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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

觀點意見土地的市場流轉不可阻擋

  至於農民的宅基地,加蓋其上的農宅向來自用,所以此要素自人民公社60條以降,法定就是不得買賣、租賃和轉手。"例外"也是一直有,那就是農民 之間因傢庭、人口變動而發生的農居轉讓。以我所知,任何農房轉手一旦發生,那幅宅基地其實也遵循地隨房走的準則,一並轉給下傢。還是第一動力機制--產品 轉手瞭,要素也轉手--雖然習俗是農宅轉手合約裡一般不提宅基地,仿佛傢傢都是"懸空寺",房子底下根本就不占地!

  問題是價格有傳導性。想想看啊,水稻有市價、小麥有市價、蘿卜白菜也有瞭市價,那麼產生水稻、小麥、白菜蘿卜的那些"生產要素"--勞力、土地、資金、技術等--能沒有市價嗎?就算一開始沒有,但隻要生產活動持續進行,產品之價就擋也擋不住地要傳導為要素之價。



  楠西區房貸試算推薦語:12月20日下午,備受關註的深圳市首宗進入市場流通的原農村集體土地以底價1.16億成功出讓。有業內人士認為,該地塊成功出讓,意義重大。

  農村非農物資源最早走向市場的,是鄉鎮企業用地。本來鄉鎮辦的農民企業,土地獲得為瞭自用,所以一般也免費。無奈鄉鎮企業的產出品是賣到市場 的,所以"產品市場導向要素市場"的原則對它就適用。鄉鎮企業最盛之時,從業工人曾達到1億之譜。後來城市開放,外資民企崛起,鄉企板塊改的改、停的停, 農村閑下不少鄉企占用過的土地,但凡有人要用,講個價錢轉手的所在多有。實在沒人要的,等增減掛鉤政策一來,往往也是首批掛鉤的對象。在法律上,正如我們 上周引用過的,最早給"不得出讓、轉讓、出租"的集體建設用地開下口子的,也是破產、兼並瞭的鄉鎮企業用地。道理何在?產品市場化必導向要素市場化吶。

內容來自sina新聞

  這是說,但凡不同的產出之間有差價,或存在不同主體生產同種產品的生產率有區別,產出品之價一定傳導為投入品之價。古人說得好,物之不平,物之 情也。不同產出的差價來自人們的需求,不同主體的生產率之別來自供給,總是有的。因是之故,隻要產品有價,要素終究亦有價。開產品市場而不開要素市場,根 本就做不到的。上世紀80年代以來農產品逐漸市場化,勞力、技術、農地的市場也接連登場,就是因為這第一動力機制不可抗拒。

  一個辦法是對現有種植結構作盤算,譬如能不能少種一點麥,騰出人工和土地多種一點稻?產品各有價,這個賬好算,無非少種麥減少多少收入,多種稻 又增加多少收入,兩相權衡,就知道減麥增稻,值還是不值瞭。註意瞭,此刻產品之價已經傳導到要素身上瞭,因為要獲得增稻的收入,必以減少種麥為條件--你 不放棄麥,就無法增加稻。這等於說,農地增稻的"代價",就是放棄繼續種麥的那筆收入。"代價"也是價,隻要稻麥有價,你自傢的農地也有價。勞力同理,自 傢勞力多種稻少種麥,勞力之價終究顯現。

  無奈農產的短缺和農民的貧困總也揮之不去。道理也不復雜,講到底無非就是價格機制不可欺:要低價去拿農產品,農民不會好好給你種的;再左一道右 一道以公社體制捆綁農民手腳,誰想好好種地也種不成。"改革"就這樣提上日程。一旦劃下承包權的清楚界限,人傢的產品唯有按市價才能"貨暢其流"。

  先談第一動力機制吧。農產品的市場化改革,始於上世紀80年代中葉。原先是全盤的國傢指令計劃,具體到重要的農產品,就是統購統銷--政府制定 收購價和收購量,強令執行;再定量定價供應給工業和城鎮居民。那套體制驅逐瞭市場機制,以"剪刀差"的方式把農村和農民的剩餘集中到政府之手,曾被認為是 推進國傢工業化的不二選擇。

