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一人500萬,15年還, 年息4%
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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  據記者瞭解,證監會已於7月末向各大券商下發討論稿,並就放開資產證券化產品審批權征求意見。證監會擬取消審批制,通過負面管理清單的方式,對資產證券化產品進行備案發行。

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  一位國有銀行資產管理部人士認為,在此情況下,券商資產證券化產品已經成為企業"非標資產"的新通道。"資產證券化產品設置瞭在銀行間市場的可交易機制,但流動性非常差,機構認購之後基本都一直持有。加上各類隱性擔保的存在,結果與之前的信托、資管等'非標'沒什麼區別,券商的資產證券化產品本身就是通過資產管理計劃設置的。"

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  "去年下半年後,證監會內部一度暫停瞭資產證券化審批。

  SPV資產隔離待解

  "國外成熟的資產證券化都要求企業資產隔離,最終實現資產出表的效果。國內能實現資產隔離的依據隻有《信托法》,實現資產出表必須要引入信托作為SPV載體,同時基礎資產必須是所有權。" 汪傑表示。

  證監會官網顯示,2013年7月批復東方證券-阿裡巴巴1號至10號專項資產管理計劃後,就未再批復新的資產證券化項目,直至2014年3月17日。而今年3月以來,證監會已批復7單資產證券化項目,其中上述海印股份資產證券化產品於4月17日獲批並於近日成立,其他6單尚未成立。

  盡管引入瞭"資管+信托"的雙層設計,但海印股份資產證券化產品因基礎資產是相關資產的收益權,依然未能實現資產隔離,這正是國內資產證券化產品的缺陷。據記者瞭解,此前已成立的企業資產證券化產品大部分隻有券商資產管理計劃單層架構,並沒有引入信托結構。

  發行公告顯示,14億優先級共分為"海印1"-"海印5"五個品種,期限分別為1-5年,預期收益率分別為6.80%、7.45%、7.80%、8.05%、8.38%。

  對此,證監會發言人曾在2013年7月表示,按照現有法律法規,債權類資產可以實現真實銷售,做到破產隔離;收益權類資產,由於相關收益依賴於原始權益人正常經營,與原始權益人難以完全獨立。為此,《證券公司資產證券化業務管理規定》對該類資產的原始權益人提出瞭具體要求:包括內部控制制度健全,具有持續經營能力,無重大經營風險、財務風險和法律風險等,避免由於原始權益人破產影響基礎資產正常運行及資產支持證券的兌付。

  為降低融資成本,除瞭安排"優先-次級"的結構化設計,該產品還引入資產原始權益人大股東擔保機制,把14個相關項目進行質押擔保,質押財產價值22.43億。

  海印股份2013年5月就拋出資產證券化計劃申請,擬發行規模為16億,最終證監會審批規模為15億,其中優先級14億,次級1億,次級部分由海印股份代表原始權益人全額認購。

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  該資產證券化產品的基礎資產是海印股份及下屬13傢子公司旗下14個商業物業未來5年的經營收益權。在產品設計上,中信建投通過銀行和信托公司架設"專項資產管理計劃+信托"的雙層架構,基礎資產先委托大業信托承擔SPV功能,浦發銀行廣州分行擔任資金信托監管行,中信建投擔任產品最終管理人,平安銀行為專項資管計劃的最終托管銀行。

  "非標"新通道?

  "如果不引入結構化設計、外部擔保和母公司連帶擔保等增信措施,(資產證券化產品)根本就沒有市場,從收益和風險匹配角度考慮,機構資金更願意買城投債。"一位深圳券商投行部人士向21世紀經濟報道記者表示。

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  他還強調,"非標資產"並不意味著就是壞事,從融資方角度考慮,資產證券化大大降低瞭企業融資成本,這與監管方向是一致的。

  據記者瞭解,企業通過資產證券化的融資成本比發行企業債和貸款高,一般比銀行貸款高1個百分點左右,承銷費率也比一般企業債稍高;發行利率約6%-8%,加上承銷、評級等中介費用,融資方綜合成本一般在8%-10%。目前,國內資產證券化規模約為2500億,但大部分為信貸資產證券化,企業信貸資產證券化規模僅300億左右,而2011年重啟後的發行規模甚至不到100億。

  汪傑認為,券商資產證券化產品引入瞭證券承銷、第三方評級等標準化機制,整個發行過程與企業債一樣,屬於標準化的證券融資方式,與"非標債權"融資有本質的區別。"與中小企業私募債更類似,收益率更低一點而已。"

  多位市場人士表示,與場內市場的券商資產證券化產品相比,許多信托公司、基金子公司打著資產證券化的旗號,通過信托和資管計劃認購企業應收賬款或基礎資產收益權,並通過場外市場募集資金的"類資產證券化"方式更應該引起監管重視。"類資產證券化產品隻有項目段與資產證券化類似,並沒有形成標準化發行流程,跟其他對接'非標資產'的產品沒有區別,收益率也較高。"

  企業資產證券化將迎來新一輪機會。

內容來自sina新聞

  8月14日,中信建投設立的海印股份信托受益權專項資產管理計劃(下稱"海印股份資產證券化產品")正式成立,成為近一年來首個通過券商資管計劃發行的企業資產證券化產品,也是國內首個以商業地產為基礎資產的資產證券化產品。

  商業地產產品線差異化研究:專傢解密商業地產開發困局

  毛大慶:萬科社區化養老服務模式已形成

  北京盈石副總裁周睿:本地人情感是文化地產根基

  專傢解密商業地產人才標準之謎

  監管的初衷是鼓勵創新,但資產證券化業務在國內缺乏法律法規支撐,之前的操作路徑也不夠成熟,證監會隻能視具體情況一單一單地批,效率不高審批時間也很長。"國海證券投行部負責人汪傑向21世紀經濟報道記者表示。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-21/12342876309.shtml

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