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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

樓市 價格指導是把雙刃劍 或扭曲真實房價

  毫無疑問,"價格指導"是2013年房地產調控政策的升級版。行政管理手段進一步升級,政府幹預市場的行為也達到瞭一個新高度。

  商品住宅"價格申報"並被指導,當然意味著某些樓盤會因為申報價格高於政府指導價而不能通過。樓盤原本自由定價的遊戲規則,在一夜之間被改變瞭。

  這個措施是一把"雙刃劍"。從正面看,有利於降低社會對樓價上漲的預期,也可調節開發商對未來地價上漲的預期。從負面看,它可能扭曲真實的房價,並沒有從根本上解開房價過快上漲的癥結,未來樓價反彈壓力更大。政府幹預行為過多,必然影響市場對資源的合理配置,副作用不可小覷。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-04-30/00332994292.shtml

  政府此舉的初衷很簡單,就是要保證"國五條"規定的地區年度價格控制目標的實現。"國五條"廣州細則確認,2013年新建商品住房價格漲幅要低於年度城市居民人均可支配收入實際增幅,這無疑是一道"緊箍咒"。

  客觀地說,2013年房價控制目標的實現難度極大。綜合地區經濟發展水平、人口增長、貨幣政策、土地供應、通脹等因素,2013年樓市的"正常"漲幅應該遠高於這一目標。官方數據表明,3月份全國樓價普漲,廣州同比漲11.2%,與北京並列漲幅之首,3月份新建商品住宅網簽均價16817元/平方米,創歷史新高。在這種形勢下,實行"價格指導"實屬無奈之舉。

  當前一線城市房價上漲的動力主要來自四個方面:其一是土地供應不足,地價水平持續上升,開發成本不斷提高。2012年廣州十區平均住宅樓面地價為7156元/平方米,是2005年的4.2倍。其二是投資需求旺盛。2013年中國"廣義貨幣"發行量增長預計為13%,置業保值成為普遍心態。其三是結構性價格上升。最近三年,北上廣的高價格、大面積物業比例大幅增加。其四是城市價值不斷提升,帶動房價加速上漲。

  正是基於以上的判斷,我們認為,廣州的商品住宅預(銷)售價格網上申報制度,雖然是短期行為特征非常明顯的新政,但作為"降樓價"最直接最有效的手段,在今後1-2年內還將持續甚至升級。

  廣州從24日起全面執行商品住宅預(銷)售價格網上申報制度,開發商預(銷)售商品住宅前,須辦理價格申報,並接受房管部門的價格指導。昨日有報道稱,某樓盤申報2.7萬元/平方米,但政府指導價格僅為2.1萬元/平方米,開發商隻好暫時不賣。

  其實,從2011年"國八條"到2013年"國五條",政府調控樓市的措施不可謂不及時,但房價始終沒有"回歸到合理水平"。每一輪調控剛出來,效果都非常顯著,但"有效期"往往難以超過兩年。這是因為影響樓價的基礎因素,並沒有發生大的改變。今天的中國樓市,已不是由簡單的供求關系決定的市場,它反映瞭資本、金融、土地、稅收、行政管理等諸多要素的博弈。

  十年的信貸南投竹山信貸房貸彰化社頭房貸樓市調控,帶給人們的反思是:中國的城市土地是稀缺資源,城市的房屋也是稀缺資源。試圖完全通過市場來實現住房資源的配置,是不現實的。從這個角度說,"限購"和"限價"將成為中國房地產的特色而在一定時期內存在,調控將是常態。而增加房地產持有環節的成本,抑制信貸嘉義朴子信貸投資需求(房產稅的鋪開),已經勢在必行。另外,短期行為的調控政策屢屢達不到預期效果,必須有長效的住房供應體系和穩定長期的住房供應計劃,才能實現"人人有房住"。

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