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地王遍地拉長盈利周期房企合作開發抗風險

原標題：地王遍地拉長盈利周期房企合作開發抗風險

在土地供應量高度稀缺的背景下，北京土地市場已經進入遍地是地王的亢奮狀態。

11月18日，門頭溝6018地塊出讓，這是最近數年來，北京最幹凈的一宗住宅用地，其中沒有任何配建，公租房回購價格基本覆蓋成本。該地塊商品房住宅部分面積達17.1725萬平方米，最終由中交綠城平安聯合體以57億總價獲得，樓面價高達3.32萬，遠超過之前門頭溝區域2.5萬的最高歷史地價。

這也是北京年內第23宗經營性地價超過3萬的地塊，同時也是六環外第二高地價，僅次於前幾天出讓的順義一宗地塊。

事實上，一線城市土地市場已經進入遍地是地王的狀態。

中原地產研究部統計數據顯示：截至目前，北京2015年經營地塊樓面價超過3萬的地王已經出現23宗，這些地塊樓面台東縣個人貸款額度價均超過周圍在售房價。目前六環外也出現瞭3宗樓面價超過3萬的地塊。

中原地產分析師張大偉稱，住宅地塊將大量不可售物業剔除幹凈後，平均商品房住宅樓面價高達3.8萬，也就是說按照過去北京地王的售價預期，地價占房價42%左右，售價預期均價將在8萬左右。

這樣頻繁創紀錄的地王在絕大部分房地產業內人士眼中是具有高風險的。

亞豪機構市場總監郭毅分析，地王以超越市場預期、超越區域當前樓市現狀的價格被房企競得，雖然早期的部分地王位置優越，房企敢於大膽競地，可以說是建立在前瞻預判市場的基礎之上，但卻不得不付出放緩入市節奏、等待樓市成長的代價。特別是地王盤的土地成本高昂，隨著時間的流逝，背負著巨大的財務成本，也令地王盤達到盈虧平衡點的周期被大大拖後。

郭毅認為，在2015年這個地王成為常態的市場中，“面粉”頻頻貴過“面包”，地王等待市場機會的時間成本將會更高、入市節奏更加難以掌控、回報周期也愈加漫長。特別是在小片區內紮堆湧現地王，在面臨著區域內部和外部整體市場時，競爭程度正在由激烈上升到慘烈。

不過，21世紀經濟報道記者發現，與以往房企“單槍匹馬”拿地王不同的是，近期房企多采用合作開發的方式競拍高價地。

11月12日，保利地產聯手首開以33億元拿下瞭北京朝陽常營鄉地塊，樓板價28085元/平方米，溢價率50%。這是保利首開聯合體在33天內，第三次在北京高價拿地——三次共耗資143.08億元。

2012年至今，保利在北京拿下的10個項目中僅保利大都會及保利羅蘭香谷二期是單獨開發，其餘7個項目中有6個是和首開聯合獲得。今年北京拿此較為普遍，國企之間的合作較為牢固。

CRIC研究員房玲認為，保利在北京之所以選擇這樣的開發模式，主要有兩點原因：一是2012年以來北京的房價、地價又迎來一波上漲，拿地難度增加，倒逼保利尋求合作。二是高地價下，國企的優勢明顯，保利和首開這種央企和地方性國企的合作，既增強資金實力，又有地緣性優勢。

也有一些早早伺機進京的民企也不惜代價拿地王。11月13日，福建房企陽光城以18.73億元、配建1.2萬平方米限價房代價，競得北京通州臺湖鎮B-07地塊R2二類居住用地（配建“限價商品住房”）。

據業內人士測算，該宗地商品房部分樓面價高達3.8萬元/平方米，為臺湖片區地王。陽光城此前佈局的城市范圍並不包括北京。因此臺湖地塊，是陽光城於北京的第一個正式項目。現場消息顯示，當天共有北京城建、金地旭輝永同昌聯合體、葛洲壩、陽光城、泰禾、保利等9傢企業報名參拍。

其他絕大部分民企已經很少有“單槍匹馬”搶地王的沖動。

本文來源：21世紀經濟報道

新聞來源http://房屋貸款人money.163.com/15/1119/06/B8P0DS8E002534NU.html