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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  2012年5月,羅偉強向廣州市仲裁委員會提出仲裁,強調已向開發商支付瞭首期房款,並且在2012年3月26日辦理瞭房屋交付手續。隻是由於開發商的原因未能為其完成網簽,要求確認房屋所有權屬申請人所有。

  這時候,志聯公司開發的東湖肯辛頓項目有不少已經抵押給廣州市農商行,並且在房管部門辦理瞭抵押登記手續。在"一房多押"東窗事發後,林志雲曾向記者表示:"誰在房管部門做瞭抵押登記,誰就有權處理該物業。"

  當中規定"如未按期還款,則無條件按雙方約定的條件在網上簽訂甲方購房的《廣州市商品房買賣合同》"。

  一房多賣,一房多押後,據林志東所言,大部分向私人借入的資金都流入林志雲個人賬戶,其表示,向農商行花都支行申請的開發貸款"有1.04億元都已據為己有"。2010年11月,林志雲以個人名義收購瞭廣州市建佳發展有限公司100%的股權,代價是1.1億元人民幣。2011年6月林志雲成為該公司董事及總經理,該公司擁有的廣州市荔灣區龍津東路的項目也成為林志雲的個人物業。該物業截至2013年5月底,該樓盤已賣出1.77億元的單位,剩餘的單位價值約為6000萬元。

  一年前蔣明先花瞭近400萬元買下地處廣州中心區域的名為東湖肯辛頓樓盤的房子,到收樓時才發現,房子還另有"主人",而這位"主人"已經把開發商告上瞭法庭,準備執行這套房子。這讓花瞭大半生積蓄安居的蔣明先甚為驚恐。

  據瞭解,早在2010年林志雲就向一些民間金融機構融入多筆大額資金,這些資金從1000萬到3000萬元不等。事實上,當年廣州樓市度過瞭2008年金融危機帶來的沖擊,進入快速上升的階段。雖然政策面不斷重拳調控,但樓價還是高歌猛進。據該市國土房管局發佈的《2010年廣州市10區房地產市場運行情況通報》顯示,當年廣州一手房價為13174元/平方米,首度進入萬元時代。

  除瞭住宅部分,單位的商場部分更是多重抵押。其中(2012)穗越法民二初字第5915號訴訟顯示,將抵押給農商行的商場,其15年的租賃權已經被林志雲典當給瞭一傢典當行。根據相關法律的規定,在訂立抵押合同前已出租的物業,原租賃關系不受該抵押權的影響。據志聯公司股東林志東表示:"僅曾穗、甄小媛和金易泰典當行就有近億元的債券優先與市農商行查封。"

  那開發商用什麼向民間機構融資?在一份涉及志聯地產的民間借貸糾紛訴訟中,顯示出其中的邏輯。在這份案號為(2012)穗荔法民一初字第706號案件中,包括瞭一份由志聯公司向羅偉強借款2300萬元的借款合同,這份簽訂時間為2010年7月26日,晚於志聯公司與農商行簽訂的《借款抵押合同》。

  "這主要是志聯公司原總經理林志雲任內發生的事情。"開發商的股東兼副總經理林志東向《中國經營報》記者表示,2010年至2012年期間,志聯公司確實存在一房二賣,甚至一房三賣的現象。據開發商自己事後的統計,與蔣明先相仿涉及"一房多賣"的單位有15套,其中的資金達到2億元人民幣。"我們已經革除瞭林志雲志聯公司總經理的職務,並且報瞭警,林志雲已經被刑拘。"其表示。

  在一份企業借貸糾紛訴訟中可以看到該公司的財務狀況,這份(2012)穗中法民二初字第79號案的起訴狀中顯示,2010年11月,志聯公司準備以惠輪公司做抵押,由志聯公司擔台中霧峰土地貸款保借款8000萬元,林志雲以其志聯公司自有股份做擔保,準備為其"龍津路項目借款1億元,期限2年,利率30%"。該文件同時顯示,截至2010年9月28日,公司每月的貸款利息已經達到500多萬元,其向民間借入的資金,月利率在3%~5%之間。

  近年樓市熾熱,一線城市不動產價值翻倍地往上走,這也讓地產商成為眾多金融機構的優質客戶。然而,並非牛市資產就一定有保障,千萬別低估瞭貪婪的魔力。

  "如果購房人的《購房合同》是合法有效的,同時又能證明自己購房時不清楚物業的抵押情況,購房者房屋的所有權是受到保護的。"廣東南國德賽律師事務所奚楨律師表示(該律師是志聯公司的代理律師)。

  另據林志東所言,期間林志雲還收購瞭廣州市中村房地產開發有限公司,並且開發瞭一個名為星品軒的項目,截止到今年5月底已賣出4.2億元的單位,剩餘單位市值約為2.9億元。

  金蟬脫殼

 是抵押還是買賣

內容來自sina新聞

  一房多賣

調控洗牌市場中小房企一房多抵緩釋資金壓力

  2011年9月1日,羅偉強與志聯公司簽訂瞭一份《廣州市商品房買賣合同(預售)》,表明已經買下瞭東湖肯辛頓1101房。事實上這套房早已抵押給瞭農商行,所以並未能在網上完成簽訂。

  5月底記者聯系上瞭該公司原總經理林志雲。"我隻是協助調查。"其一再強調,並且表示,小業主的利益會得到保障,"網簽就隻有一個,這是得到官方認可的。"林志雲如是說,其解析稱,其他的"主張人"主要是一些"擔保公司"。

五結鄉土地貸款額度 高息借款

  而此時與羅偉強一起向廣州仲裁委員會提出仲裁的還有7套房產,這7套房子中有6套的《買賣合同》都是2011年1月18日簽訂的,涉及的金額多達3500多萬元,這全部是農商行花都支行的抵押物。

  2012年3月,蔣明先在買房子時,還特意上網查瞭房屋狀態,"當時顯示的是可售"。在支付首期款後,他極力要求與開發商廣州市志聯房地產開發有限公司在官網上網簽瞭預售合同。發生這樣的變故也讓他頗為意外。

  究竟農商行的抵押物中,有多少屬於"已賣"資產,據志聯公司事後做的統計,在2010年3月18日已抵押的38套物業中,有20套已有"業主",部分單位存在著3個以上的買傢。

  廣州市志聯房地產開發有限公司(下文簡稱"志聯公司")導演的一房多賣、先押後賣鬧劇讓金融機構、購房人陷入循環法律訴訟中,而開發商則利用時間差坐享房價上漲的漁利。

  2010年上半年東湖肯辛頓還處於開工建設階段,還難以分享迅速飆升的樓價。但當時的志聯公司並不缺乏資金,因為同年3月18日,志聯公司與廣州市農村商業銀行花都支行簽訂瞭《借款抵押合同》,以38套物業為抵押向農商行借入兩億元債務。對於隻有一個項目,且項目工程已接近尾聲的志聯公司而言,握有的資金已足夠應對。而到瞭2010年7月28日,東湖肯辛頓已經拿下瞭預售證,開始進入銷售階段,為何開發商還需要頻頻融資。林志雲對此的解釋是公司需要"滾動發展",因此謀求借入資金。

  龍飛

  這出大戲最大的贏傢無疑是開發商大股東,成功轉移資產,並且用這些資產開發瞭新項目。而志聯公司的私人債主,憑借著《買賣合同》在債權之爭中取得瞭優先權。而廣州市農商行卻成為該次遊戲的買單者,還有樓盤的諸多業主,數百萬換回的是無盡的糾紛。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-22/07582259498.shtml

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