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對話董藩:買房依然是居民最好的投資

  "當你40歲時,沒有4000萬身價不要來見我,也別說是我的學生";

  他更喜歡"房地產專傢"這個名號,以及由此名號延伸出去的一堆高帽子--影響中國發展進程的四位中青年經濟學傢之一、給房地產市場算命最準的人、中國房地產輿論領袖、中國房地產四大名嘴之一。

  11月18日,坊間傳聞房產稅因十八大三中全會公報而箭在弦上,有人借機重提7個月前的舊事,他竟再發微博宣稱"本人自信滿滿,絕不會錯--北師大教授董藩以博導做註賭房產稅五年內難產"。

  他預測房產稅征收的前景:前途是光明的,道路是沒有的。

  在詞典中,犀利是指(武器、言語等)鋒利、銳利,也形容言辭、目光等尖銳明快;語言犀利則指一個人說話切中要害,一針見血,具有說服力、洞穿力,語言直觀,深入中心。在廣東話和網絡語境裡,犀利還被引申為厲害,高明。

  他的很多課程都不能申請旁聽,他說自己的很多觀點隻適合說給論壇現場的人聽。但毫無疑問,他在講臺上發出的那些帶著嘶啞嗓音的咆哮,還是被學生或是聽眾以各種方式傳播瞭出來:

  他評價美國前總統的警告:克林頓告誡中國領導人說"房地產不靠譜兒",此話不值得一聽--美國有美國的國情,中國有中國的背景,他連中國房地產業是咋回事都不知道,他對中國的瞭解遠比我們對美國的瞭解少。我們領導人的孩子從美國留學回來,會給父母講美國;美國領導人的孩子沒有一個來中國留學,也極少有人來中國旅遊過。

  他預測一些事情,邏輯簡單,語言犀利,賭咒發誓,不留餘地,也不留後路。

  不過顯然他失敗瞭。他惹來瞭更多、更猛烈的咒罵聲。

  接受專訪的時候,他會恢復到一個教授應有的狀態,目光柔和,神態謙遜,回答問題慢條斯理,姿態和手勢也會變得溫文爾雅。一旦登上講臺,他很快就會進入忘我狀態,隨著演講的展開,他的情緒會越來越亢奮,觀點迭出,詞鋒犀利,進而聲嘶力竭,神態和手勢既像一個傳銷份子,又像一個好戰的領袖。

  "最近我很少說話,一說話往往就會挨罵。有時候又不得不說話。"他顯得有些無奈,第一,有關部門會找我們說話;第二,媒體希望我們評價評價;第三,當我們發現有些政策不合適時,我們也很著急,希望出來呼籲,至少傳達一個觀點,警惕這些政策的負效應,或者是它帶來的不好結果。

  他形容人對住房的追求幾乎是無限的:女士的衣服總是少一件,老百姓的住房也總是少一間。

  關註他的人發現,最近這兩年他在講臺上已經不安於站在講桌背後,看著紙上的提綱說話,他變得超級自信,喜歡拿著無線麥克風,像在美國競選州長一樣,又像中國的另一個演說傢李陽一樣,在空曠的講臺上揮舞著拳頭自由演說。與李陽不同的是,他不說英語,也不夠瘋狂,但其狂妄的語氣、刺耳的觀點、"錢在手,跟哥走"的號召力,揪住全場。

  董藩:他們的批評沒有提出任何有價值的理由,也駁不瞭我。他們總說我機械地思考這個問題,這是錯的。首先我說瞭,我那個文章寫得很清楚,過去的增長速度是這樣的,如果以後還這樣,就會達到這個高度。因為過去北京每年房價上漲18.7%,我們未來年上漲幅度調低5.5個點到6個點,就能達到這個高度。也就是說,未來25年不需要那麼高,隻要房價每年上漲13.5%就能達到這個水平。這絕對不是簡單的數據,往下來都能達到。全國也一樣,下跌兩個點都能達到,沒有問題的。

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  董藩生於1967年,"是大山裡的孩子,直到上大學才見過火車"。他喜歡"青年經濟學傢"這個名頭,在一群人發出的懷疑和嘲弄聲中,他依舊堅持這樣的簡歷:26歲碩士畢業後直接破格晉升為副教授,成為當時全國社會科學領域最年輕的副教授,32歲時晉升教授,36歲於中國人民大學獲經濟學博士學位。

