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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  房價漲跌不但關乎民生,而且可能對經濟產生巨大影響。房地產一向以抗通脹著稱,即漲幅接近通脹。當房價漲幅遠遠超過通脹,其上漲的內在驅動因素理當成為央行的考慮對象。

  美聯儲貨幣政策的第一個規律是貨幣發行、經濟增長和通貨膨脹的整體一致性。從1962年到2013年的51年裡,名義GDP(包括實際GDP和 通脹率)平均漲幅為6.8%,其中實際GDP漲幅為3.2%,消費者價格指數(CPI)漲幅為4.0%;房價漲幅為每年4.5%,比通脹率高0.5%。這 52年間的貨幣供給情況也類似,廣義貨幣供給(M2)的平均漲幅為7.0%,和名義GDP6.8%的漲幅非常接近。

  如果美聯儲可以借歷史上房價和貨幣關系不明顯(統計也確實如此)為理由來為自己開脫,中國卻正好相反。用統計的語言來描述,在過去24年中,貨幣供給是中國房價最重要的相關因素;在考慮瞭貨幣供給之後,其他因素如收入、實際GDP或CPI等都不重要。

  中國貨幣政策的目的除瞭控制通脹和經濟增長,還要穩定匯率。經濟增長的需求(如投資軟約束)和匯率穩定的需求(如外匯占款)會導致貨幣供給的增 加和央行資產負債表被動擴張。控制通脹要求少發貨幣,經濟增長和貿易順差需要多發貨幣。多重目標並不是指它們都同等重要,而是如1995年《中國人民銀行 法》所規定的,"貨幣政策目標是保持貨幣幣值的穩定,並以此促進經濟增長。"所以取舍的關鍵是通脹是否可控。

  在過去20年多中,對中國貨幣政策基本共識的缺乏讓人吃驚。如果學界習慣以"謎"來形容中國的貨幣政策而無解,如果放任社會對政府通脹控制能力的懷疑和擔憂而不加以管理,新的框架和傳導機制又如何建立?央行賴以安身立命的獨立性又從何談起?

  無論央行是否情願,它都必須重視貨幣供給和房價的高度相關性。一方面,這為通脹之錨的制定提供瞭一個實證依據。另一方面,當央行在積極控制M2 增量並由此得獎的時候,它應該明白這個相關性意味的不隻是通脹,尤其是在眼前這個M2漲幅最低、地產商資金鏈緊張、銀行壞賬上升和地方政府融資困難的時 刻。

  經濟學傢弗裡德曼說過,通貨膨脹歸根結銀行2胎 銀行2胎借貸底是一種貨幣現象。這並不是說發多少貨幣物價便會漲多少,而是說貨幣相對實體經濟(GDP)的超發部分會體現在通脹上。美國過去半個世紀的貨幣史是對這句話的完美驗證。

  中國經濟不斷壯大,中國央行聲名鵲起。今年初,國際刊物《央行雜志》(Central Banking Journal)頒發年度央行獎,中國央行第一次獲此殊榮。此獎意在表彰中國央行在獨立性受限和中國金融體系不發達的環境下,在中國充滿不確定性的新一輪 改革中,頂住壓力控制貨幣超發,積極推動金融自由化改革,表現出強大的領導力和專業度。

  直觀的美聯儲貨幣政策

  要證明過去24年間的這種吻合並非巧合,我們必須撕開房價上漲的真相。這個一直摘不掉的面具恰恰是中國貨幣政策的第二個特征,即在1990-2013這段時間裡,房價更多是被貨幣而非收入或實際經濟增長所驅動,房價的漲幅最主要是一個貨幣現象。



  一個國傢的貨幣政策可以有多個目的,但通脹之錨必須選準;否則貌似通脹溫和,實際上催生資產泡沫。由於中國央行獨立性有限,也由於CPI漲幅貌似溫和,貨幣政策在很大程度上被經濟和匯率政策驅動。其結果是世界最貴的房價之一,以及讓公眾缺乏信心的貨幣政策。

  中國央行貨幣政策的第一個特征是貨幣發行、經濟增長和通貨膨脹的整體不一致性。從1990年到去年的24年裡,實際GDP平均漲幅為9.9%,CPI平均漲幅為4.6%,房價(全國房地產銷售額除以銷售面積)平均漲幅為10.7%,M2平均漲幅為21.0%。

  貨幣政策的框架主要包括目標、錨(即貨幣是否超發的政策基準)和傳導機制。要破解中國貨幣超發之謎,我們至少需要知道以往貨幣政策的框架和運行效果。無論從國傢到機構,對自身歷史的準確認知和總結是進步的前提。

