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內容來自sina新聞

地產商的城鎮化選擇題聚焦一線還是開辟二三線

  在中國,最關心城鎮化路徑選擇的群體莫過於開發商。中國的城鎮化道路該怎麼走,關乎下一步機會在哪裡。對於常常一擲數億資金地拿地的開發商,沒有誰比他們更懂得選擇比努力更重要的意義。

  回歸的邏輯

  華遠地產董事長任志強觀察到,2011年開始,本輪調控初期,一線城市是重災區,開發商紛紛跑到三四線城市去拿地,並引發其地價上漲。

  很快暴露出的問題是,部分三四線城市供應遠大於需求,繼鄂爾多斯、溫州之後,江蘇無錫、江蘇常州、遼寧營口、甘肅酒泉等多個地方相繼被曝出類似"鬼城",很多空置樓盤無人問津。從2012年底開始,一批房企重回一線城市。

  地價的上漲說明瞭一切。2012年12月31日,華遠地產以接近500%的溢價率、16000元/平方米(扣除保障房)拿下通州地塊時,還有人稱之為地王。但不久之後泰禾地產在附近拍出的地塊,輕松超越瞭華遠創造的紀錄,樓面價達19000元/平方米。

  地價的上漲,釋放瞭房價上漲的強烈信號。盡管地價昂貴,但任志強告訴記者,如果下半年華遠要買地,首選北京。一線城市地價昂貴,但有更明確的預期。任志強以北京舉例說,"國五條"出臺後,北京是執行得最為嚴格的一座城市,但房價卻一直在上漲。

  萬科執行副總裁毛大慶常常援引6組數據來證明北京的吸引力。北京有24所"211工程"大學,排名第二的上海僅有10所,而中國一共隻有不到80所"211工程"大學。

  全中國的重點中學前一百強中有35所坐落於北京。常住北京的兩院院士超過瞭總數的50%。500名衛生系統認可的好醫生中,有227位在北京。重要的門戶網站的總部,除騰訊外,絕大多數在北京。還有像中央國傢機關、軍隊各總部,駐華使領館、五百強總部、海歸精英等等,以及一些身份不明的有錢人都在北京。

  "這就是北京的強大二順位房貸辦理銀行的發展動力之來源。"毛大慶認為,核心城市的房地產價值無需討論。但與前幾年不同的是,2013年下半年以來開發商在北京所取得的地塊大多位於五環以外。但即便如此,五環外的房子也是開盤就賣光。

  全聯房地產商會創會會長聶梅生觀察到,"北上廣深房價漲幅相當高,但其他部分城市的房價不僅在GDP漲幅之下,有的甚至低於CPI增長。"她認為,2014年的房地產市場會沿襲這個態勢,即一線城市的房價仍將處於高位,但漲幅會收窄,一線城市和其他城市之間的房價差異化將繼續擴大。

  聶梅生指出,當前房價確實是兩個脫離--既脫離經濟的基本面,又脫離人的支付力,個別城市已經形成泡沫瞭,比如鄂爾多斯、溫州,但並沒有形成全局性的泡沫。

  城鎮化的地產機遇

  但在一些開發商忙著回歸一線城市之際,一些非主流城市也正在誕生一些奇跡。

  小城市也存在著強烈的改善性需求。世茂集團品牌管理總監孫靜也表示,世茂會選擇性進入百強縣。2012年,在福建晉江,世茂單靠禦龍灣一個項目銷售瞭43億元。這樣的模式2013年被復制到離晉江不遠的石獅。石獅市現有戶籍人口約40萬,2012年人均GDP(常住人口)為76827元。世茂"摩天城"項目,4月份拿地,10月31開盤,日光,20億元。

  表面上,開發商是在依照政策風向做戰略決策,實際上,有客觀規律在主導市場的發展。城市亦是人們選擇的結果。好的城市集聚瞭更多的資源,吸引瞭更多的人,因此誕生瞭更多的需求。人們在城市裡生產財富,並且有能力為自己的需求支付。

  在規律面前,長官意志也常常失效。毛大慶在第五屆地產中國論壇上說,他曾經去參觀一些新興城市的商務區,發現地方政府的領導都在說相同的故事,都稱自己城市建造的商務區未來將成為集聚之地、將成為區域發展引擎。毛大慶的疑問是,"怎麼會有那麼大的需求,怎麼會有那麼多的發展引擎。"

  地產商們關註政策的變化,但有時風向並不是左右投資決策的決定性因素。以北大資源集團為例,2009年該公司戰略定位為城市運營商,是因為看到瞭很多地方對產業對文化有著巨大的需求。

  在城鎮化加速的中國,很多城市都出現公共品短缺的狀況。然而,僅靠政府力量,難以在短時間內解決問題。譬如,成都天府新區目前還沒有一傢三甲醫院,他們迫切地希望引入醫療資源。北大資源集團發現,二三線城市很歡迎能植入產業資源的開發模式,一線城市郊區也急需公共品的補位。回首過去5年走過的道路,方正集團總裁、北大資源集團董事長餘麗發現,北大資源集團的戰略與政策方向是高度契合的。

  碧桂園集團副總裁王少軍在參加21世紀經濟報道舉辦的城鎮化論壇時表示,碧桂園通過對三四線城市,甚至是縣城的開發後發現,地方政府對加快城市建設、居民對改善住房需求,都懷著巨大的迫切心情。隻要有需求就有市場。開發商需要做的是,配合好政府、配合好當地居民。定位恰當,不越權、不以房地產帶動新城鎮化發展。

  中央定調城鎮化發展方向以後,開發商未來的機遇在哪裡?住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹公開表示,房地產市場的投資機會,已經從過去十餘年高速增長的趨勢性機會,變成與產業結構升級、城鎮化建設等經濟發展大方向同步的結構性機會。

  她提醒房地產企業,要註重新型城鎮化政策下關註城市群。"房地產發展從來都是和城市的發展緊密相關,下一步的城市發展是要走以城市群作為推動城市發展的主體形態,這是新型城鎮化規劃中的重要內容。"

  秦虹指出,房地產投資還要關註中國的高速交通網絡建設。"現在全國657個城市可以分為兩類,一類是在高速交通網上面,有交通節點;還有一些城市是在這個網的下面。大致可以判2順位房貸銀行斷,在交通網上的城市,與交通連接點、交差點、會合點的城市投資效率更高。"

  秦虹認為,產業結構的升級將促進優質商務和旅遊地產的發展。"下一步,中國經濟增長很重要的一方面,就是大幅度提高服務業所占的比重。"她還提醒投資者應該關註"城鎮化時代的樓宇經濟","這些地區的樓宇更新改造和再資產化的機會是非常大的,因為這些樓宇的物業價值一定會伴隨著土地的級差地租同步提升。"



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/08292553662.shtml

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