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土拍規則從1.0到5.0 成都樓市經歷瞭什麼?【和訊房產西南頻道】

2016年12月至2017年初,土拍從1.0時代跨入2.0時代,“熔斷”機制第一次出現在成都土拍舞臺上。2017年,成都土拍持續升級,從土拍2.0一路飆帝寶產後護理之家|台中產後月子中心推薦至5.0時代。

隨著土拍的升級,成都房價也是一路飆升。2016年成都主城區均價11602元/平,大成都均價7739元/平,而截至2017年11月成都主城區均價已達14325元/平,大成都均價達10293元/平。從2016至2017年,成都主城區房價上漲24%,大成都房價已上漲33%。

△ 土拍歷史變遷

土拍1.0時代 競價拍賣

在2016年12月28日前,成都土地拍賣規則為競價拍賣,即價高者得。

土拍2.0時代 限價流拍

2016年12月28日,成都土拍首次啟動“熔斷”機制,對每宗土地設定最高限價,當最高競價高於限價時,該宗地拍賣終止。

△成都市國土資源局官網截圖

要點

加價幅度:競買人必須按照規定幅度進行競價,超過該幅度競價作為無效。

土地最高限價:對每宗土地設定最高限價,當最高競價高於限價時,該宗地拍賣終止。

何時公佈最高限價:在拍賣開始前,密封送抵現場,在拍賣結束後公佈。

據搜狐焦點監測,2016年12月28日,共有7宗全部來自主城區的土地參與拍賣,共計712.6畝。而當天帝寶產後護理之家|台中月子中心|台中月子中心推薦|台中月子中心評價|台中月子中心費用實際成交3宗地,分別由綠地和融創競得。其中流拍的武侯、青羊地塊於2017年4月6日成交。

△ 2016年12月28日土地供應及成交情況

土拍3.0時代 最高限價+抽簽競得

2017年4月6日,成都土拍啟動“最高限價+抽簽競得”方式。如果拍賣宗地最高的應價達到限定的熔斷價格後停止應價,並進入抽簽竟得環節,在宗地的最高限價增加一個增價幅度為該宗地的抽簽竟得價格,由現場報名的競買人當場抽簽竟得。

流程

第一步:競地價。當應價達到最高限價後觸發熔斷,轉入第二步。

第二步:抽簽競得。熔斷後進入抽簽竟得環節,在宗地的最高限價增加一個增價幅度為該宗地的抽簽竟得價格,由現場報名的競買人當場抽簽竟得。

據搜狐焦點監測,4月6日,共有8宗全部來自主城區的土地參與拍賣,並全部成交。其中,武侯兩宗地及金牛宗地均熔斷,而武侯區兩地塊成交價高達17160元/平和17200元/平,分別由金茂和東原競得,溢價率超過90%,保持瞭成都土地市場最高成交價記錄。

△ 2017年4月6日土拍成交情況

土拍4.0時代 限價競買+競商業自持比例帝寶產後護理之家|台中月子中心評價台中產後護理之家+抽簽競得

帝寶產後護理之家|台中產後月子中心 2017年7月18日,成都土拍啟動“限價競買+競商業自持比例+抽簽競得”方式。達到最高限價時,進入競商業物業自持比例階段,在原有商業物業自持比例之上,競拍房企按照每次5%的自持比例舉牌,在競拍自持比例未超過100%由舉牌最高比例竟得;超過100%,則進入抽簽環節。

流程

第一步:競地價。當應價達到最高限價後觸發熔斷,轉入第二步。

第二步:競商業物業自持比例。在原有商業物業自持比例之上,競拍房企按照每次5%的自持比例舉牌,在競拍自持比例未超過100%由舉牌最高比例竟得;達到100%,則進入第三步。

第三步:抽簽競得。競拍自持比例達到100%後進入抽簽竟得環節,由現場報名的競買人當場抽簽竟得。

據搜狐焦點監測,7月18日,共有6宗全部來自主城區的土地參與拍賣,且全部成交,分別由保利、龍湖、中糧、鐵投等品牌開發商競得。其中,龍潭寺、二仙橋和鐵佛地塊均熔斷,鐵投拿下成華區二仙橋地塊,商業自持100%,龍湖拿下武侯區簇錦地塊,商業自持50%。

△ 2017年7月18日土拍成交情況

土拍5.0時代 配建並無償移交定量租賃住房+限價競買+續競配建並無償移交租賃住房比例

在自持商業之後,2017年9月7日,今年主城第三次大規模供地,出現瞭競無償移交租賃住房與競自持商品住房。當應價達到最高限價後觸發熔斷,轉入下一階段,競無償移交/自持租賃房屋面積比例。

競無償移交租賃住房流程

第一步:競地價。當應價達到最高限價後觸發熔斷,轉入第二步。

第二步:競無償移交租賃住房面積比例。無償移交比例從20%開始競爭,無償移交租賃住房面積比例高者拿地。如果無償移交比例達到100%,則第一個報價100%比例者拿地。

競自持商品住房流程

第一步:競地價。當應價達到最高限價後觸發熔斷,轉入第二步。

第二步:競自持租賃房屋面積比例。自持比例從20%開始競爭,若達到100%,轉入第三步。

第三步:抽簽競得。當競自持租賃房屋面積比例達到100%時,開始抽簽,中簽者拿地。

8月初發佈的《拍賣土地建設租賃住房管理暫行辦法(送審稿)》規定,“無償移交的租賃住房,單套建築面積控制在60~120平方米范圍內。項目整體成品住宅建設比例須達到100%,並且,租賃住房須與項目內商品住房裝修標準一致,且不低於我市拍賣土地建設租賃住房裝修標準”。而這些無償移交的租賃住房,將由國有住房租賃公司按照機構化、規模化原則進行集中運營管理。

而競得人自持的租賃住房,自宗地出讓年限起始之日起在一定年限內不得銷售或轉讓,首次和單次租期均不得超過5年。同時,自持的租賃住房須與開發項目內其他商品住房同步設計、同步建設、同步竣工。競得人自持租賃住房不得分割抵押,若實施整體轉讓、整體抵押,處置後仍為租賃住房,不得銷售。自持租賃住房約定自持期滿前,不得辦理分戶登記,隻領取一個整體產權證書。

據搜狐焦點監測,9月7日,共有8宗全部來自主城區的土地參與拍賣,且全部成交,分別由德商、金茂、中糧、金隅、業瑞、保利、人居、中房等品牌開發商競得。其中,前6宗地要求無償移交租賃住房,移交面積比例在20~50%范圍內。因此,部分宗地實際樓面價已突破兩萬。後2宗地為人才住房,對戶型設計有一定要求,且商業自持。

△ 2017年9月7日土拍成交情況


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