  這個對比如此鮮明,值得我們警醒。一方面是美聯儲在金融危機後,面對統計上不夠明顯的房價和貨幣供給的關系,反思貨幣政策;另一方面是中國,面對統計上強烈相關的房價和貨幣供給,以及全世界最昂貴的房價之一,討論謎一樣的貨幣政策。或許這才是最危險的謎。

  貨幣政策的成熟過程是尋找合適的錨以及建立傳導機制的過程。中國過去20多年的貨幣超發之謎提醒我們,用什麼來做通脹之錨,真的很重要,超乎學術之辯,涉及民生和經濟。

  多年的寬松貨幣政策支持瞭中國的投資拉動。到2011年,中國央行終於把房價納入CPI,並在過去兩年中嚴格控制M2的增長率。可以想象,這讓已經習慣瞭寬松貨幣的和房地產相關的部門,包括地方政府叫苦連連。



  貨幣政策框架和傳導機制的形成,均建築在紮實的實證分析基礎之上。關於"錢都去哪兒瞭"這個話題,筆者隻能提供部分答案,最大的限制就是數據的 缺乏。美聯儲是美國公開宏觀數據最全面、最好的提供者。這些數據激發瞭全世界的研究人員對其進行細致入微的研究,這些研究反過來又幫助美聯儲找到貨幣之 錨。

圖二:房價漲幅和M2漲幅,1990年-2013年 數據來源:Wind資訊

  和傳導機制密切相關的是預期管理。持續20多年的貨幣之謎實際上表明中國的貨幣政策是難以預期的。國際經驗表明,可預期的貨幣政策是最好的傳導機制,這已經成為很多國傢貨幣政策的發展方向。

  不幸的是,這些學者都認為這個過程在上世紀80年代就已經結束,也就沒有預見到90年代以後M2超發的遠景。有學者認為在銀行體系主導的國 傢,M2與GDP的比率會更高;這個假說很難解釋中國的M2與GDP之比為什麼越來越高。更多的學者則認為貨幣使用和配置效率低下、金融管制等原因造成瞭 貨幣的大量增發。

  美聯儲貨幣政策傳導機制的有效性還表現在貨幣對GDP比率的穩定性上。由於從M0和M2與名義GDP的增幅總體一致,在過去半個世紀中,無論是 M0對GDP的比率還是M2對GDP的比率都非常穩定(圖一),沒有明顯的上升或下降的趨勢。去年M0對GDP的比率為6.7%,M2對GDP的比率為 65%,M0約占M2的10%。

  其次,貨幣政策可以有多重目標,但是它的錨越清晰越好。美國過去幾十年的貨幣政策如此的清晰,以至於一個泰勒法則就可以解釋超過90%的利率變 化。相比之下,中國貨幣政策一個很大的問題是央行獨立性的有限,具體表現在貨幣政策傳導機制的不順暢上。貨幣政策的錨越不清晰,越容易被政府的短期利益綁 架,央行的獨立性越容易受損。清晰準確的錨是央行的立身之本,全世界概莫如此。

  美聯儲貨幣政策的第二個規律是從流通中貨幣(M0)、狹義貨幣(M1)到廣義貨幣(M2)的房貸新竹橫山房貸一致性。從1962年到2013年,美國M0、M1 和M2這三者的平均漲幅分別為7.4%、5.8%和7.0%,與名義GDP6.9%的漲幅完全匹配。從M0到M2代表瞭美聯儲從貨幣發行到借助銀行放貸的 造幣過程,其一致性表明瞭貨幣政策傳導機制的有效性。這種有效性與中國央行的無力感,是最耐人尋味的地方。

  這是一張非常清晰的圖表,裡面暗藏著和弦般的節奏:CPI漲幅和房價漲幅基本合拍,這兩項加上實際GDP的增長又和名義GDP的增長基本一致。 從貨幣供應的角度來看,"錢去哪兒瞭"一目瞭然:M2每年增長7%,其中3.2%的增發是為瞭支持實際GDP的增長,並不會引發通脹;剩餘的增發則體現在 CPI和房價漲幅中。

  如果中國貨幣當局始終無法擺脫這種"無力感",再權威的年度大獎也會因此而失色。實際上,通過分析一些最重要但又是最基本的數據,並對比中美兩 國貨幣政策運行效果的巨大差別,可以總結貨幣政策框架和傳導機制的一些實證規律。研究好比剝繭抽絲,數據卻是按圖索驥的密鑰。雖然公開披露的數據並不完 整,但足以支撐我們對中國貨幣政策中一些最重要的特征做出判斷,而這些判斷,將會對新的框架和傳導機制的建立有所助益。



