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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

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● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  投資活躍度:中 抗降價能力較強

  相比房價,作為一個戶籍人口僅150多萬的小型城市,珠海的人均收入卻一直排在珠三角地區的末位。梳理過去5年的數據發現,2013年,珠海全市城鎮人口年均收入36375元,比2009年增長59.12%。當年珠海市"月平工資"為4665元,同比增長15.44%;其中鬥門區(含新青、白蕉科技工業園)為4127元,金灣區(含高欄港經濟區、三灶科技工業園)為4073元。

  深圳價格

  黎文江則認為,房貸收緊對投資客的影響還是比較大的。投資買房一般都是第二套,目前第二套房貸的首付要七成,三成從銀行按揭。對投資大里區農地貸款額度客來說,要付出這麼多的資金,投資購房的欲望大大降低,投資客現在買房很少。

  時下,泡沫褪去,鬼城浮出,浮華之下,危機四伏。任商賈思度奇策,怎奈市場疲態已現。市場風聲急轉,後市撲朔迷離。

  其中,今日已松綁"限購令"的佛山曾兩度掀起"放松限購一日遊"的鬧劇,每次均因輿論壓力過大而胎死腹中,可見佛山政府對"限購"心存松綁想法日已久矣。

  非廣州戶籍買傢在廣州買房的多不多?

  【第七回】

  上海易居研究院發佈的《2014-2015年度"中國35城房地產短周期投資風險識別系統"研究總報告》顯示,2014年-2015年度廣州房地產短期投資風險度(比例越高降價幅度越大,投資風險越大)僅有33.3%,在全部35個城市中僅名列24位,落後於北京、上海,甚至隻有深圳的一半。如果從房價下行的角度來看,深圳、北京、上海都比廣州更有松綁限購的迫切性。

  珠海今年前7月房價同比微漲5%

內容來自sina新聞

  支撐樓市長線看好最有力理由是需求市場的堅強後盾。很多專傢認為,剛需大軍仍是這次樓市再度走強的"原動力"。

  假休書暗度陳倉

  外地人購買比例:高

  美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑認為,深圳現有新房土地大多是數年前開發商拿的地,這一批新房賣光之後,在未來2-3年將出現住宅供地斷層,新的土地次釋放劇減。開發商想開發隻能通過舊改,但舊改周期長、成本高,將不可避免導致新房供應斷層現象出現。而因為舊改成本高,釘子戶越來越厲害,未來二、三線開發商將會退出深圳市場。

  作為一個二級城市,房價卻一直徘徊在一線城市的排行榜前列,因此在2011年11月1日,珠海為瞭穩定市場,率先全國開始實行雙限政策,但僅限主城區香洲區,本地居民和繳納一年以上社保的外地人,隻能在香洲新增一套房;對於全市新申請預售的樓盤,價格不得超過每平方米11285元,否則將不批預售。而無購買社保和納稅的非本地居民不能在香洲買房。該政策經過3年的實施,不少業內人士稱,因政策不算太嚴格,開發商早已有多種方式"避限",目前無論取消與否對珠海的影響都不大。

  房價癲狂惹公怒

  有一種聲音,將近些年房價高漲歸結於"丈母娘的刁難"。深圳市統計局於2014年6月19日發佈《關於2013年深圳市平均工資數據的說明》,明確深圳市2013年度在崗職工年平均工資為62619元,折合成月平均工資為5218元,傢庭月均收入為10436元。深圳市規劃國土委網站上公佈,今年7月份一手房成交均價22563元。按照"套均面積84平方米、3成首付、基準利率貸款30年"的計算指標,房子總價189.5萬元,等額本息法月供每月8429元,傢庭購房月供收入比81%(月供除以傢庭年月均收入),而房價收入比為15(房子總價除以傢庭年均收入)。也就是說,一個雙在崗職工的傢庭,不吃不喝要15年才能買到一套房子。

  在去年"地王"頻出的橫琴,今年的土地市場比較寂靜,前7個月沒有成效一宗地塊,直到8月才有兩塊專供澳門企業的地塊成交。橫琴去年的土地成交總額高達68億元,比今年上半年珠海全部的賣地收入還要高。有業內人士表示,珠海土地市場一方面是受樓市銷售不很理想的因素影響;另一方面是去年土地交易火熱導致不少開發商囤積瞭大量地塊,因此今年需求有所縮減,今年首宗商住用地流拍的情況,更是凸顯土地市場明顯降溫,開發商土地儲備漸趨謹慎。

  真是你方唱罷我登臺,"房事"激起千層浪。

  房價壓力:中 不吃不喝15年買房

  如果真的想刺激廣州樓市成交,取消"限外"政策是一個不錯的辦法。賴崢表示,如果廣州真的放開非廣州戶籍購房的限制,成交會增大很多,特別是剛需樓盤。此外,"限外"政策目前已經成功限制瞭大量非廣州戶籍人口購房,從這個角度來判斷,松綁"限外"也有道理。

  上周的利好政策,讓此前與佛山"享有同一待遇"的廣州、深圳、珠海三城樓盤好生羨慕。如今,三城的市場狀況如何?樓價下調瞭嗎?還會在高位行走?誰會最快接棒利好消息?今天,記者為大傢連線廣州、深圳、珠海三地記者,為大傢帶來最新、最全面的廣東樓市"三城記"。

  其實,除瞭靠近澳門,珠海自身的宜居環境也是吸引眾多投資客的重要原因。程廣平分析,珠海本地人太少,購買力有限,珠海在多年前就成為投資客的首選城市。最明顯的特征是,珠海不少海景樓人氣冷清,但大部分都售罄,這些都是外地人的度假或投資的房產。廖海珍也感嘆,在2003年之後珠海房價開始節節攀升,到2005年後,外地投資客越來越多,2008年金融危機之前,數量達到頂峰,不少業內人士都說,珠海已經不是珠海人的珠海瞭。

  升溫止跌,真的假的?