  他揭秘投資技巧:政府打壓什麼,你就去幹什麼;政府鼓勵什麼,你千萬不要幹什麼!政府從來都是鼓勵我們養豬的,你看看哪個養豬大戶發財瞭,永遠不可能。我從小就養豬,我爸告訴我叫"窮養豬,富讀書"。

  現在,他已經習慣於"人民公敵"的角色,同時羨慕另一個"人民公敵"任志強。他說在網上任志強的知名度、"粉絲"遠遠比他高、比他多,人傢是企業界人士,端著自己的飯碗,而自己是高校的,端的是公傢的飯碗,當他被罵得多時,可能會給他的學校、他的同事帶來壓力,所以他說的遠遠比任少,寫的也遠遠比任少。

  "怎樣做房產投資?應該選擇那些'堵'的城市,哪個城市比較堵就去買";

  "房地產泡沫是傳說中的鬼,都說有,但誰也沒見過。從1997年就有人說房地產有泡沫,說到現在也沒有破滅";

  "信志強,住洋房;信董藩,得金山;信牛刀,住牛棚。"......

  他最近遇到的最大麻煩,是因為他宣稱"北京房價25年後將達到80萬元/平方米"而被數傢官媒連篇累牘地痛批。不過這一次他沒有裝可憐,也沒有選擇沉默,而是憤然發表瞭萬字長文,正面反擊"外行人"。

  他說話擅長制造概念,語不驚人死不休。

  他評估未來的房價走勢:今後大量的人口要往核心城市或大都市去,因為大城市的功能必然比小城鎮功能強大,房價就要體現出來,盡管房價漲得有快有慢,但是你幾乎見不到它是衰退的。隻要社會穩定、金融體系不崩潰、不進行幣制改革、收入隨著經濟發展而進一步增長等條件繼續存在,我們就會看到房價繼續漲下去。無數個理由告訴我們,10年前、20年前你沒買房後悔瞭,未來的發展仍然會告訴你,你今天不買房將來仍然會後悔。

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  在這種情況下,我們看到的是什麼?--買房的越多可能越劃算。今後我們普通老百姓財富階層的劃分就看你買沒買房子,你買瞭幾套房子,你在哪裡買的房子,以及你在什麼時間買的房子,買的是哪個項目的房子。

  另外有人說房價北京這麼漲下去怎麼行,你們看紐約房價是多少,東京是多少......這個還真不能比,因為我們漲價的過程實際上是我們貨幣大量貶值的過程;更重要的一點,隻有房價可以脫離國際市場而獨立形成。這件衣服在沈陽200塊,在北京300塊,結果就是你們都把它都運到北京去賣,我今天晚上回北京也想帶一包回去,於是就會導致北京衣服供應量增加,價格就會下跌,回到和沈陽一樣的價格。但是房地產這種產品沒有辦法和空間去調整它的供應結構,這麼多年來,幾乎沒有人想到過這個問題,隻有房價可以脫離國際市場而獨立形成,脫離全國市場而獨立形成,所以北京的房價比沈陽高很正常,沈陽的房價比下邊的小城鎮高也很正常,因為土地沒有辦法移動,沒有辦法移動就是各自供應的特殊條件決定的,最後導致差別特別大。因此有一天我們房價超過東京、紐約很正常,北京超過他們很正常,甚至沈陽超過某些國際化大都市的房價,都很正常。全世界最貴的房價不是在東京、紐約、倫敦,是一個叫蒙特卡洛的地方。



  他調侃房產稅面對的阻力:原財政部部長項懷誠說"如果要征我的房產稅,我肯定有意見,你連房子的產權都沒有給我,還征我的稅"--退下去就開始說真話啦,沒退休的說真話就我一個。

  事實上,關於輿論漩渦中的房地產業,他一點也沒少說;他少說的,不過是那些為自己解釋或辯解的言辭而已。如果說2006年他寫作《我怎麼就成瞭人民公敵》一文時,因為別人的誤解、謾罵和指責,還難過委屈無奈、吃不香睡不甜,那麼現在,他不僅習慣瞭輿論的驚濤駭浪,而且想說就說、想怎麼說就怎麼說。



