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全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  提問:頤堤港和成都大慈寺項目是遠洋與太古合作的項目,未來廣場系列是遠洋獨立運作的,那麼您認為哪一種方式會是遠洋未來商業發展的主要模式?

  擴展閱讀:

  提問:遠洋一直做的主要都是住宅和寫字樓,為什麼現在要轉作商業地產?對商業地產未來的規劃是什麼?

  王福順:目前遠洋的商業還是主要考慮在較核心商圈去做。新興區域開發商業可能會面臨一些問題,比如養商的時間,目前遠洋暫不考慮,但會考慮探索社區商業。

  王福順:未來遠洋仍將保持兩條腿走路,一部分產品選擇和擅長運營管理的合作夥伴合作,一部分產品獨立開發運營。策略上,遠洋商業地產從精品shoppingmall切入,在開發上註重差異化,在市場的知名度、品牌等各個方面逐漸形成遠洋商業品牌。

  王福順:馬雲和王健林之前PK過,電商不可否認,確實對傳統百貨業甚至原有的購物中心造成瞭一定的影響。但二者銷售的方式是有很大的區別的,電商不可能完全取代線下的購物方式,這也要求實體商業的銷售要和電商有更大的差異性。目前來看,電商對遠洋商業的影響並不大,遠洋的購物中心更註重體驗性和差異化,購物中心的某些品牌電商是沒有的,吃喝玩樂的體驗電商是沒辦法實現的,從品牌的選擇、業態的配比上入手,減少電商的沖擊,實體商業還是有發展空間的。當然,我們也會去更好研究電商與實體商業結合的模式。

  王福順:首先有戰略上的考慮,除住宅產品外,業務多元化是企業可持續發展的基礎;其次遠洋是做住宅和寫字樓起傢,寫字樓是商業地產的一部分,這麼多年來,遠洋已積攢瞭足夠開發和運營經驗。再有商業地產對改善集團資本結構有好處。無論寫字樓還是商業,都是資產,運營得好,它的現金流、收入是穩定的,隨著物業升值,還可以進行金融、資本運作,在未來還可以與基金、信托等結合。

  提問:頤堤港和成都大慈寺項目是遠洋與太古合作的項目,想請您介紹下雙方是如何合作,具體分工是怎麼樣的,各自的占比是多少?

內容來自sina新聞

遠洋副總裁、遠洋商業地產事業部總經理王福順

  王福順:遠洋和太古合作出於兩方面的考慮,一方面是太古的商業資源;另一方面太古對商業的運營水準。太古選擇我們是因為遠洋在產品營造、成本控制、營造速度、項目落地等各方面的優勢,遠洋與太古的合作是強強聯合、優勢互補的方式。

遠洋加速開拓一二線城市 深耕商業地產差異化

  看盤手記:揭秘通州萬達廣場日光之謎

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  提問:現在很多開發商都開始向通州昌平等城市分中心和新興區域拓展,遠洋未來是否也有這樣的規劃?未來是否會考慮做社區商業呢?

王福順遠洋商業堅持兩條腿走路 多元化發展

  遠洋商業地產發展歷程

  未來廣場是遠洋自創的一個商業品牌,在北京的未來廣場這個項目上傾註瞭很多的精力,想要打造一個與眾不同的,在市場差異化、運營、管理、與商業結合的感覺上均比較特別的項目,成功後希望能在全國快速推廣。

  王福順:從遠洋地產商業戰略來看,一線城市寫字樓將是主要發展方向,因為在這方面我們最有經驗,無論是營造還是運營,另外,從客戶、收益、增值、融資等各各方面來看,這種商業業態綜合評估更好。如果非要給業態發展排序,我們認為是寫字樓、其次是城市綜合體,然後是購物中心。

  今年遠洋地產迎來瞭他的20周歲生日,這20年除瞭完成股權改造和香港上市之外,遠洋地產業務多元化的發展模式也已初步完成瞭三級跳:住宅地產 愈發壯大,商業地產、地產金融逐步收獲,積極探索養老地產。根據遠洋的發展戰略,商業地產可以與金融、資本運作結合,也可以成為對接金融業務最為有效的優 勢來源。

  提問:遠洋目前開發的商業物業主要都集中在一線城市,遠洋的戰略規劃,未來會不會在二三線城市開發更多的項目?