  樓市即將如期進入開發商一年中最重要的收割季節--金九銀十。有專傢認為,"未來60天,將是買傢抄底的絕佳購房入市機會。"

  戰事回顧

  今年上半年,廣州一級土地市場可以說是"悲喜交加",第一季度主題是"喜",第二季度則是"悲"。第一季度廣州連續誕生瞭番禺、黃埔、荔灣與增城"地王",然而第二季度土地成交卻急轉直下,多宗靚地流拍或中止,大多數以底價成交。廣州上半年共中止出讓土地7宗,流拍10宗。其中僅6月份,流拍高達7宗,中止出讓2宗。

  當記者問及資深的投資專傢李詠,近期投資客還有沒有投資住宅時,李詠回答說,他所接觸到的都已經被限購瞭。

  合富房地產經濟研究院院長龍斌認為,在過去十年,曾經出現兩次絕佳的購房"底部",目前正處於第三次"探底"之中。

  庫存壓力:中 去化周期從10.5個月到13個月

  趙卓文的判斷最保守,他認為,今年、明年廣州都不會松綁。因為"目前廣深兩地的樓價上升壓力仍大,其實際上仍處於上升通道,需求太大瞭,如今隻是被人為壓制,現在成交均價每平方米一萬五千元不正常,松一松的話,樓價肯定上兩萬元,但是樓價過高,對廣州整體的經濟運行沒有好處。它帶來的是租金上升、企業成本壓力上升、吸引人才的壓力加大,很多廣州人會連請個阿姨都請不起,讓廣州很難找到一個低成本的吸納人口空間--現在即使是蘿崗、南沙都已經不是低成本的吸納人才空間,與佛山每平方米六七千元的樓價根本沒法比,所以政府在綜合權衡之後應該不會在今、明兩年松綁。"黃韜的判斷最樂觀,他認為廣州的松綁時間可能會在10月或今年年底出現。"廣州短期內不會跟風,他們會看其他一線城市的情況,因為今年廣州樓價的下降幅度有限,若現在放開,那就等於要'救市',但情況並非如此,廣州現在的市場表現還不錯。很多市民還是有買房的需求,隻是沒名額,買不瞭。就像我,如果有名額的話還是會買一套。但這會搶走剛需的房子,樓價也會出現反彈;因此8月、9月廣州如果選擇放開,在時機上不適合。"

  有的樓盤七成以上為外地投資客

  "目前中國房地產市場經過調整之後已趨平穩,特別從最近幾周的情況看,市場整體回暖,信心也在恢復當中。"恒大集團執行董事、副總裁何妙玲在接受媒體采訪時表示。廣東保利地產開發有限公司董事長餘英同樣認為,"中國房地產15年內都不會有拐點。"時下正是購房的最佳時機。

  雙合同佯降房價

  黎文江認為,南沙很難單獨放開,因為實在找不出讓它單獨放開的特別理由,反倒是144平方米以上的非普通住宅要先行放開的可能性比較大。"廣州有差不多900萬平方米的庫存,目前庫存產品的套均面積接近140平方米。要消化這些大戶型單位的時間可能不止全市住宅平均的一年多,兩年都未必能消化得完。對

  眼看老天真的變臉瞭,心存僥幸的"觀望派"急忙忙跟進。2011年年初,佛山、珠海也接著出臺瞭"限購令",自此,廣東限購四城各成犄角之勢,遙相呼應。

  當然,對何為"短期"的問題,各人的判斷又有不同。黎文江則認為,今年要整體放開幾乎沒有可能,因為廣州樓市要放開的條件很多,但都沒達到。"一是廣州樓價未達標,整體沒降多少;二是政府部門還有更多別的事務急需解決,今年應該還輪不到解決限購的問題;三是廣州在保障房方面還沒達到要求,2016年才是保障房建設效果體現得最好的時候。"他認為如無意外的話,廣州放開的時間點應該在明年,特別是如果有其他一線城市放開,廣州最有可能跟進,但限貸卻不會那麼容易放開瞭,第三套住宅不貸款的政策肯定不會取消。

  異地置業之風始於香港人。早在上世紀90年代初,飽受高房價之苦的香港人,紛紛到樓價隻及香港十分之一的深圳進行投資置業。後來,隨著"深港一體化"步伐的加快,在深圳工作、生活的香港人日益增多,香港人紛紛調整瞭置業方向:從以投資為主的小戶型向以自住為目的的中大戶型轉變;從集中在羅湖等口岸地區買房轉為在全市各區分散置業;伴隨著深圳地鐵的開通,香港人在深圳購房和消費的半徑更廣瞭。

  樓市向來是詭異莫測的"神秘女郎",雖然總是場面上的話題焦點,但從來都是行蹤撲朔迷離。有專傢認為,未來60日,將是十年中的第三次"樓市底",錯過可能再等十年!

