙瓏原著的簽約速度已經很快,也間接反映出買房人對項目的認可。

  亞豪機構副總高姍分析,作為孫河高端項目的標桿,雙瓏原著未來價格走高已是定勢,同時作為泰禾院子系列的精品項目--北京院子入市,也將推高孫河區域未來房價的預期。



  據記者瞭解,雙瓏原著預計在明年年底交付,整個推售周期大約兩年時間。"一年半清盤,半年要回籠大部分資金。"8月8日,泰禾集團董事長黃其森在回答本報記者提問時這樣表示,北京院子要堅持高周轉路線,快速開發,這也符合泰禾90%項目高周轉的策略,也符合房企開發項目的潮流。





7月底中糧拿下的孫河地塊,將區域商品房地價推高到5萬元/平方米的水平後,泰禾、龍湖等先期拿地的價格都顯得便宜瞭。

  截至昨天,北京住建委網站顯示,雙瓏原著已經簽約35套房,兩組簽約均價分別為45372元/平方米和62685元/平方米。

  首開股份董秘王怡也對記者談到,在同樣的遊戲規則下,高周轉將成為房企的共同選擇。隻要市場有足夠的承接力,開發商自然希望快速周轉。

  地價上5萬,房價會不會上10萬?孫河10萬元時代會不會來得更快些?



  根據記者瞭解,下半年雙瓏原著加推房源總貨值約5個億。龍湖地產也向記者表示瞭對市場預期樂觀的態度。而作為即將首次推盤的泰禾,也對產品魅力信心滿滿。

內容來自sina新聞

  高周轉隻為落袋為安

  整體定位於高端居住區,加上已形成的市場格局,孫河已經成為北京樓市板塊中"高富帥"的典型代表。盡管區域內尚有一半項目無動工計劃,但並不妨礙區域內的競爭戰火持續升級。

  在7月底中糧拿下孫河HIJ地塊,將區域商品房地價推高到5萬元/平方米的水平後,泰禾、龍湖等先期拿地價格都顯得便宜瞭。業內人士認為,毋庸諱言的是,先期拿地開發商的心理預期也會更樂觀,體現在房價上也會更高。

  "限價令"縮小溢價空間

  在業內人士看來,類似孫河兩項目采取高周轉運作模式,也有"被動"的一面。在限價令的調控下,體量不大的項目就一個開工證,一起拿預售證。這樣一來,高端項目的價格在取證之初也就確定瞭,不可能有上漲的空間,房企也就沒必要拉長銷售節奏。

  對於北京院子的定價,黃其森表示還沒有確定。業內分析認為,北京院子價格不會比雙瓏原著明顯高出,但定價也會考慮區域新地價的影響,不會僅僅參照泰禾拿地2.9萬元/平方米的樓面價瞭。

  "原來大傢覺得我們拿地貴瞭,現在就看出我們值瞭。"8月8日,泰禾集團董事長黃其森這樣說。

  今年1月底拿地,到今年8月亮相,前後隻有7個月的時間;一年半售罄的話,整個項目開發銷售將隻用兩年多的時間,算上建設時間,也將大大短於泰禾在京的首個項目。泰禾在北京的首個項目也是之前唯一一個在售項目運河岸上的院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索),從拿地至今已有10年的時間。

  黃其森表示,這幾年房地產市場最主要的還是應對政策變化。高周轉能規避風險。黃其森說,自己規避風險的習慣,可能和自己的銀行業出身有關。

  有機構分析人士也認為,高周轉能更好地控制企業風險,規避經濟運行周期和調控周期對項目帶來的利空影響。

  龍湖地產方面也對記者表示,孫河項目整體體量都不大,加上消化速度比較快,無形中也就表現出高周轉的特點。

  8月8日為北京院子亮相助陣的還包括華遠地產董事長任志強等。任志強表示:"現在五萬信用貸款借貸利率多少免費諮詢試算樓面價,(房子)可能就得賣十萬瞭。"說完後,任志強又補充道:"你可以不信但別後悔"。

  相對於以往不少高端項目拉長銷售周期,不斷追求溢價水平上升非看不可的房貸試算表下載超划算的絕招,孫河高端項目如何平衡高周轉與溢價收益?

  黃其森在回答記者問題時表示,對於上市公司而言,需要考慮銷售跟利潤的關系。堅持高周轉,雖然一個項目利潤可能低一點,但通過快速滾動開發多個項目,"最後的利潤率實際上一點都不差"。

  一位不願具名的業內人士向記者表示,由於較早入市的地塊有著顯而易見的優勢,龍湖在區域內未來的發展空間更加靈活。"價格最高的中糧地塊擁有12萬平米的綠地面積,其園區的品質在未來可能更突出,但可經營性樓面價還將更高,難度也更大。"

  對於龍湖而言,雖然中糧拿地每平米5萬元的地價拉高瞭市場預期,龍湖也會從中受益,但整個項目的預售價格已經確定。

  "北孫河,南亦莊"兩個均有土地價格超過3萬元/平米的區域,必將會成為今年樓市的熱點板塊。8月8日,泰禾集團在太廟舉行瞭北京院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目發佈儀式。根據記者瞭解,北京院子最快可能在9月入市。在龍湖·雙瓏原著 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)率先入市,中糧高價斬獲孫河最新地塊的背景下,北京院子入市的價格也受到瞭很多關註。

  焦點

  樓盤入市預期樂觀

  先於泰禾拿地並率先入市的龍湖·雙瓏原著,已經為孫河樓市迎來開門紅。

中糧5萬樓面價斬獲孫河地塊 高富帥板塊落袋為安

  在龍湖·雙瓏原著的房源中,有3套預售均價達到10.3萬/平方米。根據記者瞭解,這三棟屬於整個項目最高端的樓王獨棟。在雙瓏原著項目中,預售均價上10萬的戶型僅此3套。

  根據此前龍湖北京公司對外發佈的消息,6月首推30多套房當日就售罄,認購額達7億元。雙瓏原著因此也成為7月北京別墅市場的銷冠。

  泰禾·北京院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)面市後,孫河板塊將從一枝獨秀向雙峰並立轉變。本報記者分別從泰禾、龍湖瞭解到,孫河區域內兩個項目都將選取高周轉的模式,預計銷售周期都在兩年左右。泰禾集團董事長黃其森更是明確表示:"一年半清盤,半年要回籠大部分資金"。由此,孫河,有望成為高端樓盤高周轉模式的試驗區。

  黃其森就表示,高周轉首先需要高品質的保證。北京院子雖然和運河岸上的院子定位有差別,但依然延續瞭院子系產品路線。院子也契合北京人的"四合院情結",加上高標準的設計打造,一定會吸引市場關註。

  本版采寫/新京報記者 張旭 李捷

  (新京報)

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在孫河板塊,泰禾·北京院子及龍湖·雙瓏原著均選取高周轉開發模式。本版攝影 新京報記者 王叔坤

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/07312336051.shtml

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