  董藩:我在多個場合講過瞭,有五點原因,你可以去查。但我就一句話,在中國要實現房產稅--前途是光明的,道路是沒有的。

  在財富創造過程中,不僅僅是靠勞動賺錢,我們上一天班掙多少錢,上一個月掙多少錢是有數的,當我們有瞭房子之後發現財富創造的方式大大改變。因為我們有瞭資本品,房子我們把它看作資本,它在幫我們創造價值。在沈陽,有一套房子和有十套房子完全不一樣。當有瞭房子以後,財富創造的手段不僅僅是包括勞動,靠勞動不能創造財富,隻能勉強糊口。勞動致富是騙人的,勞動絕不可能致富,隻能糊口。如果想發財的話必須進行投資,投資怎麼投?對我們普通老百姓來講做一個企業很難,我們也不能像房地產商一樣去做開發,但是有一個非常簡單的方式就是買房子。我總是鼓勵我身邊的人買房子。我告訴你,房地產不能把它理解成一個住的地方,在國民經濟核算當中講得很清楚,買房從來都是投資。很多人把買房看成是消費,這是錯誤的,一定記住買房就是投資。我們普通老百姓買瞭房子,實際上好比經營企業好,管理成本還低。有瞭房子不知不覺當中你就會發財。這裡引出一個話題,房地產還能投資嗎?還能投!肯定是沒有問題的,除非是社會出現大的動蕩,或者資本體系崩潰,否則即便是我們一時感覺到市場供應量比較大瞭,長期來看仍然沒有問題。

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  H:人民日報有篇文章說您是"專傢一出聲,全場都震驚",他們連續發文批評您"北京房價25年後將達到80萬元/平方米"這一觀點的無知和可笑,如何看待他們的邏輯?

  H:您推斷在三中全會之後,房地產調控整個路徑會有比較大的變化嗎?有沒有可能很快會出臺一個所謂的"長效機制"?

  他談論調控與房價之間的關系:越打壓漲得越快,朱基總理時代房價是那麼漲,到瞭溫傢寶總理的時代,嚴厲打壓房價,結果是這麼漲。

  北京,杭州,廈門,沈陽......每逢周末,他都應邀出席各種活動。與其他嘉賓在臺上講話時表現得深思熟慮、謹言慎行不同,他在臺上陳述一個觀點,好像事先背誦下來一般,一口氣可以羅列6個以上的邏輯,每分鐘可以從他嘴裡蹦出240多個字。

  他就是董藩,北京師范大學政府管理學院教授,北師大房地產研究中心主任。

  他坦承第一次看到這個名頭時,壓力還是很大的,曾專門寫過一篇題為《我怎麼就成瞭人民公敵》的文章,來表達自己對這個問題的看法,並試圖講清自己觀點所依賴的邏輯和路徑。

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  他戲說地產開發的巧合:君子報仇,千年不晚。隋煬帝楊廣奪位後,必須除掉太子楊勇。立即假擬隋文帝詔書,賜死大哥楊勇,追封為房陵王。2013年,隋煬帝墓在揚州被房地產開發商挖出,該房地產商老板名字叫做:楊勇。

  他不回避對一些同行學術能力的評價,經常用一句"他(們)不懂,完全搞錯瞭,他(們)很不專業"來定論那些在觀點上站在他對立面的人。當然也不乏溢美之辭,在一次專訪中,他說自己非常佩服張維迎,稱他"非常聰明,對中國的影響那是不可低估的,他已經超越瞭經濟學傢層面,實際上是一個思想傢"。

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&小額信貸銀行15萬emsp; 他預測南京房價在25年後能達到60萬元/平方米,隨即表示如果25年之後,也就是他70多歲的時候,他對房價的預測不準,有嚴重的偏離,相差的幅度超過20%以上,那麼他將再也不談房地產。

  今年4月17日,他宣稱"如果五年內能全面推出真正意義上的房產稅,就辭去博導職務,承認自己誤人子弟"。而幾年前,在爭論物業稅(即現在的房產稅)能否推行時,他說物業稅十年出不來。

  當被反復問及房地產泡沫是否存在這個問題時,他幹脆笑稱:"我的嘴在五臺山開過光,我說有就有,我說沒有就沒有!"

