201709120110親子出國旅遊訂房派對 N 飯店 - 軍浦-旅遊大亨

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前陣子內政部密集拜會各大房仲業者,期待透過大型業者參與包租代管,在人力與物力的協助下,滿足案源供給,提供流程服務,讓租賃市場快速到位。

說得直白些,內政部這過程中無非期待,當買賣交易量已經難回到過去榮景,租賃能成為房地產業的活水,同樣的期待不只在台灣,這幾年也深受房價暴漲之苦的中國大陸,也積極發展租賃,廣州還在近期頒布「租售同權」新政,希望能夠鼓勵民眾轉買為租,引起廣泛討論。

或許是華人有土斯有財的觀念使然,租賃一直被視為次級選擇,可是從國外租賃占比來看,城市越大,租房人口占比就越高,因為大城市的租屋需求多在從外地而來的年輕人,甚至達到40%,這個比例在紐約和倫敦已經超過50%。這些離鄉背井的年輕人為城市帶來活力,也給了城市新希望,當然這也必須建立在合理的租金水準上,不然往往會形成新的社會問題。

不過,租賃制度再怎麼完備,缺乏供給一切都是白搭。除了由房東所提供的住宅外,我們也看到國外為了滿足供給所提供的幾種做法,例如政府興建的社會住宅、或是由自給自足的住宅基金所興建的出租住宅等。

舒適旅店另外一類比較在商言商的做法以美國為首,由開發商自建、持有、管理出租的商業模式,一條龍的模式足以自給自足。目前美國規模最大的開發商The Michaels Organization持有及管理房屋數量約為64429套,可是興建成本也不低,根據推算,這類自建自營的公寓在完成租賃業務之前,每套平均投入成本約為14.74萬美元,購置成本為18.55萬美元,較重置成本高出約25.9%。

公寓建築成本主要包括四項:土地成本、硬體設施成本、設計服務費、裝修配置成本;此外還有隱形成本主要包括資金成本、出租前運營成本、偶發性支出;而在資金的取得上,除了傳統的銀行貸款外,開發商股權融資、協力廠商投資者股權融資、發行優先債等作法,都是集資的方式。追求利益最大化的思考下,自己開發物業成為必然選擇,也出現了針對不同客層的出租公寓。

一門生意會吸引業者投資,除了可預期的風險低,另一個就是收益穩定,十多年來,美國房屋的平均租金投報率常年穩定在6%,在2005年前,美國房屋平均租金投報率長期穩定在6%-7%區間內波動,僅有2005年至2007年間,快速上漲的房價及相對落後的租金漲幅導致租金回報率下探至4%,但在次貸危機後逐步恢復到6%的水準,穩定的租金收益,加上透過鎖定目標族群、區隔市場來降低出租風險,企業自然樂當包租公。

說了這麼多,政府期待民間業者參與,立意雖佳,對業者而言就不脫「有利可圖」四字。以建立新的租賃機制為例,對企業經營者而言,任何一個新模式在先期投資往往較大,必須要靠長時間經營攤平成本,如果制度不能保證可長可久,所有投資都將付諸東流,甚至可能讓企業滅頂,這也是經營者在出手前審慎評估的。知名訂房網

另一個角度是,在民粹至上的現在,許多事情並不以法論之,企業和民眾之間的階級關係並非一面倒,民眾透過爆料等管道,爭取而來的鄉民正義,往往得讓企業付出相當代價,這也是為什麼這年頭只要牽涉到管理眾人之事,企業自然會噤若寒蟬的原因。

新制上路,大家都在學習,只是在不斷調整中彼此能學到什麼,最後磨合出什麼,或許才是最值得注意的事。

(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》,現職為住商不動產企研室主任。)

下面附上一則新聞讓大家了解時事

北韓不顧國際社會的撻伐,再度試射洲際彈道飛彈,北韓官方並證實,第二次成功試射火星14型飛彈。由於北韓已具備攻擊美國本土的能力,美國總統川普也對北韓提出警告,而包括美國國務卿提勒森、日本外務大臣岸田文雄均分別與南韓外交部長官康京和電話聯繫,三國官員對北韓試射飛彈達成果決應對的共識。南韓當局表示國際訂房,北韓此舉已經辜負南韓及國際社會對朝鮮半島開展人道主義交流和緩的期待。

北韓今年頻頻射彈,引起國際社會高度關注。由於先前試射的飛彈均為中短程,而且屢見失敗,國際社會雖有譴責,但不以為意。就在北韓日前首次成功試射射程較遠的洲際彈道飛彈後,各國才驚覺北韓的威脅已超過想像,尤因火星14型飛彈已可打到美國本土,美國更是不敢掉以輕心。如今北韓第二次成功試射火星14型,在在證明其已具備遠程打擊能力,不僅日本、南韓為之緊張,連美國也將如坐針氈。

況且,北韓領導人金正恩揚言,此次試射的射程已擴大至美國全境,顯然是對美國的嚴厲警告。為此,美日韓三國積極協商,尋求因應之道,南韓外交部透露,南韓外交部長官康京和已經與美國國務卿提勒森、日本外務大臣岸田文雄通上電話,交換意見。

據南韓聯合新聞通訊社報導,康京和、提勒森、岸田文雄等三人均認為,北韓此次發射的飛彈已獲進一步升級,而北韓一再違反聯合國安理會相關決議,已成朝鮮半島乃至國際社會和平與安全的重大威脅。

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