  珠海房地產業資深人士程廣平直言,"雙限"對於珠海的房地產市場影響其實並不大,主要是購房者的心理影響,珠海樓市有其特殊的結構,如限購的市區多是尾盤,且都是大戶型,剛需的小戶型都集中在不限購的區域,今年的低迷是由於全國大環境影響,但如果能夠取消限購,還是會給市場註入較大的信心。

  【第三回】

  "放開限購,深圳肯定會是最後一批,深圳的限購政策本來就是四大城市裡最低的。"12日,美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑認為,四大一線城市最值得投資排名為深圳、北京、上海、廣州。廣州地大,外來人口流動大,房價漲的慢,有可能最先放開;北京限購要求太嚴,要求納稅或社保5年;上海也是如此,要求3年;深圳隻需滿足1年交社保要求,門檻最低,供求比反差最大。

  今年3月初,中央提出"分類調控"大思路;之後,地方政府頻頻微調政策以救市,"限購松綁"再被熱議;5月底,央行"喊話"力挺首套房貸款需求,貸款政策被稱定向寬松;6月上旬,央行宣佈定向降準;7月,成為不折不扣的"限購松綁月",至此,全國限購松綁城市已經高達八成。佛山更成為廣東四城中首個松綁城市。

  高庫存壓頂"真摔"

  從數據上看,樓市也似乎出現瞭"回升"的跡象。從7月中下旬開始,廣州全市成交量開始有瞭起色。根據網易數據中心顯示,7月21日之後,廣州各區成交量的景氣指數都處於較為活躍的勢頭。7月21日-8月2日,樓市幾乎呈現全線回升的態勢:近郊樓市環比上漲15%;中心六區環比上漲五成。而從最近幾個周末新開樓盤的情況來看,市場成交表現都不差,出現止跌現象。在短兵相接的蘿崗區,有樓盤漲價三成,更多的樓盤則將降價幅度收窄,這多多少少折射出開發商重新評估市場、試探市場的態度,也反映出開發商開始重拾信心。

  高燒退去現"拐點"

  黃韜認為,廣州不會貿然跟進,第一是因為樓市目前還需要一段持續的調整期,不應該在傳統銷售旺季出現樓價反彈;第二是要與其他一線城市基本同步。"但如果9月、10月這樣的傳統旺季出現成交很差的局面,廣州就會加快放松的步伐。"他說,"但今年'金九銀十'的成交情況估計不會差。"

  8月6日,深圳市規劃國土委明確,深圳仍按照國傢分類調控的要求,嚴格執行住房限購政策。深圳中原地產研究中心經理王飛認為,供求關系是決定市場的主要因素,長遠看深圳樓市依然是供小於求,需求是非常旺盛的,並且未來幾年這種情況都不會改變,這與其他一線城市有較大區別。王飛說,一方面,深圳的城市人口流動與資本流動非常活躍,短時間來看,深圳沒有取消限購動力,兩三年後或有可能;另一方面,深圳的土地財政依賴程度非常低,在"北上廣深"四大城市中是最低的,推出的新盤也以舊城改建為主,即便樓市下行,深圳也不會像二三線城市那麼著急。

  亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為:"今年第四次樓市探底階段將是十年內樓市調整周期最長的一次。未來2個月即10月份內樓市不可能見底,依然處於探底期,至少要經過四季度築底到2015年才會逐漸見底。"

  戰況前瞻

  合富輝煌集團首席市場分析師黎文江的判斷則相對謹慎,他估計,市場調整期一般是15個月,從去年11月"穗六條"公佈開始,如今還剩下大約6個月,調整期要等到年底才能結束,9月份樓市回穩,不會再有大量樓盤降價的情況出現。

  從數據上看,沒有。廣州市國土房管局公佈的數據顯示,7月份,廣州原十區一手住宅網簽均價環比出現大幅度下滑,從6月份的19103元/平方米跌至7月份的17848元/平方米,跌幅超過6個百分點。但一個月的數據並不能說明廣州房價就此下行,例如今年1月份廣州原十區房價還"隻有"16116元/平方米,3月份卻升至20128元/平方米。如果從更長時間段的同比來看,廣州房價並沒有下跌:今年1-7月份,廣州原十區房價為18225元/平方米,比去年同期的16054元/平方米還高出13.52%。

  龍斌介紹,2008年是一個樓市底部,該年度10月中旬4萬億元經濟刺激計劃出爐,由於當年的開工量急劇下降,讓2009年的可供貨源大大減少,開發商選擇瞭捂盤惜售、漲價待售。樓價於是很快直線上漲,很多購房者也因為觀望錯失瞭購房好時機。

  廣州發展商開始浮想聯翩

  穗:

  截至7月22日,珠海主城區可售房源共14013套,可售面積168.88萬平方米,若按照今年上半年的去化速度,這批庫存大約需要3年才能消耗完。中原地產珠海市場研究部分析指出,珠海限購比較局限,主要區域在主城區,但主城區供應有限,因此價格走高,將客戶擠到西區等郊區地區,同時各方利好因素的影響,西區成為珠海樓市供應的主戰場,數據顯示,6-8月珠海西區供應量達9.27萬平方米,程廣平說,如果經濟大環境變好,樓市將迎來新的拐點。

  賣地壓力:大

  賣地壓力:小 成交金額同比增一成

  目前,香港人在深圳購房隻需年滿18周歲,提供有效身份證件及銀行流水,在中國境內尚未購買自住型商品房即可。在經歷瞭一段時間的低迷期之後,近日,香港人北上深圳置業再次出現抬頭跡象,有的港人甚至花費數千萬元成為深圳獨棟別墅的買傢。8月2日,位於深圳羅湖區的樓盤"半山道一號禮賓府"舉行產品發佈會,這批產品包括130-192平方米高層和238-514平方米別墅,今年8月現樓發售。300餘名與會者中,有近60名香港客戶。工作人員介紹,在"半山道一號禮賓府"的所有業主當中,香港業主占比約15%。