  這就是董藩,他誇獎自己是多麼可信,"回頭看看這幾年的樓市,信瞭誰你才賺的,又是誰一本正經把你騙的。"他鄙夷某些"房地產專傢"不懂裝懂,"是鬼別裝人,是人別裝神。"

  "高學歷者的貧窮意味著恥辱和失敗";

  "但我們有80%左右的觀點是重合的,站在市場的角度來講,基本是一致的。"他的描述基本符合事實,雖然兩個"人民公敵"說起事來經常各執一詞,但至少兩個人目前都是空置率過高、房產稅要征和小產權房合法等多個觀點的堅定反對者。

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  網上調查表明,七成以上的網友支持他的觀點。一傢雜志對此的評價是:看起來,董藩沒有那麼遭人討厭。

  在任志強從"人民公敵"到"大眾情人"華麗轉身之後,董藩也咸魚翻身,迎來瞭自己的美好時光。雖然他還沒有任志強的"野心優雅",但他已經穿過"專傢一出聲,全場都震驚"的硝煙,開始享受"公敵"、消遣自己。在董藩微博的備註裡,他除瞭寫明自己的身份和職務,又加上瞭這樣一串文字:一個被稱為"人民公敵",又被稱為"學術界的彭德懷",被譽為"國策高參",又被斥為"4000萬教授"的學者。

  有關房地產的故事遠沒有講完,他還會犀利下去嗎?肯定會。他說,在中國,由於房地產被徹底地政治化、道德化、娛樂化、社會化,而且被妖魔化、暴力化,所以爭論就格外大。

  H:您在微博上炮轟北京"自住型商品房"政策,稱"這其實是很惡心的,自己限房價、競地價,不出一分錢,卻要求房價低於同地段普通商品房30%,明擺著虧損,開發商必然不幹,這樣建造出來的必然是垃圾房,而賣房時政府卻仍要求分享30%的收益"。請解釋一下您反對這一政策的原因?

  董藩:"自住型商品房"這個政策有點不倫不類,你說它是限價房,有限價的成分,他還弄個新名,所以我覺得沒什麼意思。更重要的是,政府沒有做什麼事情,地照常拍賣,然後還要限制住宅價格,這樣就會出問題。如果把住宅價格鎖定瞭,大傢又要來搶拍,搶來這個地之後要保證賺錢就得偷工減料,未來建房的成本都是在上升,誰也把握不住,所以要保證賺錢,免不瞭要在別的方面做一些文章,這個時候就會影響到產品的質量。因此這種項目一定是最低端的,基本的綠化沒有,基本的公共服務沒有,車位給你弄得特別多因為想多賣錢,而其他方面的東西,包括鋼筋用的少、水泥標號不足等等,也都可能發生。一旦來瞭地震,這樣的房子怎麼辦?

  他鼓勵人去投資住房:千萬不要相信勞動致富!勞動致富是騙人的,勞動絕不可能致富,隻能糊口,如果想發財的話必須進行投資。投資怎麼投?我總是鼓勵我身邊的人買房子。今後我們普通老百姓財富階層的劃分就看你買沒買房子,你買瞭幾套房子,你在哪裡買的房子。在北京這點看得非常清楚,隨便有一套房子,一年增值百八十萬就到手瞭,而一個大學畢業生一年隻能掙5萬塊錢。

  董藩:不存在"長效機制"的問題,搞不瞭。什麼叫宏觀調控?宏觀調控就是隨著經濟形勢變化隨時調整的政策才叫宏觀調控,現在說"長效機制",什麼叫長效機制?我不知道什麼含義。我是搞房地產研究的,我都不知道什麼含義,你們說那是什麼?如果你說是政府管一塊、市場管一塊,原來我們就這麼講,跟"長效機制"有什麼關系?他說的是和宏觀調控相關的,而宏觀調控一定是短期的、隨時變化的,怎麼會搞出長效的。不可能的事情。

  沈陽二套房首付提高至65% 外地人在沈買房門檻提高

  11月沈陽房價環比上漲0.31% 漲幅遼寧排行第七

  第二個就是推動經濟增長的力量,推動房地產價格上漲的力量仍然大量地存在著。我在前面講的,第一大拆大建,第二人口在繼續增長,第三城市化進程在加劇,第四傢庭在裂變,第五生活方式演化會創造大量的需求,第六區域人口的整合,還有很多很多方面我都不去講瞭。這些力量仍然存在,它們可能比過去推動房價上漲的力量更強而不是更弱。就看後面的供地量怎麼樣,如果供地量少,推動房價上漲的力量會更強。

