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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  在佛山,新加坡資本背景開發商的一個特點:不僅做開發,也運作資本。

  商業與住宅並舉商業地產很突出

  圖/記者張宇傑

  早在2009年,凱德集團作為佛山第一批具有新加坡背景的開發商進駐佛山,帶來瞭4個純住宅項目。同年,凱德商用置業全面接手桂城凱德廣場,新加坡資本的開發商在佛山商業地產方面開始發力。2009年,凱德進駐中國十五周年慶典,首站就選在佛山。

  今年8月份,由新加坡首傢專營中國商用地產開發信托企業鵬瑞利廣場在季華路正式開業。這是該企業在中國首傢全資的商業地產項目,共投資5.865億元。

 運作

  新加坡資本背景開發商搶灘佛山

  房企"資本論"之"新"式浪潮





  觀察篇

內容來自sina新聞

  近一兩年,明顯感覺本地人對新加坡資本的開發商接受度提高。以豐樹開發的富豐新城為例,項目售價從一期到三期一路走高,現在均價已超出1萬元/平方米,不僅佛山人,也吸引瞭大批廣州人購買。

  值得提出的是,目前新加坡房企在核心城區佈局非常少,優勢不明顯,這些地方已成為一線房企的天下。新加坡房企似乎也愛做"開荒牛",中意其他開發商很少進駐的區域,比如平洲。

  凱德集團是亞洲最大的房地產基金管理者之一,該集團旗下的上市公司包括澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信托、凱德商務產業信托、凱德商用新加坡信托、凱德商用馬來西亞信托、凱德商用中國信托和桂凱信托。

  今年開業的鵬瑞利商場,就被很多本地開發商贊入門處的設計很不錯。最近,該商場新開設的花蜜樂園,是一個完全免費提供給顧客休息玩樂的場所,怡豐城配備有類似的空中兒童樂園。

  還需指出,新加坡資本背景的開發商不僅是做房地產開發,凡是能快速安全獲利的投資,它們都願意涉及。

  即日起,《廣州日報·佛山新 聞》傢天下版開啟"房企資本論"系列報道,描繪各類型開發商在佛山開發路徑圖,盤點開發項目銷售情況及開發特點,揭秘不同開發商的不同玩法。系列的第一 篇,我們將目光投向風頭正勁的新加坡資本背景開發商,捕捉它們在佛山的點點滴滴,揭秘新加坡房企的"新"式玩法。

  文/記者曾艷珠、陳鈺鳳

  對此,世聯地產佛山公司負責人葛樸解釋,"除快速獲利外,新加坡資本背景的開發商還特別註重安全。開發、銷售大多比較謹慎,穩紮穩打,雖然給外界的印象是有些樓盤不會賣得非常火,但這樣做的好處比較安全穩妥。"

  鵬瑞利房地產旗下在新加坡交易所上市的鵬瑞利中國商用信托,是新加坡首傢專營中國商用地產開發信托企業。該企業打造的是集房地產管理和融資管理於一體的全方位綜合性零售房地產業務平臺。

  "新加坡商業地產包括產業園、寫字樓、酒白河區農地貸款額度店、商場、物流等物業的開發、運營、管理都做得很出色,在華東地區做得也很成功,值得地產商學習。"在世聯地產佛山公司負責人葛樸看來,住宅開發並不是新加坡房企的長項,而國內很多開發商對這一塊比較擅長。

  在新加坡和國內都非常知名的設計師新加坡人黃光龍曾向記者透露,新加坡的商業建築非常註重人性化的設計,比如在寫字樓中配備遊泳池、花園,讓人們在寫字 樓中實現工作、生活的自由切換,幾棟寫字樓的地下部分可以連通,天氣不好時人們穿行在寫字樓群中,可以免受日曬雨淋之苦。商場中間會有天橋相連,人們在購 物時還可觀景。一些商場,還會放置藝術品,供大傢欣賞,具有突出視覺效果的裝置藝術在新加坡受到很大歡迎。據他觀察,目前國內的開發商很少在寫字樓內部設 計和打造上下功夫,內部空間的人性化構造著力更少,但讓人欣喜的是,也有很多開發商在這些方面努力。

  記者也瞭解到,豐樹與南方包裝合作的有嘉邦置業和嘉豐置業兩公司。不久前,嘉邦置業投資的華南新加坡城亮相,總建築面積超過200萬㎡。可以說,新加坡資本已成為平洲板塊絕對的主力。

  新加坡資本背景的開發商的資本結構是一個龐大的基金資本網絡。資金來源的多樣化,令新加坡房企成為"有錢大佬"。因此,新加坡房企最關註的是資產管理, 如何令投資增值。也就是說,新加坡資本背景房企的努力方向,是如何讓這些信托、私募基金的投資者,得到更大回報。即如何盡快讓"錢生錢"。豐樹集團總裁邱 運康曾直言:"資本管理是我們實施產生持續且高回報業務目標的關鍵所在。"