  當然,如果從房價健康的角度來判斷是否應該松綁限購,廣州則是應該松綁限購的城市之一。業內人士吳定金在接受記者采訪時說過,經過今年的一輪降價之後,廣州房價虛高的情況已有所改善。上海易居研究院發佈的專題報告顯示,2013年北京房價收入比為14.5,上海為12.1,深圳為17.2,廣州則隻有10.9。

  面對狂妄樓價,4月17日,出臺瞭房地產調控"新國十條","史上最嚴"正式拜印入軍帳。軍情告急、鼓點頻催,9月29日多部委聯合再次喊話加強調控,問責地方政府,自此,埋下瞭作為"地方細則"的"限購令"的執行伏筆。

  深圳中原地產事業二部董事總經理黃珊珊介紹,從今年下半年開始,香港人在深圳置業的比例較年初有小幅提高,多選擇口岸和前海等區域,會選擇熟悉的開發商,如有港資背景的企業。深職院房地產研究所所長鄧志旺說,作為距離香港最近的一線城市,深圳長期以來對於香港人均有吸引力。深圳一些"半山式別墅"在港人中產階層中很受歡迎。對於今年香港人士熱衷赴深置業的原因,專傢認為,由於香港樓市近期價格走低,從而"逼走"香港的一部分投資客,進而轉投包括深圳在內的很多內地城市。

  黃韜告訴記者:"佛山收獲利好後,廣州有很多人,特別是開發商反倒在心理上更看好未來的市場,他們感覺廣州'松'的機會增大瞭。開發商這周的促銷力度明顯減慢,已沒有樓盤繼續加大促銷力度。"廣州的開發商一邊在觀望著佛山樓市,一邊憧憬自己美好的未來。

  華業集團一位負責人在聽說佛山利好消息之後,立馬向相關部門打聽,因為該公司樓盤多為臨海豪宅,一半以上為外地購房,如過珠海跟隨,將帶來重大利好。與一些開發商不同的是,部分投資客開始回歸理性,從東北南下經商的陸先生在珠海擁有多處房產,他說現在炒樓時代已經結束,除非全國大面積的市場回暖,否則不會再考慮投資房產。

  2014年深圳樓市持續看淡,4月,地產中介21世紀不動產關閉在深圳最後一傢直營店;6月,多傢中介開始釋放樓市不景氣的信號;7月,深圳房價已經跌回到一年前的水平......房價未來走勢究竟如何?8月6日,深圳市規劃國土委明確,深圳仍按照國傢分類調控的要求,嚴格執行住房限購政策。有地產專傢表示,上半年深圳樓市低迷,開發商放緩推盤步伐,購房者也推遲置業計劃。但深圳剛需強勁,供需矛盾突出,加上土地財政依賴程度很低,深圳很可能是"北上廣深"中最後一個取消限購的城市。

  以前很多。廣州方圓地產顧問有限公司副總經理賴崢回憶,在2005年前後,當時廣州樓市非廣州戶籍的買傢非常多,最多的樓盤高達七八成。限購之後,該類型買傢在廣州樓市開始減少,最多的樓盤也隻有五成左右。

  未來60天,

  江少傑認為,相比來說深圳土地稀少,以後的新開發的樓盤贈送面積會越來越少,為瞭保住成本,未來深圳樓市可能會豪宅化。未來5到10年,深圳房價會自然調節,"樓市有頂級的自動空調"。江少傑認為,2014年深圳住宅市場是一個由"蟄"到"變"的過程,整體表現為,上半年冷清開場,年中盤整,而下半年將蓄勢待發。對於下半年樓市的走向,他預測住宅市場交易量築底企穩,價格止跌在即,這對於觀望已久、搖擺不定的購房者而言是入市良機。

  "樓市探底"究竟在哪一個節點?這樣的爭論常常是"神仙數",說不清也道不明。然而可以肯定的是,大多數專傢認同樓市遲早還要扭頭向上,尤其是像廣州這樣的一線城市,調整總有結束的那一天。

  按照上半年的消化速度至少要3年

  戴德梁行廣州公司總經理黎慶文認為,下半年廣州樓市將會迎來剛需市場的新一次釋放。"短期內,處於婚育高峰的剛需群體仍在積聚成長。"他引用數據分析說,根據最近一次人口普查推算,到2015年廣州25-34歲的人口將達到2010年的1.24倍。這還未包括產業發展所帶來的流入人口。

  【話說樓市大勢,盛極必衰,衰極必盛。

  港人熱衷深圳購房

  烈房價強弩之末

  佛山已經放松限購,廣州、深圳、珠海會跟風嗎?合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江、中原地產項目部總經理黃韜、廣東省房協理事、專傢咨詢委員會委員、廣東省房地產策劃與營銷委員會副主任趙卓文均看好。

  投資活躍度:低 七成首付對投資客吸引力低

  根據計劃,廣州下半年還有眾多靚地推出,雖然誕生"地王"的可能性在減少,但是完成或者接近完成今年計劃的難度並不是非常大。在土地出讓金沒有明顯縮水甚至有所增長的情況下,廣州政府松綁限購的願望未必會非常強烈。

