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每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



??6.“萬科是個多元化出身的公司,我們是從多元化走過來的,所以至少在我當董事長期間,我們是沒有興趣投資和房地產無關的領域的。但是相關行業我們可能會投。”

??5.“所以萬科的和國外公司合作的原則來講,第一,法律合同一定要簽的清清楚楚,第二,最重要的不是選擇項目,而是選擇合作夥伴。一旦選擇瞭合作夥伴,就給與他完全的信任。”

??攸克君批註:王石從拐點論之後就學乖瞭,再也不把房地產泡沫的話說死,總是留餘地。2014年的多次發言如此,2015年的這次發言也是如此。但看看拐點論之後的王石對房地產市場走勢的發言與萬科市場策略之間的關系就會發現,現在王石的說法更像是反向指標,2015年的萬科,現金流回款仍是其企業經營策略的基礎。也就是說,萬科依然可能繼續玩跑得快。這一點,和王石說泡沫未必會破無關。

??4.“現在最大的問題其實在國內二三線城市,因為現在資源都集中在大城市,所以現在二三線、三四線城市問題非常大,所以我們的策略更集中在東南沿海城市,這樣風險相對小一點。另外就是要分配15%到20%到國外去投資,來平衡國內的風險,當然這個過程需要時間。”

??攸克君批註:這話說的信息量挺大。首先是這句“至少在我當董事長期間,我們…..”這說明王石對於萬科的經營管理所持有的心態,並不像其對外界塑造的那樣超脫。不過,萬科在城市配套服務商這個戰略上,王石是從不支持逐漸轉變為贊同並最終積極支持的,但是,王石對於城市配套服務商這個戰略如何落地的理解,會在一定程度上影響到2015年的萬科,但是,影響到什麼程度,說明的是其他更為隱晦的問題。


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??攸克君批註:這句話要好好理解,重點是前半句,分配15%~20%投資到國外平衡風險這句話是“虛晃一槍”。就連王石自己都說這需要時間,但風險防控豈容過長的時間?實際上,具體到萬科,二三線、三四線城市風險的防控,才是王石真正要表達的,今年萬科可能會對考核體系、激勵機制、分配機制等做出一系列的調整,所以,如果萬科2015年關掉幾個三四線、二三線的城市公司,攸克君是不會覺得意外的。

??攸克君批註:如果你希望從王石的話中理解萬科,那一定要聽弦外之音。王石說的國外成熟市場,在萬科真正的業務份額當中,隻占很小比例。如果沒猜錯的話,這句話是說給國內業務聽的,2014年,為瞭沖銷售業績,萬科出售瞭不少持有型的商業地產資產給投資機構,並由此構建瞭一個萬科輕資產商業運營的理論體系,由於它們都開業不久,甚至剛剛開業,賣的很便宜。王石“蓋瞭租”的言論之下,應該表達的是,商業地產(尤其是社區商業)多持有運營一段再賣,價錢才合理,才不會背上“賤賣”的爭議。

??攸克君批註:諸君,其實王石要說的不是君萬之爭的事,這段歷史他已經回憶的夠多瞭。他說這些,更多意味著作為萬科的董事長,他時刻關心公司的控制權問題,盡管通過合夥人的不斷增持,萬科已經度過瞭2014年初時野蠻人來敲門的嚴重控制權危機(當時野蠻人確實敲瞭門、危機也很嚴重),但王石作為董事長對於公司股權架構的思考,實際上一直也沒有停止,至於這種思考是否會轉化為某種行動,還得謹慎觀察一段時間。借用《武媚娘》傳奇裡高宗李治的一句話,媚娘,這恐怕是朕的劫數。你懂瞭吧。

??1.“從房地產市場來講,很簡單,而且很明顯是有泡沫的。但是,是不是泡沫會破,就未必瞭。”

??3.“我們出來一個很重要的目的是學習,不會為瞭高回報去承擔一個很高的風險。”

內容來自sina新聞

??攸克君批註:還是第四個要點的那個邏輯,海外業務對於可以預期未來的萬科,就是個錦上添花的作用。宇宙最大開發商,總要有個國際化的標簽。

王石倫敦答問的8點弦外之音

??1月30日,王石在倫敦商學院舉行的某論壇結束後,接受瞭記者和與會人士的提問。攸克君在問答實錄的基礎上,整理出瞭最有價值的要點若幹,但更關鍵的是,這些答問當中的弦外之音才是關乎萬科的關鍵所在。請閱讀如下8點:

??7.“隻有一個除外,就是機器人。因為機器人會比一般想象的要快得多的在小區的服務上投入。”

??攸克君批註:和住宅產業化、構建生產住宅一樣,機器人是王石表達理想主義情懷和戰略前瞻性的標簽,萬科現在的高管層,並不關心這個。旗山區農地貸款額度

??8.“當時君萬之爭,其實對我的影響沒有外界看來的那麼大。”

??攸克君批註:王石這麼說,表面上看是萬科的穩健,但事實上,隻能說在戰略層面,他和萬科都清楚,企業最大的重心是在國內。至少到現在為止,海外隻能說是一種嘗試,連一個主要戰略都算不上。這一點,和萬達、綠地甚至安邦都有根本的區別。所以,在可以預見的將來,海外市場對於萬科就是試試、玩玩、看看,其實,在萬科內部,海外業務的嘗試能夠得以成行,還主要有賴於王石個人的價值取向支撐和護航。

??2.“成熟市場的服務業占很大比重,中國市場更多是蓋瞭賣,成熟的房地產市場應該是蓋瞭租,這二者提供的服務是完全不同的。”

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-03/16175968291018318332153.shtml

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