  第三點,我們看未來的貨幣增長。很多人說我們以後不會大量發貨幣瞭,4萬億之後不會再有瞭。我認為以後4萬億照樣得發行,因為推動未來經濟增長,要麼增加投資,要麼企業減稅才行。減稅的路是走不通的,政府收入不能降低,稅收上顯然沒有往下調的餘地,而且還隻能往上走,比如開征房產稅。稅收,總體趨勢是負擔更重,在這種情況下你讓企業多幹,要保證經濟增長,你隻能是發貨幣,隻有這條路可走。當我們貨幣仍然大量發行的時候,毫無疑問保證經濟增長的同時房價也在上漲,因為你會發現,你要保持7%到9%的增長速度,貨幣發行要達到18%到22%,即我們要用2倍多的貨幣投放才能換回來1倍的經濟增長。在這種情況下,貨幣會越來越毛,其對應的實物就要漲價,這個過程是免不瞭的。

  作為一個房地產學術領域的反派,他最大的頭銜是被上升為"人民公敵"。在中國的房地產界,有兩個公認的"人民公敵",一個是任志強,一個就是他。

  H:現階段,對普通居民來說,買房依然是一個好的投資選擇嗎?

  董藩:毫無疑問。在北京過去的25年當中,平均每年房價上漲18.7%;全國平均不是上漲11.4%(統計數據),大約是13.6%左右。不要讓官方的數據迷惑瞭,真正看房價漲和跌,不要看統計數據,而是針對一個樓盤計算。你們很多人買理財產品,每年隻有4%、5%的回報率,多少年算下來之後也隻有10%的回報;而貸款買房,基本每年都是20%、30%的回報率,相當於我們放高利貸。

  北京買一套房子五六百萬,相當於一個穩賺不賠的公司;在沈陽隨便買一套房子,等於放出50萬、100萬的高利貸,盡管沈陽的房價漲不過北京、上海,但是有房之人確確實實會帶來很大的回報,漲得不是很快是跟北京、上海比,其實算下來綜合回報仍然可觀。

  因為觀點鮮明、直言不諱、個性突出,他成瞭學術界最受爭議的經濟學傢之一。他的觀點被一傢權威媒體斥為"駭人語錄",並連發三篇文章批判他學品差、不靠譜、謀私利。一位專業人士甚至在指稱他"狂人駭論掀起市場波瀾"之後,怒斥他嘩眾取寵。

  無論從上述哪個角度看,頭頂土地資源管理、政府經濟管理兩個專業博士生導師頭銜和諸多大學總裁班兼職教授光環的董藩,其觀點和表現的流變,用越來越犀利形容是恰當的。

  H:您為什麼斷言房地產稅短期內不可能征收?

董藩 哥依舊很犀利

  H:您認為三中全會之後,限購政策會退出市場嗎?

  董藩:不好說。限購要取消需要有些條件,第一要保證取消之後需求不恢復,房價不暴漲,現在來看至少在熱點城市不敢這麼做,一取消房價就漲,等於把宏觀調控全否定瞭;第二要取消必須有替代方案,北京、上海不限購瞭,但是有別的方式把需求按住、不暴漲嗎?現在找不到,房產稅又很難搞,這個東西很漫長、很復雜;第三限購打壓導致經濟大幅下滑,國傢受不瞭,隻好改變政策;第四就是由於限購導致價格下跌,價格下跌導致退房潮出現,導致沖突激烈,導致連續死人,這個時候中央政府被逼無奈,可能要坐下來說看來這麼辦也不行,所以要取消它。現在來看,這幾個條件都不具備,所以可能還會把這一政策放在這裡,當發現經濟過熱的時候,它還沒取消可以喊一喊;發現經濟不行瞭,就睜一隻眼閉一隻眼,放松管制。這是很常規的做法,實際上上半年到今天,我們的限購就處在睜一隻眼閉一隻眼的狀態。

  H:很多大房地產商現在都走向海外,開拓國際市場,如何評價這些投資行為?

  董藩:每個公司戰略都不一樣,大的地產商在過去十年陸續開始研究全國佈局,現在全國性擴張結束瞭,他們謀求繼續發展,尤其是在國際經濟不太景氣的情況下,我們走出去有很大的機會,有些公司希望借機成長為一個國際化的企業。你不在海外投資項目,怎麼會成為國際化的公司?這是戰略上的考慮。另外一個,在中國宏觀調控政策嚴厲打壓下,必然會有企業把大量的資本金投到別的國傢去,這也很正常,和政策是連在一起的。

內容來自sina新聞





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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-09/11202530037.shtml

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