  "兩會"閉幕後,"地王"再度頻出,上漲預期空前。4月份,全國70個大中城市房價同比上漲12.8%,創下2010年單月最大漲幅。

  珠海,"松"出來的能量威力不大

  雖然廣州不會在短期內放松限購,但趙卓文和黎文江均認為,局部性的放松將先行。"比如現在正在重點發展的區域--南沙、新黃埔,在政策上都可以先行放開,廣州已經有增城、從化兩個區沒有限購,再多搞兩個區也很正常。"趙卓文說。

  雖然開發商有憧憬,然而在對廣州是否會步佛山後塵?黎文江、趙卓文、黃韜三個人的回答都是:廣州短期內都不會,深圳也是。

  【第四回】

  惟房地產,由南而北,由春入夏,幾番起落風雲。其間,樓市調控,已是十年無果。及"史上最強"重拳祭出,至今日已四年有餘。

  觀望派跑步跟進

  在業內看來,無法依賴土地財政的無奈現實,恰恰為深圳大力推行土地制度改革提供瞭動力和現實基礎。2013年12月20日,深圳歷史上第一塊原農村集體工業用地,通過公開土地交易市場成功上市交易流通。這也是繼1987年首創國有土地拍賣後,深圳在土地制度改革領域的又一次歷史性突破,為進一步打破土地財政提供瞭新樣本。

  成交面積和數量均有下降

  合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江認為"限外"是今年廣州樓市成交下滑的重要原因。"非廣州戶籍人口購買少瞭25%,這個量非常大,這也是廣州成交創10年來新低的重要原因。"至於房貸收緊,並非始於今年,去年年中就已經出現,一直延續到年底,但廣州去年樓市成交並沒有明顯下滑。由此可以判斷,房貸收緊並非今年樓市成交低迷最重要的原因。眾多中介人士在接受采訪時也表示,廣州樓市成交陷入低迷,是從去年11月廣州樓市"穗六條"出臺、納稅證明從1年延長至3年時開始。

  廣州情況要樂觀得多。深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉8月份撰文表示,一線城市樓市的庫存去化周期達到11個月,北京庫存突破1000萬平方米,去化周期高達16個月,廣州和深圳的去化周期分別達到11.8個月和17.6個月。在一線城市之中,廣州的庫存壓力還是小的。在本刊7月底的統計裡,廣州一手住宅的庫存消化周期僅為10.5個月(7月底的庫存與上半年的月均銷售比),並未觸及高庫存紅線。

  猛政策不解重圍

  廣州市常務副市長陳如桂日前在新聞發佈會上也提到瞭非廣州戶籍買傢在廣州買房減少的情況:通過限購,廣州戶籍人口購房比例從之前的65%增長到90%多。也就是說,限購之後,非廣州戶籍人口購房比例從原先的35%下降到瞭不足10%,下降比例高達25%。

  廣州前7個月房價同比上升13.52%

  珠海的房價高企,不少業內人士一致認為,靠近澳門是珠海得天獨厚的優勢,再加上港珠澳大橋等項目的建設,珠海的房價難下跌。珠海房地產龍頭華發集團,在珠海各區域有近20個樓盤,該集團一位高層透露,今年以來,華發四季漲幅已達50%,比年初漲瞭4000元,但另一樓盤華發水岸因有70%的投資客,房價漲幅並不明顯,如果放開限購的話,預計將引發新一輪的房價上漲。

  松綁限購的城市中,部分城市的庫存去化達到瞭20個月,例如杭州。

  然而,世界永遠是不公平的。一些城市仿佛被冰封瞭一般--從南方的溫州到北方的鄂爾多斯,再到西南的貴陽,這些相隔數千裡的城市卻被相同的命運聯系到瞭一起--這些城市都曾是房地產市場上璀璨之星,猶如被無數優勢產業與巨大財富壘起的"空中樓閣",在民間借貸資金鏈斷裂的的重重危機之下,一夜崩塌,已落得滿目瘡痍。

  投資客是否真的再度蠢蠢欲動?

  深圳市統計局數據,截至2013年年末,深圳常住人口1062萬,戶籍人口310萬,非戶籍人口752萬。8月11日,記者從深圳中原地產研究中心瞭解到,整個2013年,深圳購房客戶總數113376人。其中深圳本地戶籍有69568人,占比61.4%;廣東省(除深圳)的客戶為10164人,占比9.0%,內地客(除廣東)27794人,占比24.5%,港、澳、臺外籍一共5850人,占比5.2%。

  庫存壓力:中 去化周期增至14.7

  2014年上半年,深圳樓市在內外市場悲觀情緒的影響下,觀望日漸濃厚,開發商放緩推盤步伐,供應減少,購房者推遲置業計劃,樓市出現瞭明顯的供求不振的現象。據中聯地產統計,2014年上半年深圳新房共成交15133套,同比去年上半年下降瞭41.7%。中原地產專傢分析,整個上半年深圳推盤量不高,僅有去年一個季度的量。

  記者查詢得知,去年1月,深圳新房庫存308萬平方米,去化周期7.8;去年6月份是兩年來最低谷,庫存隻有255萬平方米,去化周期6.5;今年1月份,庫存334.9萬平方米,去化周期10.7;之後逐月遞增,到7月份達到峰值,庫存362.4萬平方米,去化周期14.7。

  今年7月,受限購松綁利好,整體氛圍較前期有所緩和,但受制於房貸依然收緊,深圳新房成交量已連續3個月下滑。深圳中原二級市場董事總經理玉傢雄認為,在市場下行背景下,對於剛需客戶來說,西螺鎮民間二胎房貸是什麼意思住房是生活階段性的需求,顯得更為迫切,隻要住房品質適宜且價格在能力承受范圍內,均會擇機入市。

  玉傢雄稱,近期,深圳一些開發商為完成銷售業績,主要采取讓利促銷措施,但成效並不顯著。接下來,開發商的營銷和定價策略可能均會發生轉變,主要從推貨、宣傳、客戶群體等方面進行調整,而價格方面是否會有進一步的調整取決於開發商對項目走量的要求和降價後對市場的預判。

  房價可能崩盤,也成為眾多城市松綁限購的重要原因。

  深:

  傳說中的"樓市底"駕到?

