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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-17/16062112534.shtml

  盡管受到瞭諸多政策影響,但依舊火爆的樓市還是與新國五條細則的落地形成瞭鮮明的對比。

  大型房企加碼商業地產

  北京春季房展會4月11日開幕,有接近50個北京項目紮堆,而首日參觀者超過4萬人次,多少表明瞭房地產市場的剛性需求仍然旺盛。

  來自北京春季房展組委會的統計數據顯示,參展的北京項目接近50個,比2012年春季房展會增長20%,開幕當天觀展的人次超過4萬人次,看房客戶超過1600組,登記客戶超過6000組。

  有業內人士認為,房地產信托的持續走強,一方面是因為今年房價止跌回升,交易量回暖,開發商現金回流開發動力較強,另一方面也是對未來收益看好,信托公司重新將業務重點轉向房地產信托。

  城鎮化在2013年《政府工作報告》中多次被提及,尤其是以人為核心的新型城鎮化,是拉動內需的最大潛力所在。全國人大常委、民建中央副主席、財經委員會副主任辜勝阻認為,新型城鎮化是最大的潛在內需和持久的動力,將成為商業地產的重要推動力,為商業地產提供重大需求,同時也會改變人們的消費觀念。

  用益信托工作室3月月報顯示,房地產繼續穩坐融資規模榜首,當月共成立房地產信托62款,募集資金125.03億元,占總成立規模的26.74%,平均預期年收益率為10%,房地產依然是當前信托公司的業務重點。

  各路資金搶灘

  地產信托仍唱主角

  近日,龍湖地產宣佈2013年是其商業地產快速擴張的一年,集團預計用15年左右的時間將商業地產利潤占比從不到5%提升至30%。與此同時,一直專註於住宅開發的萬科,也將註意力分散至商業地產,其總裁鬱亮表示,萬科社區商業是主要發展方向。為加碼商業地產開發,招商地產也將於今年把位於蛇口的海上世界綜合體項目全面開業運營,旗下在北京、漳州、南京等地開發的酒店、購物中心也將陸續亮相。

  "特別是隨著公募基金、券商、險資、銀行理財紛紛成立針對不動產的專項計劃,具有專業、經驗優勢的房地產基金與具有資金優勢的機構存在很多合作機會。"鄭知行表示,早在今年年初,嘉實基金就與房地產基金知名品牌盛世神州合作成立用於投資房地產項目的專項資產管理計劃。

  調控政策的陸續出臺,讓此前"高燒不退"的住宅市場受到不小影響。與之相反的,一直不溫不火的商業地產再次受到追捧,引來大量投資目光的同時,許多大型開發商也悄然調整策略,加大對商業地產項目的開發。有業內人士認為,"國五條"是實力開發商做大做強商業地產的新機遇,對初涉該領域的中小開發商來說,仍面臨巨大考基隆法拍撤回驗。

  這樣的購房熱情,在業內人士看來並不奇怪。

  新國五條以控制房價為目的的,在業內人士看來,影響卻並不深遠。清科集團分析師鄭知行坦言:"新國五條反映瞭政府控制房價的決心,但相關細則基本都在市場預期之內,對房地產市場的影響可能不及2012年初的調控深遠。"

  鄭知行看來,這種產品實際上是其他資金進軍房地產信托領域的標志之一,"說它是類信托,是因為這並不是標準意義上的信托,而是雙方進行合作的產品,在這其中,包括公募基金、券商、險資甚至銀行理財扮演的依舊是中介的作用,是針對客戶的產品,所以僅從目前看,可能還是個試驗性質的產品。"

  商業地代墊2胎產的升溫,不僅僅是"國五條"的作用,業內人士認為,新型城鎮化也給商業地產帶來瞭新機遇,一些二三線城市地方政府樂於推動具有城市標志性象征的商業地產。

  

新國五條細則落地 各路資金蜂擁類地產信托

  鄭知行表示,從樓市供需層面講,隨著城鎮化進程的加速,剛需仍是房地產市場上的主要需求。"比如20%的個稅政策一出臺,就立刻引起二手房市場的恐慌,交易量暴增。"鄭知行說,這說明剛需已被"限購"等政策壓抑很久。