  具體而言,房價漲幅和人均收入、實際GDP、名義GDP、CPI、M0、M1和M2的相關性分別為35%、35%、40%、31%、52%、 63%和71%。細心的人會從這組數據中發現,房價漲幅與經濟增長以及收入增長的相關性是最低的,均為35%;與貨幣漲幅的相關性卻是最高的,尤其和廣義 貨幣,高達71%;這說明房價上漲的最大驅動力並不是剛需,而是貨幣。另一個有意思的證據是,房價和當年CPI的關系並不緊密。在過去24年中,當年M2 的增長率和次年CPI漲幅的相關性高達63%,即M2的增加先和房價密切相關,然後才傳導到CPI,而且CPI的增幅低於房價。

內容來自sina新聞

  美聯儲過去半個世紀的貨幣政策可以用幾組數據清晰地說明,這種直觀掃清瞭所有問號。



 難懂的中國貨幣政策

  [圖註]在過去的24年中,M2不但與房價漲跌密切相關,更重要的是,現在13%的M2漲幅是這段時間的最低點,即最緊縮的貨幣政策。在經濟轉型、金融自由化改革的關鍵時刻,央行需要在瞭解其貨幣政策效果的基礎之上做審慎決策。

  中國央行貨幣政策的第三個特征是從M0、M1、到M2的不一致性。在這24年中,M0的平均漲幅是14.6%,M1的平均漲幅是 18.3%,M2的平均漲幅是21.0%;越廣義的貨幣供給漲幅越快。有趣的是,M0的漲幅並不比名義GDP的漲幅高。如圖三所示,M0與GDP的比率並 未上升,M2與GDP之比則絕塵而上。這種非一致性和美國的一致性成為鮮明對比。

  2008年金融危機以來到去年,美聯儲推行量化寬松的政策,基礎貨幣的年均增幅為31%。由於美國經濟偏冷,基礎貨幣的快速增加並沒有帶來M2的相應增加,M2的平均增速為6.7%,與歷史水平接近。由於廣義貨幣沒有增加,美國的同期通脹率很低,僅為1.9%。



圖三:中國M0、M1和M2對GDP比率,1990年-2013年 數據來源:Wind資訊

  貨幣增幅的巨大差別暗示瞭貨幣政策傳導機制的不順暢。相對狹義的貨幣更接近央行的意圖,相對廣義的貨幣則包含瞭貨幣流通產生的乘數效應。越廣義的貨幣增發越快,暗示瞭非央行主導的部分增加越快,也暗示央行獨立性的有限。

  老實說,中國央行拿到這個獎項並不容易,因為每一傢候選機構的表現都有可圈可點之處。比如,美聯儲果斷采用非傳統的貨幣政策幫助美國經濟強勁復 蘇,英格蘭銀行和歐盟央行均出人意料地推動預期管理,日本央行大膽的量化寬松政策把日本拉出瞭通貨緊縮的泥潭。該刊的顧問委員會包括很多重量級的經濟學傢 和多國央行行長。毫無疑問,這個年度獎項是對中國央行貨幣政策的肯定。

  以匯率政策為例,外匯占款主要是中國2001年加入WTO之後發生的。在2001-2013年的十多年間,中國M2平均增長率為17.4%,實 際GDP增長率為10.0%,CPI漲幅為2.5%,如果以CPI為通脹之錨則無慮;同期房價漲幅為8.9%,如果以房價為錨則貨幣超發。有意思的是,這 段時間房價漲跌與同期CPI和收入的相關性為負,與名義GDP相關性為零,與M1和M2的相關性則高達58.6%和53.8%。這再次印證瞭房價上漲的第 一屬性是貨幣現象這一判斷。

  一個典型例子是銀行貸款飆升的2009年。M2的漲幅為28.4%,而這一年CPI漲幅為-0.07%,即出現通縮,房價的漲幅竟然高達23.2%。顯然,央行是看CPI還是房價,對其貨幣政策效果的總結會有天壤之別。

  無論持何種觀點,這些辯論都在試圖解釋貨幣政策之謎,即超發的貨幣並未帶來通脹。如果確實發生瞭通脹,但不能被CPI充分反映,那麼以CPI為錨就不夠準確,其後果可能會誤導貨幣政策。