  偶然因素少不瞭。不過依我的觀察,打通城鄉、合法的土地交易終究不可阻擋。根本的動力機制有兩個:其一是產品市場化終究要導向要素市場化,其中 也包括土地要素的市場化;其二,政府有權買賣國有土地,終究會導向農民也有權買賣農村集體土地。這裡"終究不可阻擋"的意思,是觀念、法律、政策或可障礙 一時,但到老還是"青山遮不住,畢竟東流去"--土地市場說來還是真的要來的。

  至於想利用別傢的土地擴大種稻,產品價格也不難傳導給要素。條件簡單,隻要你擴大種稻增加的收入,高於別傢種稻所獲的收入,他傢土地轉給你用的 租金,就在這個差額之內。他種稻一畝總收100元,你種一畝可得200元,轉用他傢一畝土地之價,定在100元以內。究竟是1元還是99元成交,取決於交 易費用。

  不妨一試,讓我們從種稻開始。種稻得稻,那是遺傳學決定的。春種一粒,秋收萬顆,那是"自然生產率"決定的。人心不足,再想多得一點,如何辦 理?答案是擴大種植,多種多得。於是要素登場:要多種稻,總要加人力、擴土地或提升技術。自傢有閑置資源,好辦,增加投入就行瞭,橫豎閑著也是閑著,但凡 稻谷好歹有個正得收益,也比閑著資源強。問題是如果自傢資源全部用上瞭,再沒有閑著的瞭,公教人員優惠貸款銀行房屋貸款率利比較2016信貸年息如何擴大生產,就費思量。

  非農業用途的土地,市價顯示之路要慢好幾拍。個中緣由,與以上揭示的道理倒是一致的。因為農村裡非農業用的土地,最早的"產出"都是自用,不進 入市場,沒有市價,所以傳導到這些土地本身,也沒有市場化的可能。譬如集體建造的大隊部、小隊部之類,也占地,但無非是蓋瞭些公共空間供農民自用,不講價 錢,所以那些土地的市場化,路途不免遙遠。這說明,凡產品自用的,其"要素"一般也自用。

  周其仁 成渝兩地出現的農村土地交易所,最重要的含義是為農村土地交易提供瞭一個合法架構。講過瞭,事實上 存在的農地流轉以及農房連帶宅基地的轉手,向來就有,就連"割資本主義尾巴"最高潮的文革時期也沒有完全杜絕過。但是,合法的、跨村跨鎮甚至跨縣的、公開 競價的農村土地交易,的確在成渝首創。

  近來農村宅基地轉讓有規模擴大之勢,是另外一套動力機制起作用的結果。那就是城市土地市場化瞭,政府破瞭"國有土地不得買賣、租賃、轉讓"的老 規矩,邁進瞭"國有土地使用權可市場化轉讓"的新時代。城市地價節節上升,是一所偉大的學校,漸漸把農民--首先是靠近城市的郊區農民喚醒瞭。有樣學樣, 你城市政府可以賣土地,鄉鎮政府和村組集體為什麼就不能賣呢?特別遇到瞭"地在腳下,錢在門口"的情況,把村子整理一下,結餘出來的鄉企用地、公共建設用 地,以及騰出來的宅基地,使用權也有償轉瞭唄。這可是新的動力機制,產品不一定市場化瞭,例如農宅還是自主自用,但城市政府賣地的故事,也啟發瞭部分鄉鎮 和集體農民,與其等集體土地被征用之後由著城市政府去市場化,還不如自己直奔農村建設用地的市場化。

  兩大機制交互作用,像流動的河水不斷沖刷著河岸,農村建設用地"不得買賣、租賃、轉讓"的制度壁壘終究要被沖垮。堵是堵不住的,剩下的選擇,無 非是學成渝辦農村土地交易所,幹脆提供一個合法交易的平臺,把反正擋不住的潮流納入正規通道。也可以繼續學鴕鳥,把頭埋進沙包,念叨幾句"不受法律保護" 之類的軟話,算為自己免瞭責,卻讓法外的世界越變越精彩。

  周其仁 北京大學國傢發展研究院院長、教授、博士生導師;本文來自周其仁博客







新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/08393822909.shtml

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