  搜房網監控廣州國土資源和房屋管理局網站數據顯示,2014年上半年廣州通過招拍掛方式出讓的地塊77宗,成功成交60宗。今年上半年,廣州土地出讓金收入達412億元,除去增城、從化,成交金額同比去年漲近一成。據資料顯示,廣州2014年對土地出讓金收入預計是800億元,今年上半年已完成51.5%。

  這是囈語?還是預言?

  一問:

  房價壓力:三線城市工資一線房價

  準備在今年購房的80後"IT男"吳星已經看瞭10個月的房子瞭。作為腿腳勤快、購買欲強烈的準購房者,吳星幾乎每個周末一有時間都會去看房子。"我自己有感覺,在這幾個星期裡,市場看樓的人明顯多起來瞭。"吳星的感覺也得到不少一線操盤手的證實,"進入7月中旬之後,隨著推盤力度的加強,市場熱度也上來瞭,我們發一些短信或打電話給之前看過房子的準買傢,很多都得到回應。"白雲區萬科峯境、蘿崗區雅居樂富春山居的銷售負責人告訴記者。

  房價、賣地壓力暫未支持廣州松綁限購

  如此月收入和房價的對比,讓珠海到底是一線城市還是三線城市引發瞭熱議,有人認為珠海人口基數小、經濟總量不足,應當同中山、汕頭等地同列為三線城市,但珠海房價和生活成本卻較高,幾乎達到瞭一線城市的房價水平,在珠海,工資上升速度遠遠低於房價上漲速度。

  不過,客觀地說,短期數據常有誤差,並很難真正說明問題。"感覺中"的回暖也不排除具有欺騙性。究竟樓市是真正回暖,還是暫時的個別現象,我們還需要一段時間進行觀察。

  二問:

  "黃金60天",樓市露"底"?

  與廣州緊密相連的佛山收獲利好消息出現的熱鬧情景,廣州樓盤不為所動是假,雖然最近一周,整體市場表現淡定,暫時沒見到大幅波動,但是其間依然暗流湧動,尤其是人的心理。

  未來60天,究竟是開發商的黃金季,還是買傢的黃金季?看來買傢要繃緊神經、瞪大眼睛仔細觀察瞭。

  珠海左岸地產營銷總監廖海珍說,兩年半的"雙限",雖然房價略有波動,但都是小幅度的,總體還是在穩步上行的態勢,無論是市區、西區還是鄰近的中山坦洲等地,樓盤價格都沒有出現大幅度的上漲或下跌,這說明珠海樓市在眾多利好的支撐下,樓市發展相對穩定,她說如果地方政府要調整政策,必然要經過多方面的平衡,即使取消,估計也需要一定的時間進行評估影響度。

  今年以來廣州確實有不少區域的樓盤在降價,合富輝煌(中國)市場研究部總監馮佩雲在日前的一個論壇上也說道,廣州房價呈下降趨勢,金沙洲板塊降價,南沙有50%的指標大盤在降價,蘿崗區域全部在售樓盤都在降價。隻是,局部區域的降價還是沒能阻擋房價的整體上升。

  第二次底部是在2011年底到2012年年初出現,隨後中國樓市歷史上一個連續24個月的上漲周期出現瞭,在很多資深人士的記憶裡,這是歷史上最長的一個上漲周期。

  目前正在樓市的第三次探底之中,"要抄到絕對的底部是不可能的,但是可以肯定的是,現在是相對的低點,樓市正在探底並醞釀反彈的過程。"龍斌認為,對於需要購房自住的買傢來說,觀望無意義,因為觀望往往隻會帶來更高的樓價。

  "下半年肯定好過上半年。"經緯房產資訊有限公司董事長區俊文認同"以價換量的營銷手段很快就會階段性結束"。下半年銷量會比上半年提升20%-30%,"需求很強勁,而現在部分剛需產品的價格已經上漲。"

  保利地產代理市場研究部總經理吳定金也認同龍斌的觀點,他認為,從銷售周期看,下半年樓市將迎來築底和上升,將從價穩量升向量價齊升發展,錯過前兩輪市場調整的買傢不應該再錯過下半年。

  廣州房價有沒有可能崩盤?又或者是,有沒有可能大幅下滑,以致需要救市、松綁限購的地步?

  不過,也有專傢認為9月份該說法太過樂觀。

  今年以來,外資機構紛紛唱空樓市,認為中國樓市將會崩盤、房價大幅下滑。即使國內機構並不認為中國樓市會崩盤,但也認為中國眾多城市房價大幅下滑的可能性很大。

  三問:

  沒有最低,隻有最合適?

