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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  陳錫文:過去在征收農民土地時,長期存在兩個問題:一是農民土地被征收後,土地所有權都轉為國有;另一個則是征收集體土地對農民的補償標準比較低,農民不太滿意。

  記者:三中全會後,一些地方都摩拳擦掌,急於在農村土地制度改革上取得突破,您怎麼看?

  宅基地制度存在的問題比較突出。隨著經濟社會的發展,農村人口不斷增加,土地指標有限,很多地方已經很多年沒有再分過宅基地瞭,"一戶一宅"的承諾難以兌現。此外,由於宅基地的土地無償使用,在一些地方出現瞭建新不拆舊、違規違章建房等情況。因此,現行的宅基地制度亟須改革和完善,要總結各地經驗,逐步向前推進改革。

  陳錫文:黨的十八屆三中全會《決定》指的是農村集體經營性建設用地,而不是所有農村集體建設用地。所謂"農地入市"或"農村集體土地入市"是誤讀,是不準確的。"入市"這個問題看起來很簡單,卻有著明確的前置條件和限制條件,前置條件是隻有符合規劃和用途管制的這部分土地才可以,限制條件則必須是集體經營性建設用地。這是因為農村的集體建設用地分為三大類:宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。也就是說隻有屬於集體經營性建設用地的,如過去的鄉鎮企業用地,在符合規劃和用途管制的前提下,才可以進入城市的建設用地市場,享受和國有土地同等權利。

  至於誰能接受抵押擔保的土地?這個關系非常大,我認為隻有有資質的銀行機構才可以做,一定要避免一般自然人和普通企業法人做這件事,因為這種抵押很容易導致兩個問題,一個是可能引發高利貸;第二可能引發以抵押擔保為名私下買賣土地。抵押擔保的是哪些權利、誰有權接收、要避免出現哪些問題,都需要在下一步改革設計中進行很細致的研究。

  宅基地可以自由買賣。

 農村土地制度改革,底線不能突破(權威訪談·學習貫徹十八屆三中全會精神)

  文件解讀:

  記者:推進建立城鄉統一的建設用地市場,對我國現行的征地制度有何改進?農民的收益是否會隨之增加?

  按照現行法律,農民對承包地隻享有占有、使用、收益的權利,並沒有處分權,所以土地承包經營權是不允許抵押、擔保的,因為抵押、擔保實際上就是一種處分權,因為一旦抵押擔保,到期無法償還貸款,那土地就變成別人的瞭,變成事實上的農村土地買賣。

  記者:農村集體建設用地都可以入市嗎?

  陳錫文:土地要素市場和其他資源要素市場不同,區別在於土地利用必須按規劃分類管理。農村的農業用地和建設用地不能隨意變換用途;城裡的建設用地也分為商貿建設用地、住宅用地、工礦企業用地、公共設施用地等。按照規劃,各類用地的價格是不同的。這麼多類別的土地,不可能在同一個市場進行交易。我們所說的建立城鄉統一的建設用地市場,主要指內在機制、定價原則等方面的統一,而不是說各種不同用途、不同類型的土地都在一個市場買賣。

  那麼,三中全會《決定》提出的"建立城鄉統一的建設用地市場"恰恰對這兩個問題做出瞭改進。第一,在符合規劃和用途管制前提下,農村集體經營性建設用地可以不改變所有權就進入城鎮建設用地市場,這部分用地仍歸農民集體所有。第二,根據《決定》精神,今後應提高農民征地補償標準,兼顧國傢、集體、農民三者利益。根據現行的土地管理法第47條規定,農民集體土地轉化為城市建設用地後補償標準最高不超出土地被征收前3年年均產值的30倍,同時土地管理法授權國務院可以根據經濟社會發展水平和各地不同情況決定是否提高補償標準,具體由省一級人民政府組織實施,補償款不夠,可以從當地政府獲得的土地出讓金純收益中提取,現在很多大中城市的補償標準都突破30倍瞭。

  農民對宅基地隻有使用權,土地則屬於農民集體所有。房屋貸款利息

  誤讀一:

  農村土地都可以入市。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-05/08332524521.shtml

  陳錫文:目前對有關改革部署,不要誤讀、誤判,必須認真學習和全面領會黨的十八屆三中全會《決定》對這方面改革的要求和部署,不要事情還沒弄明白就盲目推進。農村土地制度改革必須遵循習近平總書記最近在山東考察時的講話精神,要有序推進改革,該中央統一部署的不要搶跑,該盡早推進的不要拖宕,該試點的不要倉促推開,該深入研究後再推進的不要急於求成,該得到法律授權的不要超前推進。