  而從今年第一季度來看,房地產信托已經全面取代瞭基礎產業信托占據主角地位。前3個月共成立186款房地產信托,募集資金499.68億元,占總成立規模的30.18%,較此前2012年全年的21.83%提升瞭近10%。

  徐穎風表示,這種類信托產品其實在業內並不少見,但大部分都是尋找有經驗的機構合作進行專項管理計劃,"因為單純自己做,由於缺乏經驗,存在一定的風險。"

  呂雲武盛世神州投資者關系部的向記者透露,與嘉實基金的合作,是在監管層允許基金公司開展專項資產管理業務、拓寬瞭投資范圍和比例之後,雙方選擇合適的方式進行的,他認為:"公募基金和私募的合作,能夠將兩者的長處更好地結合在一起,進一步拓寬資產管理的范圍。"

  根據此人透露,目前由於保險資金以及銀行資金有著嚴格監管,尚沒有與其真正開展業務,但合作熱情很高:"相關的合作我們還在談,希望探索出合適的合作方式。"

  是什麼讓房產信托如此具有吸引力呢?"很簡單,因為房地產信托一直是信托公司最賺錢的項目,隨著新國五條的深入,房產信托的收益還有可能進一步提升,這是最吸引大傢的。"一位業內人士如是說。

  相關閱讀:濟南商業地產供應成交上漲 "國五條"時代面臨新考驗

  (來源:濟南日報)

  繼廣東率先出臺調控細則後,3月末,北京、上海、重慶等地陸續發佈地方版樓市調控細則。4月7日,北京住房公積金管理中心發佈通知,北京公積金二套房貸首付比例提至70%,利率為同期基準利率的1.1倍。人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的,月還款額原則上不低於月收入的50%。

  用益信托工作室研究員徐穎風表示:"新國五條細則出臺後,基本符合業界之前的預期。"從目前來看,新政對樓市和房地產的影響是有限的,新樓盤的交易還是非常火熱,特別是北京、上海等地的房企近期更是表現出瞭拿地的熱情。

  實際上,伴隨著國五條的落地,繁榮的不僅僅是房地產信托業,還有更多急於湧入這一領域的其他資金。

  剛剛過去的3月份,濟南市場上商業地產供應量和成交量都出現瞭不同幅度的上漲,尤其寫字樓和公寓市場,多個項目均有不俗的業績貢獻。從全國市場來看,"國五條"的出臺,重創住宅市場的同時,也給商業地產打瞭一劑強心針,部分主流住宅開發商相繼宣佈對商業地產投資加碼。

  出現這樣的局面,在他們看來,一方面由於需求從二手房轉移到新房市場,另一方面也與當下地產商資金面有關。"一個行業熱不熱,從它的信托產品發行多少就能窺知一二。"一位業內人士表示。

  不難看出,一場大型房企在商業地產領域的爭奪戰即將上演。業內人士認為,不管是龍湖地產在商業領域的快速擴張,還是招商地產各商業項目的全面運營,"國五條"再次加碼住宅市場的調控,但並未幹預商業 地 產 市場,對商業 地 產來 說是間接利好。

  城鎮化帶來發展新機遇

  徐穎風更認為,新國五條執行得越嚴格,某種程度上就越有利於房地產信托的繁榮,"因為從銀行融資難瞭,就會有一部分轉移到信托公司來做。"

  作為重要的資金來源,房地產信托近兩年風生水起。在新國五條出臺前後的最近三個月裡,房地產信托再次領跑其他信托產品,不僅如此,現在包括公募基金、券商、險資等各路資金已積極嘗試房地產"類信托"產品,希望分得市場一杯羹。

  對於希望在商業地產上有所作為的企業來說,這無疑為他們進軍商業地產帶來瞭難得的機遇。受此鼓舞,在2012年度的業績會上,包括萬科、保利、中海、恒大、碧桂園等開發商在內,均把城鎮化視為房地產行業中長期利好的因素,以傳統的住宅為主的開發商,開始向城市運營商轉變。

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內容來自sina新聞

  鄭知行坦言:作為房地產市場另一種融資渠道,房地產基金有望在今年迎來更大發展空間。
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