  珠海樓市若放松影響並不大

  廣州享受佛山待遇,短期難以實現

  日前,有增城樓盤的營銷負責人在其微信朋友圈裡發信息說,在別人恐懼的時候貪婪,投資客現在又開始出動瞭。

  "實際上,上半年成交量大降隻是因為延緩瞭釋放。"黎慶文指出,下半年信貸政策、利率或可進一步放松,同時原先被擋在購房門外的部分流動人口將受惠於"入戶新政"利好。他分析,當對價格敏感的剛需消費群碰上恰到好處的"降價促銷",會更容易出手,這就不難理解為什麼上半年樓市整體低迷,但價格合適的剛需盤仍然成交大旺,因為"有太多的需求存在"。

  方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為,總體上一線城市由於人口的不斷進入,住房將長期處於供不應求的狀態,所以他認為,廣州每次市場低谷都隻是階段性的,對於有購房需求的買傢而言,每次低谷都是入場的好時機。

  事實上糾結自己是否買貴瞭,有沒有抄到底,意義並不是太大。"現在買房者往往隻瞄準價格,卻忽略瞭等待與觀望的另外一些隱形成本。其實沒有多少人能等到最好的時機,最重要的是根據自己需要,如資金狀況、未來收入預期等選擇購房時機,該出手時就出手。"這是保利地產代理市場研究部總經理吳定金對購房者說的一句"老實話"。

  本月新出爐的今年7月中國房地產指數系統百城價格指數報告中指出,全國新建住宅平均價格為每平方米10835元,而珠海為每平方米13223元,排名全國第11位,同比去年7月上漲近5%,在廣東省內僅次於廣州和深圳。有歷史數據可知,珠海的房價在2012年年底時就已經開始超越全國的均價,且雖然偶爾有跌勢,但一直在上漲態勢。

  賣地壓力:小 即將迎來舊改時代

  近日,記者從珠海市住建局瞭解,關於"雙限"去留問題相關部門仍然"正在研究中",如有變化將會發佈正式公告。

  未知前事如何,請聽樓市演義為諸君細細分解。】

  【第一回】

  局部松動或將先行

  半數提案話"房事"

  話說己醜年間(2009年),從上半年開始,樓市進入新一輪的瘋狂上漲期。2011年3月份召開的"兩會"上,"房價過高"的呼聲四起,關於房地產的提案超過半數,輿情四起,是為房地產大調控的先兆。

  止跌在即?

  近兩年房地產市場不如此前紅火,今年上半年,珠海的房地產銷售不太理想。珠海商品房預(銷)售專網數據顯示,作為限購區域的主城區,上半年商品房僅網簽成交瞭2389套,與2013年同期成交的4113套相比下跌42%。而在7月幾乎接近尾聲,網簽成交196套,其中住宅182套。

  【第二回】:

  急先鋒深圳執頭

  根據官方和機構統計數據顯示,2013年北京實現土地出讓金約為1822億元、上海為2044億元、廣州為762億元。而深圳的這一數據僅為440億元,2013年深圳財政收入4818億元,土地財政依賴度9.1%。從土地收入比來看,2013年賣地收入在深圳全年財政收入中的比例不足一成,堪稱是目前國內對土地財政依賴度最小的城市。並且,截至目前,深圳今年尚無宅地成交。

  在多部位嚴厲喊話後的次日,堪稱為"急先鋒"的深圳次日則出臺"限購令",成廣東首個出臺限購城市。深圳的高調表決心對"省城老大哥"廣州形成巨大壓力,半月後亦跟隨。

  庫存壓力:大

  外地人購買比例:較高

  "三年前,這套98平方米的房子170萬元就可以拿下來,現在市價達到瞭300多萬元。"傢住梅林一村的謝先生,很慶幸自己當初買下瞭這套房子,這三年,他和妻子的年均收入一直在30萬元左右。在華強北上班的楊女士則沒有這麼幸運。兩三年前,她打算購買龍華水榭春天,當時1.7萬元/平方米就可以買到,她覺得房價可能還會跌一陣子,就一直等到後來的2.8萬元/平方米,也沒有買成。更讓她鬱悶的是,近來公司效益不好,收入降低瞭一成。"這樣一漲一跌,對我而言,房價收入比更高瞭。"楊女士如是說。

  外地人購買比例:低 非廣州人買房少瞭25%

  調控的最快速反應不在房價的升降,而是眾生相的五味雜陳。

  包括假休書(離婚)、假社保、假納稅證明等各種"造假"讓辦證大軍生意大增,讓天橋辦假證"牛皮癬"一夜茂盛。而假離婚真分手鬧劇更是不絕於耳,人財兩空,對簿公堂讓人唏噓不已。而後的對樓盤的"限價",又讓"雙合同"、"剝裝修裸賣"等臺面下的操作成為"潛規則",對抗政策的"民間智慧"發揮到瞭極致。

  房價壓力:小

  珠:

  重拳無情再加碼

  從房價和賣地方面的壓力來判斷,廣州並沒有松綁限購的必要;如果從庫存消化周期、外地買傢占比和投資客活躍度來判斷,廣州松綁也無不可。

  在"調結構、穩物價"的大背景下,樓市調控不斷加碼。

  到瞭庚寅年(2011年),"限購"、"限價"、"限貸"全面升級,限購城市從2010年的不足20個增至近50個,二三線城市也不能幸免於限購,時至2011年"金九銀十"銷售季節,銷售萎靡不振,"銅九鐵十"不復往日風光。

