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中房報記者 付珊珊丨上海報道

2018年,在“房住不炒”的總基調下,各地不斷加大房地產市場調控力度。上海作為樓市調控重點城市,在此前的房地產調控政策基礎上,近日又“打補丁式”地出臺瞭關於企業名義購房的限購限售細則,這意味著上海樓市調控正在不斷深化和精細化。

從土地端來看,今年上半年上海市商品住宅類土地出讓較少,宅地市場進入罕見低點,同時租賃用地繼續增加供應,整體來講,今年土地市場延續瞭去年低溢價率的局面。

從新房市場表現來看,上半年上海市從供需兩側共同發力,新房供應量環比去年下半年實現翻番,成交量趨於平穩,樓市回歸理性。

租賃用地供應增加 土地延續低溢價率


根據上海鏈傢市場研究部監控的數據顯示,今年上半年,上海市僅有兩幅含商品住宅屬性用地成交,遠低於往年水平,宅地市場進入瞭罕見低點。一位業內人士認為,出現這種現象的原因是為瞭穩定市場預期,鞏固2016年以來上海樓市調控的成果,上半年上海對商品住宅類用地的推出十分謹慎。不過隨著樓市趨於穩定,進入下半年後,宅地的供應將得到明顯的恢復。

相比宅地市場的冷淡,台中通馬桶租賃住房用地依舊延續瞭供應的熱度。

今年年初,上海市規劃國土資源局副局長岑福康就表示,2018年上海要繼續加大新增租賃住房用地供應。在去年陸續成交瞭21幅租賃住宅用地後,今年上半年再度成交11幅,預計建築面積達到60.7萬平方米,分佈於寶山、崇明、靜安、青浦、松江、徐匯、楊浦等7個區,其中靜安區集中成交瞭3幅,楊浦、松江各成交2幅。

此外,今年以來,上海土地市場延續瞭去年低溢價率的局面。根據上海鏈傢市場研究部監控的數據顯示,經營性用地平均溢價率僅為2.9%,僅有的兩幅商品住宅類用地均以底價成交。土地出讓方式的改變是土地低溢價率的直接原因,招掛復合的出讓方式,使得商品住宅類用地高溢價行情不再,土地普遍以底價或低溢價成交。商辦類用地由於普遍有較為嚴格的自持條件、招商要求、業態規劃,因此溢價率極低。而去年新問世的租賃住宅用地,則普遍被國有企業以底價競得。

商標註冊費用 新房供應翻番台中抽水肥 成交波動較大


與去年下半年市場供應端的低迷相比,今年上半年上海在新房市場供應端出現瞭十分顯著的補償性回升,但依舊低於往年水平。

根據上海鏈傢市場研究部監控的數據顯示,2018年上半年全市商品住宅新增供應量為2.09萬套,較去年下半年上漲103%。

從月度走勢來看,今年上半年,全市新房市場供應端存在較大的波動,尤其是4月的新增供應量超過9000套,占據總量近半,接下來的5、6月份,供應端又出現斷崖式下滑,特別是6月的供應量不足200套。

據一位業內人士分析稱,去年下半年以來,市場供應減少,尤其是上海市中心的高端項目因為拿不到預售證而延遲入市,今年4月,隨著市中心高端盤預售證放開,市場自然形成一波供應高潮。到瞭6月,市場本就是淡季,加之很可能受西安(樓盤)等城市搖號事件影響,上海的供應節奏發生變化,很多新盤推遲發放預售證。

雖然在供應端形成瞭一波漲勢,但是在成交端,市場表現波動不大,成交回升有限,這一方面是前期供應端低迷的後遺癥,另一方面,今年市場成交節奏十分平緩,新增供應的釋放周期較長。

根據上海鏈傢市場研究部監控的數據顯示,2018年上半年全市新建商品住宅共計成交2.20萬套,同比減少18.44%,較去年下半年微漲2.56%,漲幅有限;上半年新建商品住宅成交面積為261.57萬平方米,同比減少20%;成交金額方面,上海全市上半年共成交1243.53億元,同比減少21.89%。

由於上半年成交釋放的平緩性,各個月份成交量波動相對較小,除瞭受春節影響的2月,以及供應端探底的6月,其餘月份成交量都保持在4000餘套的水平。

此外,今年上半年,全油煙處理設備市新建商品住宅成交套均面積為118.9平方米,跌破120平方米,是2015年以來套均成交面積最小的時段。這也反映瞭今年上半年,市場成交重心向中小套型轉移的特點。根據上海鏈傢市場研究部監控的數據顯示,今年上半年100平方米以下中小套型房源,占新建商品住宅成交總套數的52.63%,而去年下半年,這一比重為45.44%。從中長期來看,由於上海宅地出讓普遍限定瞭較高的中小套型比重,因此,預計未來成交重心也將繼續向這一方向傾斜。

青浦區成交量第一 浦東新區攬金最多

從上海各區成交套數來看,上半年成交數量最多的區域為青浦區、浦東新區、嘉定區,成交套數均超過3000套,其中,青浦區成交數量位居各區第一,共成交3758套;成交數量較少的區域為虹口區、長寧區、徐匯區,分別成交瞭21套、33套、185套。

從成交面積來看,上半年成交面積最多的區域與成交套數較多的區域基本一致,前三位分別是青浦區、浦東新區、嘉定區,成大台中記帳網|台中公司登記|台中公司登記流程|台中公司登記費用交面積分別為45.79萬平方米、42.63萬平方米、35.40萬平方米;成交面積較少的區域分別為虹口區、長寧區、楊浦區,分別成交瞭0.40萬平方米、0.84萬平方米、4.03萬平方米。

整體來看,上海市新房成交延續瞭過往的趨勢,成交套數和成交面積靠前的區大多集中於上海的幾個老區以及郊區,而市中心的成交數量和成交面積則較少。據上述業內人士分析稱,這是由於目前上海市中心可供出讓的新房房源有限,而新增房源大多集中於郊區。

從各區的成交金額來看,浦東新區成為上半年上海攬金最多的區域,成交金額達223.02億元,青浦區緊隨其後,成交金額為183.5億元,嘉定區和松江區成交金額相差不大,分別成交125.71億元和122.14億元;而虹口區、長寧區、金山區則成為上半年成交金額最少的三大區域。

本文首發於微信公眾號:中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:趙艷萍 HF094)


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