新加坡資本在佛山的項目--鵬瑞利季華廣場。



  佛山已成為品牌開發商的主場。在千燈湖片區,盤踞著萬達、保利、中海、佳兆業等地產大鱷;在發傢地 北滘,碧桂園開發得如火如荼;地產大佬們拿地毫不手軟,以土地為"據點"展開全城佈局。在地產大鱷們面前,缺少資金和大型項目開發經驗的本地中小型房 企,一邊望著房地產開發的根本--土地投去羨慕嫉妒恨又無奈的一瞥,一邊在房地產開發市場日漸失去話語權。

  由於對資本收益的關註和重視,新加坡資本把"籌碼"重點放在瞭中國的房地產業上,並且覆蓋面廣,往往采取住宅與商業並重的方式開發,而且商業地產尤為突出。

  進入佛山的幾大新加坡開發商,有充足的資金實力和運作能力。這種實力,主要依托於它們旗下強大的信托、私募基金。以淡馬錫旗下的豐樹集團為例,豐樹集團 管理著四隻新加坡上市的房地產投資信托及五隻私募房地產基金,旗下包括一系列多業態的資產組合。位於三山的國際創智園,也是其旗下豐樹中國機遇基金Ⅱ的種 子資產之一。

  新加坡資本的房企做商業地產成績突出還有一個特點是,註重商業項目的商業設計。

  特點

  同樣在2009年,淡馬錫旗下子公司豐樹集團,看準瞭南海東翼平洲的發展前景,佈局下現在的富豐新城項目。據媒體報道,富豐新城第一期投資就已超30 億,其中包括15萬㎡的一站式購物中心怡豐城及2000多個住宅單元,項目註入新加坡元素提倡的人居理念,集住宅、生活、工作、娛樂、休閑為一體。同時, 依托豐樹產業園打造經驗,豐樹集團還在三山開發有一個國際創智園。

  隨著新加坡開發商的大量湧入,這種人性化、科學化的建築設計方式也逐漸出現在佛山人的視野裡。

  分析篇



溪口鄉農地貸款期數  資本屬性決定 愛做商業開發

  記者在采訪中發現,很多人知道新加坡房企既做地產開發也做資本運作,也瞭解擅長商業地產開發、運作,但對其背後的原因及地產與資本的互動關系卻不甚瞭瞭。

  記者采訪瞭能興地產負責人招俊昆瞭解這一情況。新加坡房企的資金一般來自信托、私募基金,這些基金由各國投資者的資本組成。"這決定瞭其更適合做商業地 產,因此新加坡幾乎沒有專註做住宅地產的基金。"招俊昆舉瞭個例子:一棟寫字樓,在新加坡可以單獨成為一個房地產信托基金,這個基金全資持有這棟寫字樓, 但需拿每年租金分給投資者。按分紅要求,基金管理者需把這棟寫字樓每年租金的70~90%在當年分掉,以保證投資者收益。即投資者每年收益是有保證的、可 預期的。此外,信托基金的退出非常靈活,經營穩定後,這個信托基金可以上市,市盈率可以放大2~3倍。如果投資者跟著這隻信托基金持續投資,不僅可獲每年 租金分紅,還能在市盈率放大後掙上一筆。但前提是這棟寫字樓的產權由這隻基金持有。住宅地產產權比較分散,並不適合這類資本投資。



  他們中意做"開荒牛"

  盡管新加坡排名靠前開發商都已進入佛山。但在本地地產人看來,早期進駐的房企多少有些水土不服,產品並不是特別受佛山人歡迎,銷售也比較緩慢。

  既做地產開發也做資本運作

  佛山人對新加坡資本背景的開發商並不陌生。

新加坡房企在佛山:愛的不隻是起樓

  有長期接觸新加坡房企的房產人提出,這一情況可以理解,港資房企很早就進入佛山,且港資房企在三舊改造方面有突出經驗;而國內一線品牌開發商也受到政府 歡迎。"新加坡在工業園、物流、酒店、商場開發方面經驗豐富,進入佛山開發也受政府歡迎,但雙方的磨合期可能要長一點。而且,新加坡房企的管理普遍比較嚴 格,所以近年來在佛山發展不算很快,而且錯過搶占核心地段的黃金期。"

  不過,在招俊昆看來,新加坡房企沒有在核心城區開發,並不代表這些開發商不具備開發實力和經驗,而是不同開發商有不同的定位。從另一個角度看,在中心城區開發,未必能大幅度獲利,在鎮街開發有時候盈利也很高。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-25/08493667942.shtml

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