  而後,"降價潮"逐漸蔓延全國。萬科、綠地、龍湖等大型房企在北京、上海、深圳等重點城市的一些項目降價幅度超過20%。如果說一線城市表現尚好,那麼二三線城市則是下挫明顯,口水磚傢開始坐不住,"拐點"論再出江湖。

  【第五回】

  降價聲突起變奏

  兩重天冰火難容

  然而市場急轉直下,萎靡不振的市場突起變奏之音,不同城市出現明顯分化,最後出現巨大反差。"冰火兩重天"開始上演。

  一線城市開始進入"烈火烹油鮮花著錦"的畸形繁華。廣州、深圳開盤"通宵排隊"購房;北京二手房一夜之間加價70萬元銷售;南京、上海等地總價地王再現......再嚴厲的調控,也難以抵擋購房者的熱情,"火之城"讓不少房企賺得盆滿缽滿,2013年,千億房企陣營再度擴容。

廣東樓市 三城記深圳不吃不喝15年買房

  【第六回】

  放松限購"一日遊"

  賣地情結終難解

  火之城與冰之都大相徑庭越演越烈。從2011年年底到2012年初,越難過的越難過,部分城市成交降至冰點,限購令也適時出現瞭部分松動。然而,另一方面,調控政策的小口子總能誘發地方政府的救市沖動。於是,"限購令松綁一日遊"此起彼伏。蕪湖、廈門、佛山、珠海等地都出現過微調試探行為,均以失敗告終。

  如果說希望通過限購來減少樓市裡投機、投資的成本,現在目的已基本達到,從這個角度來說,松綁限購也無不可。

  在房地產調控中,在地方政府的"土地依賴"情結下,地方政府與中央始終是一種博弈關系。在經濟增長壓力加大、土地財政收入減少的背景下,地方政府心有所思,一直潛伏著魔鬼。

  近日記者從珠海市住建局瞭解到,關於"雙限"去留問題相關部門仍然"正在研究中",雖然政府部門未肯定珠海會很快松綁,但亦未像廣州、深圳兩市對傳言進行迅速辟謠。這種模糊的態度也讓很多專傢預測,珠海將是三城中最快頒佈利好消息的城市,但由於此前執行"雙限"不是十分嚴格,因此釋放出來的"能量"對市場的影響不會太大。

  今年,珠海的土地市場略顯冷清。珠海市統計局數據顯示,今年前5個月珠海商品房銷售面積為100.37萬平方米,同比下降18.4,其中住宅銷售面積為93.92萬平方米,同比下跌15.4%。從數量上看,上半年共拍出50宗土地,但土地收入僅有65億元,與去年同期相比則下降瞭28%,其中39宗土地是底價成交,更有兩宗商住地因無人出價而流拍。

  泡沫擠出,鬼城四現,然一線城市高燒不退,威猛政策誓不回頭。

  去年2月,國務院常務會議出臺五項調控政策措施,要求各地方政府按照保持房價基本穩定的原則,制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標,建立健全穩定房價工作的考核問責制度。嚴格執行商品住房限購措施,是為"新國五條"。

  "新國五條"的出臺讓還在叫嚷樓市會大漲的地產商、投機者啞口無言,地產股更是悲觀、全線下跌。考慮到極有可能無法完成2013年的調控目標,包括北京、上海等在內的十多個城市再次收緊調控力度。諸如"滬七條"、"深八條"、"穗六條"、"廈六條"、"杭六條"等呼啦啦出臺,本輪調控在三年之後達到最嚴厲的頂端。

  而暴烈房價在狂妄無視調控的三年後,終於成為"強弩之末"。

  【第八回】

  不過,廣州去庫存周期一直在增加之中,截至8月11日,廣州的庫存消化周期變為13個月,主要原因是7月份的供應量大而成交量小,導致周期猛然增加。這也同時說明,廣州目前庫存壓力尚不算大,但也有惡化的可能。從這個角度來判斷,廣州松不松綁限購都有一定的道理。

  "限購令"功成身退

  房價風頭不再,滯銷越發嚴重,高庫存壓力浮出水面。

  根據研究機構的監測,主要城市樓市的消化周期普遍在15個月左右,即便是被稱為樓市"避風港"的一線城市,也不得不面對如何消化庫存的難題。一線城市樓市的去化周期達到11個月以上。70個大中城市房價指數顯示,北上廣深四個一線城市6月房價集體下跌,這是2012年以來的第一次,而百城房價顯示一線城市房價跌幅在擴大,這預示著一線城市房價將深陷下跌周期,未來庫存還會繼續攀升。

  黎文江則認為,很可能會推出"分步走"的措施。"今年下半年從化、增城會正式掛牌成為新的行政區,這兩個區域不限購是放松的第一步;第二步是將外地買傢的購買年限從三年恢復到一年;第三步是對144平方米以上非普通住宅的放開;第四步才是全面放開。"

  【結語】

  大起大落終有"限"

  樓市變局今始來

  試看當年,限購令連城而至,今日次第退出。大起大落、大悲大喜,不過過眼煙雲。見成名無數、逐利無數,更有那紛亂無數。

  對樓市,樂觀者有之,經驗論者甚多,狂妄者也不少,看跌者也不過為瞭抄底之欲望,卻不知已身處"溫水煮青蛙"的甕中,身處其境而不覺危險將至。而正如"月暈而風,礎潤而雨",市場的變局從來都是在不聲不響中悄然開啟。

  貪念無境,泡沫終破,不如且復掌手中杯,隻聽取新聲曲度。看官以為如何?

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-17/08502868932.shtml

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