201704142151杭州樓市限降令打破百姓住房夢-容不得房價下跌



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杭州樓市限降令打破百姓住房夢:容不得房價下跌

  商品住房具有公共屬性,其價格變動具有外部性,政府引導或幹預在國際上也是慣例。地方政府商品住房價格"限降令"也有法律依據。問題在於,由於樓市在地方財政體系框架下的獨特作用和依賴模式,地方政府承擔樓市風險的能力太小。

  □李宇嘉

  近年來,地方政府針對調控房價而出臺的各種限制性措施,如限購、限貸、限價、限簽(限制高價盤網簽)、限證(限制高價盤預售)等等,不僅沒有控制住房價上漲,反而因行政幹預造成樓市種種亂像,引來瞭社會各界如潮的批評聲。近期,一項反向的樓市限制性措施又激起瞭輿論極大反響,這就是在杭州、東莞等城市推出的樓市"限降令"。這一新的行政限制性措施甫一出現,批評聲就一浪高過一浪:對多年來一直期待房價下跌而屢屢落空的平頭百姓來說,好不容易看到房價開始松動,可"限降"人為阻斷剛剛開始下跌的房價,其住房夢想不啻為又一場"竹籃打水"。在專傢和業內人士眼中,樓市再也經不起折騰瞭,"限降令"是行政幹預的復潮,不利於通過深度調整來暴露並攻克樓市前行的體制性障礙。價格是資源配置的核心要素,政府赤裸裸地幹預價格,違背瞭讓市場在資源配置中起決定性作用的改革大方向。

  事實上,根據《中華人民共和國價格法》,我國在逐步完善主要由市場形成價格的價格形成機制基礎上,對於關系國計民生的少數商品,如公用事業、公益性服務和自然壟斷經營的商品等,根據其平均成本、市場供求、國民經濟與社會發展要求、社會承受能力等,實施政府指導價,甚至是政府直接定價是合理的。商品住房具有公共屬性,其價格變動具有外部性,政府引導或幹預在國際上也是慣例。

  筆者翻閱瞭相關資料,商品住房價格"限降令"的法律依據,來源於各地都在實施的商品住房"價格備案制度":在首次開盤定價時,開發商必須提前到當地價格主管部門申請價格備案,價格主管部門根據成本核算、平均利潤、群眾購買力和市場供求,引導開發商定價,實施"一房一價"而非"隨行就市"的定價制度。據此,實施商品住房價格備案的制度,符合《價格法》關於政府引導類價格的商品范疇和基本精神。

  過去10多年來,由於房價快速上漲,商品住房價格備案制度主要服務於控制房價上漲的調控目標。國傢對房價上漲的直接幹預始於2011年,為貫徹樓市調控精神,發改委當時發佈瞭《商品房銷售明碼標價規定》,各地為貫徹這一上位政策而相應出臺瞭地方性法規。目前,杭州和東莞發佈的"限降令",其法律依據也就是這些地方性法規。

  不容混淆的是,國傢對於關系國計民生的產品的價格引導,其目的一方面是為防范這類商品價格過快上漲,降低消費者福利水平,另一方面也為防范價格過快下跌,影響供應商供應的積極性,人為減少供應規模。眾所周知,對於商品住房,不管從保護消費者福利,還是從供求關系匹配來看,當前價格引導的重點恰恰應放在讓價格適度下跌上。這不僅是提高居民住房支付能力的需要,也是樓市擠泡沫、消化供應過剩的需要,更是暴露體制性沉疴,掃清行業發展障礙,避免"硬著陸"的需要。

  問題在於,對地方政府而言,房價豈止不能過快下跌,適度下跌也不能容忍,這主要源於樓市在地方財政體系框架下的獨特作用和依賴模式。在地方,稅收是吃飯財政,能保證地方政府正常運轉就不錯瞭,而土地出讓對地方而言不僅可自由支配,而且還是實現政府經濟發展藍圖的唯一資金來源。任何一個政府意圖發展的項目(商業或公益)或規劃,政府投入的資本金或來源於土地出讓金,或以土地抵押來獲得貸款,或幹脆以土地替代資本金,或以未來土地出讓收入為保障來舉債。

  隨著城市中心區優質土地出讓殆盡,而拆遷補償成本快速上升,近年來土地出讓純收益越來越少,年均純收益已不足土地出讓金的三分之一。地方政府以土地入股或抵押、以未來土地出讓作為償債保障越來越普遍。而且,由於財政收入有限,本應由政府直接承擔的拆遷補償、土地整備(七通一平)、基礎配套建設,甚至是保障房建設也由開發商來承擔瞭。為瞭鼓勵開發商為政府分憂解難,地方政府以土地讓與來補償開發商的額外投入,這就需要地方政府對未來房價上漲做隱性擔保。由此造成幾個問題:一方面,項目開發周期越來越長,風險也越來越大;另一方面,房地產在建面積越來越大。截至4月底,全國房地產在建面積達到56.4億平方米,足夠未來4至5年的銷售;此外,房地產開發越來越冒進,開發企業高成本融資、在非常不成熟的城市外圍拿地。

  因此,房價下跌的反應是一連串的、連鎖的。若房價下跌,地價便會隨著下跌,土地市場就會迅速冷卻下來,地方政府的土地經營模式就"玩不轉";因為隱性擔保,房價和地價下跌,房企在建工程價值縮水,財務成本壓力就會增加,地方政府就得彌補開發商在建工程的損失;此外,房價和地價下跌,不僅土地出讓金減少、占財政收入兩成的房地產相關稅收都會減少,吃飯財政也難以保障。

  目前,盡管樓市成交量跌落瞭谷底,市場也比較悲觀,但房價下跌趨勢並未形成,各地也都在積極地采取措施緩解局面,樓市整體運行的態勢可以總結為"膠著"。最近幾個月,開發商一直在采取各種優惠措施來增加銷售規模,但效果不彰。由此可以預見,未來將會有更多開發商采取實質性降價行動來確保回款、保衛資金鏈。但值得註意的是,我國房價一旦下跌,便是一個下跌周期的形成,這不僅會反過來惡化本已悲觀的市場預期,還會使得上述連鎖反應迅速形成和蔓延,極大地沖擊地方政府的土地經營模式,這就是為何地方政府可以容忍開發商采取各種隱蔽的降價手段,卻不能容忍實質性的降價的根本原因。房價超過15%的下跌幅度,其影響和連鎖反應已大大超出瞭地方政府的承受力!

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/10094188975.shtml
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