  陳錫文:宅基地不等於農民住房財產權,這是一個誤讀。宅基地是我國的特有概念,簡單來說就是"自有的土地、自用的建築",即隻能由本集體經濟組織的成員申請,用於自住,不能建商業住房。必須遵循一戶一宅原則,宅基地面積由各省級人民政府規定,大小不等。還有一點必須明確,農民對宅基地隻有使用權,建在宅基地上的住房才是農民的私有財產,土地則屬於農民集體所有。

  記者:那麼,如何理解建立城鄉統一的建設用地市場?

  因此,關於"農地入市"的問題,是有明確的前提和限制條件的,千萬不能認為農村土地可以隨便使用、隨便買賣瞭。

  陳錫文:住房財產權是個新概念。三中全會《決定》提出,選擇若幹試點,慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓,這是一個新的突破,在於積極探索農民財產權的一種可能實現形式。

  誤讀二:

  土地承包權可以抵押。

  文件解讀:

  土地承包經營權可抵押的是經營權,承包權作為物權依然不許抵押。

  記者:土地承包經營權抵押的到底是什麼權?這個權又能抵押給誰?

  陳錫文:三中全會提出,在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下,賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能,允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營,這與過去的規定相比是一個突破。

  我們所說的建立城鄉統一的建設用地市場,主要指內在機制、定價原則等方面的統一,而不是說各種不同用途、不同類型的土地都在一個市場買賣。

  但是,現實中農民發展現代農業,又需要資金,商業銀行每一筆貸款都必須有有效抵押物,而農民又缺乏,造成瞭貸款難。所以這次中央就把經營權從承包經營權中單獨分離出來,允許抵押擔保,但承包權作為物權依然不許抵押。這樣既能緩解農民的貸款難,又能做到風險可控,即便到期還不上貸款,農民失去的也不過是幾年的經營收益,並不會威脅到他的承包權。

南州鄉農地貸款  三條底線不能突破:第一,不能改變土地所有制,就是農民集體所有;第二,不能改變土地的用途,農地必須農用;第三,不管怎麼改,都不能損害農民的基本權益。

  記者:鼓勵工商資本下鄉,會不會造成變相圈地?

  陳錫文:工商企業到農村去租賃土地,原有法律就是允許的,但也是有限制,第一不能改變所有權,第二不能改變用途,原來是種地的你不能去蓋廠房,第三不能損害農民的權益。而且,這一次三中全會《決定》對什麼樣的工商資本能下鄉,表述得更加明確,限定得也更加嚴格。首先要適合企業化經營,農民一傢一戶幹起來很難的或幹不瞭的,就適合工商企業來搞,那就可以引進、鼓勵;其次,企業進來就是要搞現代種養業,不能搞房地產也不能搞旅遊業。

  誤讀三:

  --專訪中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文

  文件解讀:

  農村土地制度改革,有三條底線是不能突破的。第一,不能改變土地所有制,就是農民集體所有;第二,不能改變土地的用途,農地必須農用;第三,不管怎麼改,都不能損害農民的基本權益。

  記者:三中全會《決定》中,還提出瞭農民的住房財產權問題,也引起瞭人們的關註。為什麼要提出住房財產權問題?

  不是所有土地都可以入市,隻有符合規劃和用途管制的農村集體經營性建設用地才可以。

  記者:農民住房財產權可抵押擔保轉讓,是否意味著農民馬上就可以將房子輕松變現?城裡人很快就能去農村買房瞭?

  陳錫文:這種情況還不會出現。農民住房財產權抵押擔保轉讓是一個重大問題,必須慎重穩妥推進,選擇若幹地方先進行試點,摸索經驗。抵押完瞭還不上怎麼辦?房子收走瞭流離失所怎麼辦?轉讓在什麼范圍進行?等等,這些問題,都必須經過試點才能夠得到答案。應該指出的是,這些試點必須按照程序依法獲得授權,必須在規定的范圍內進行,不能自行其是、擅自開展。

  記者:住房財產權可以轉讓,是否意味著農民的宅基地也可以買賣瞭?

內容來自sina新聞

陳錫文工商資本下鄉不能搞房地產旅遊

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