  明智的央行政策選擇

  如果央行想建立貨幣政策的框架和傳導機制,它必須瞭解過去幾十年貨幣政策的效果,並參照其他國傢的經驗。

  首先,通脹之錨的選擇非常重要。受限於數據,本文隻分析瞭房價;這應該作為被央行低估或忽略的資產的一個代表。歷史證明不同資產對貨幣增長的反應程度非常不同,所以央行應該重視政策傳導機制的非均勻性。

  與這份肯定形成鮮明對比的,是流行瞭20多年的中國貨幣"超發之謎":到2013年底,中國廣義貨幣供給(M2)為110.6萬億元;每單位 GDP所對應的貨幣,即M2與GDP之比為1.95。美國2013年的M2約為65萬億元人民幣,M2與GDP的比率是0.65,是中國的三分之一。M2 與GDP之比是度量一個經濟體貨幣化程度的通行指標,無論從貨幣發行總量還是每單位GDP所對應的貨幣來看,中國都有貨幣超發之嫌。

  關於貨幣超發之謎,學術界長期以來頗有爭議,卻從未向共識趨近。早在上世紀90年代即有學者提出,在經濟轉軌的過程中,原本不在市場中、沒有花費貨幣成本就有的商品、勞務和資源(例如土地),在加入市場後需要更多貨幣,這個過程不會引發通脹。

  中國央行過去二十多年的貨幣政策是個"謎",但這個"謎"也可以用幾組數據來表述。從這些數據中我們可以找到中國貨幣政策的三個特征。用這三個特征做參照,謎底漸漸浮出水面。

  和很多國傢一樣,美聯儲的貨幣政策主要有兩個目標:控制通脹和刺激經濟增長;所對應的錨則是溫和通脹率前提下的經濟增長率。在這個貨幣政策的框 架下,在過去近半個世紀裡,兩個一致性成為美國貨幣政策最重要的特點,即貨幣供給與經濟增長和從CPI到房價漲幅的一致性,以及不同口徑貨幣增量的一致 性。這種一致性代表瞭貨幣政策的明晰、獨立和有效,堪稱貨幣政策運行的一個范本。

  在這個全球金融日益自由化的時代,各央行的作用變得越來越重要。作為一個在學習中進步的機構,中國央行一直在尋找它的錨,並據此實施貨幣政策。 毫無疑問,這個對中國經濟至關重要的機構,需要大量的研究來幫助它達到目標。"戰爭有它自己的語法,但是它並沒有自己的邏輯。"中國的貨幣政策也在尋找自 己的語法,重新思考貨幣之錨便是最好的開始。

  鏈接

  貨幣政策之寬與房產泡沫之裂

  引爆全球金融危機的慘痛教訓,在中國貨幣超發之謎的猜想中愈發引人深思。



  一個最慘痛的教訓是,2008年金融危機之前,美國曾有超過十年的時間房價漲幅明顯超過CPI。在學術界,也曾經有很多理論試圖解釋為什麼寬松的貨幣政策沒有引發通脹。但最終的結果是,房地產泡沫破滅並導致美國出現大蕭條以來最嚴重的金融危機。

  2010年,時任美聯儲主席的伯南克發表瞭題為《貨幣政策和房地產泡沫》的著名演講,反思金融危機的成因。伯南克指出,美國歷史上貨幣供給和房 價關系並不明顯。在本世紀初寬松貨幣政策之前的幾年,美國房價即已開始上漲,再加上當時有多國房價高漲,使得美聯儲難以判斷這是否和寬松貨幣有關。美聯儲 的結論是寬松貨幣可能確實推動瞭房價的上漲,但更重要的還是金融創新引發的監管失位。鑒於此,美聯儲在金融危機以後推出瞭大量監管措施。

教授解讀中國房價上漲之謎被貨幣而不是收入驅動

  也就是說,20年的中國貨幣超發之"謎"是一道算數不等式:實際GDP的增長率加上消費價格指數的增長率僅為14.5%,遠遠小於廣義貨幣供給 的增長率21.0%。兩者之差就是本文的問號"錢去哪兒瞭"。有趣的是,實際GDP的增長率加上房價的增長率為20.6%,與廣義貨幣供給的增長率基本相 符,不等式變成瞭等式。

圖一:美國M0、M1和M2對GDP的漲幅,1962年-2013年 數據來源:美聯儲

  至少在1990年至2013年這24年間,CPI的漲幅和房價的漲幅大幅度偏離,但是實際GDP與房價漲幅之和與M2漲幅卻非常一致。這種吻合 足以支持一個判斷,即以CPI為錨可能低估瞭通脹,因為不同商品和資產對貨幣增發的反應不同。貨幣增發並不是沒有代價,隻是承受對象的表現不同。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/08324226631.shtml

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