  王福順: 遠洋開發寫字樓和零售物業目前的主戰場是商業發達的一二線城市的核心商圈。北京、上海等一線城市的商業最發達,但資源獲取比較難和成本比較高。二三線城市拿地相對容易。在核心的二線城市,人口、消費能力、消費群體等是否適合打造商圈,是影響我們是否會去選擇的因素。消費能力有,區域人口量足夠,競爭和差異性又都能滿足,我們就會考慮。側重的業態和一線城市不同,會結合當地文化和需求來做。

  新浪樂居訊(編輯 肖彥春)從去年開始,國傢對房地產市場調控頻繁,調控住宅市場的政策陸續出臺,越來越多的開發商意識到單一的住宅開發模式將會隨著土地資源的減少,城市建設趨於平穩,難以保證企業形成長期穩定的收益,紛紛開始多元化發展或尋求其他出路。很多原本隻專註於住宅開發的房企開始將資金更多的投入到商業地產的開發中,當然這其中也不乏很多房企是不得已而為。與許多房企在本輪調控中"被迫"轉型商業地產不同,遠洋從2007年就開始佈局瞭。2010年就成立瞭商業地產事業部,由遠洋副總裁王福順帶領整個事業部開始整合旗下的商業地產資源,拓展全國商業版圖。

  遠洋地產副總經理陳雷談成都大慈寺綜合體差異化

  遠洋地產與太古地產共同管理,前期的開發建設以遠洋為主導;後期的招商運營階段以太古為主導,股權結構是50%:50%。到現在經過瞭六七年,合作得非常順利,所以才能夠從北京合作到成都,兩傢企業不隻是一個項目的合作,更是戰略性合作。



  商業地產的難度、復雜程度以及技術含量都比住宅要高。一個商業品牌或許在北京成功,但是到天津、沈陽未必就能成功。雖然同為一個品牌,但地域不同、消費人群不同之後,如果差異性沒有做到位,那後面就會很難。所以一定要在一開始把各方面做到位。購物中心是商業中的重要業態,遠洋地產對此非常重視。現在已自創一個品牌-"未來廣場" 北京遠洋未來廣場已開業近一年年,天津遠洋未來廣場今天試營業,"未來廣場"或將成為遠洋的一個主打品牌,當然每個項目還是會有自己的個性。

  提問:遠洋在寫字樓開發運營上很有經驗,但成都大慈寺的寫字樓卻幾乎整棟售出瞭,是不看好二線城市的寫字樓市場嗎?

  出售寫字樓的原因,有資金周轉和效益方面的考慮,但並不是最大的原因,更多考慮我們西南區的發展策略,雙方股東將在這個區域的發展重心放在商業和酒店上,在團隊打造上有一些策略性的安排,各種因素累積,才形成瞭這個寫字樓的大宗交易。

 提問:電商市場日益興盛,對線下實體商業造成瞭巨大沖擊,遠洋是否也感受到瞭這種影響?雙十一多數商場、購物中心等門庭冷落。銀泰由於積極和淘寶天貓合作,線上線下結合使得其收獲頗豐。未來遠洋的購物中心是否也會考慮這種合作呢?



  提問:未來遠洋開發不同業態的商業產品的策略?

  遠洋現有的商業地產已經形成瞭寫字樓、購物中心、城市綜合體三條產品線,項目包括北京遠洋大廈、北京頤堤港、北京遠洋•光華國際、北京遠洋國際 中心、北京未來廣場、天津遠洋國際中心、天津遠洋新幹線、大連遠洋壹中心、杭州大運河商務區項目、中山遠洋城商業等,項目遍及全國。未來還將在一二線城市 核心地帶陸續推出更多的產品。

  對於遠洋來說,發展商業地產除瞭可以在現金流動性、收入穩定性方面改善企業的資本結構外,還有自身的戰略需求。遠洋總裁李明曾公開表示,雖然住 宅開發依然是遠洋規模增長的核心動力,但商業地產是遠洋的長期戰略業務。從今年起,遠洋每年將有超過20萬平方米的商業物業投入運營,自此遠洋拿地、開發 的高負現金流時代已過去,龐大的商業物業佈局將開始為遠洋貢獻正現金流,遠洋的商業地產全面進入收獲期。

  聖誕節來臨,還在犯愁去哪裡狂歡?獨傢揭秘京城購物好去處!

  在房地產市場打拼20多年,從住宅開發到商業運營,遠洋地產控股有限公司副總裁、遠洋地產商業地產事業部總經理王福順悉數經歷頗有心得,有問必答,低調務實。說到遠洋先行一步於國內商業地產發展黃金期,王福順仍表示遠洋涉足商業地產有未雨綢繆,戰略先行,但也是順應大勢所趨。

七股區土地貸款  商業地產產品線差異化研究 專傢解密商業地產開發困局

  遠洋商業地產在全國各主要城市已有近20個處於不同階段的商業地產項目,佈點城市主要有北京、天津、杭州、成都、大連、長春等,各地的購物中心將相繼亮相。遠洋商業地產三大產品線是城市綜合體、購物中心和寫字樓。此外,大量的小區周邊缺乏相應的大型商業配套,遠洋未來也會考慮向社區商業拓展,遠洋未來匯其實就是社區商業的探索,未來社區商業還將在天津和大連試水。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-11/13382533768.shtml

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