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銀行貸款率利最低杭州土地市場成交量創新高 去庫存仍將是主基調



杭州:成交量創新高,土地市場又瘋瞭

陳周錫

歷經59輪鏖戰,杭州城北的拱宸橋單元40號宅地,23日最終被大傢房產競得,成交總價27.51億元,樓面地價高達20409元/㎡,刷新瞭拱宸橋區域的宅地樓面地價。

值得關註的是,該地塊樓面地價相當於周邊在售房源價格,北面中國鐵建國際城今年成交均價為20385元/㎡。南面的遠洋公館售價稍高,今年成交均價為29669元/㎡。對此,不少業內人士不禁感嘆,杭州的土地市場又瘋瞭。

有業界人士測算,如果按照3500元/㎡的建安成本、10%的財務成本和1500元/㎡的各類稅費來算,拱宸橋單元40號宅地項目的最低成本不會低於27500元/㎡;若做成高端項目,項目售價預計不會低於35000元/㎡。

在杭州,樓面地價超過20000元/㎡,可謂是頂級宅地的分界線。最近短短一個月時間,杭州有3宗宅地突破瞭這個天際線,開發商的拿地熱情猶如回到2013年。

在地價上漲背後,是今年杭州商品房交易量有些火爆。

浙報傳媒地產研究院數據,今年1月~10月,杭州市區商品房成交量已近10萬套,這樣的成績僅次於市場最為瘋狂的2009年。進入11月份,成交火熱的情形還在延續,在濱江三天內兩次刷新地王價後,不少開發商也開始漲價開賣,而且市場上買漲的還大有人在。

與此同時,杭州可售房源也達到歷史高位。來自透明售房網的一組數據,截至11月10日晚,杭州市區可售商品房達16.6萬套,處於歷史最高位,其中住宅庫存量為9.6萬套,主城區住宅庫存為3.9萬套。而反過來看2009年同期的杭州市場,當時主城區住宅庫存僅在2.1萬套左右。

這意味著,今年杭州雖然賣瞭不少房子,但同樣有差不多數量的甚至更多數量的房源推向市場。據不完全統計,僅10月份,杭州市場即有35個項目推出瞭新房源,其中首次開盤項目約有10個,而11月份估計也有30餘個項目開盤。

盡管如此,去庫存仍是今年杭州房地產市場的主基調之一。

從10月1日起,杭州開始正式實行預售新規。按照新規,10月1日後拿地的項目,要達到預售條件,需符合以下規定:商品房地上建築為10層以下的,必須要完成建築主體結構的施工;11層以上的,完成建築主體結構施工的一半以上,且不低於10層;100米以台北市車貸條件上的超高層建築,已完成建築主體結構施工的三分之一以上,且不能低於50米。這意味著以後杭州商品房的開發周期將加長,也有利於消化市場庫存。

此外,杭州一些區域在嘗試去商品房庫存。以餘杭區首批試點的星橋區域為例,在回遷安置方式中提出瞭“房票安置”的模式。即選擇這一模式的拆遷戶,核定的安置金額為單價5500元/㎡,在購買由開發商開發的參與房票安置的商品房房源時,還可享受相關獎勵政策。根據目前的商品房均價,置換成星橋區域的普通商品房幾乎不用自己出資。

一些去化較為困難或市場關註度不高的項目,開發商開始采取“以價換量”銷售策略。如拿地三年才面市的東暉·龍悅灣,最近對外爆出銷售均價4000元/㎡,創下杭州最低商品房價格。

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151127/012523864615.shtml

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