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內容來自sina新聞

大瀝式CBD新抉擇 鎮街綜合體轉型再觀察



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大瀝打造城市CBD,面臨諸多挑戰。盧奕誠攝

上周大瀝多次成為輿論焦點:一是舉辦“大瀝商業轉型升級再造商業新核心”論壇,吸引廣佛兩地商界專傢和精英參與;二是阿裡巴巴·南海產業帶簽約落戶大瀝,從而讓大瀝成為佛山乃至全省極少數同時吸引瞭阿裡系和騰迅京東系兩大電商巨頭落戶的鎮街。

這兩件事情共同指向一個方向:作為傳統批發零售和制造業重鎮,大瀝正在謀求新一輪的“進化”。

事實上,對於“土豪”鎮街大瀝來說,過去幾十年依托雄厚的工業基礎和密集的專業市場,已經初步完成瞭財富積累,截至今年三季度各項存款餘額達到933億元。然而,與龐大的財富相比,城市面貌落後一直是大瀝發展的軟肋,成為大瀝人心中的痛。

為瞭打破這種局面,早在2005年大瀝就提出“一脊兩翼”的城市發展思路,打造屬於大瀝自己的城市CBD。然而,作為廣佛同城的重要紐帶,大瀝發展CBD需要同時面對來自禪桂中心區和廣州一線城市的虹吸效應。

另一方面,大瀝經濟賴以發展的傳統制造和批發商貿業面臨著升級的要求。

大瀝急需走出一條不同於傳統城市CBD的發展路徑,方有可能實現城市與傳統優勢產業的同步升級。問題由此而來:“大瀝式CBD”,又將如何走?

來自大瀝CBD的話題探討,或可為佛山其他鎮街提供思考和借鑒。

傳統城市CBD遭遇“內外夾擊”

大瀝的“城市夢”由來已久,在這個過程中,鎮域區劃調整成為瞭大瀝城市發展的重要轉折點。

2005年,大瀝、黃岐、鹽步三鎮進行瞭合並,掀開瞭大瀝城市發展新的一頁。為瞭促進城市化的步伐,2005年大瀝提出瞭“一脊兩翼、東成西就”作為土地利用佈局結構的設想。“一脊”即在桂瀾路北延的區域建設商貿綜合發展區,“兩翼”即圍繞“一脊”兩邊佈局城市建設,“東成西就”指通過交通佈網對接廣州、桂城,從一開始“一脊”(廣佛國際商貿城中心區)就定位為大瀝的城市CBD。

然而,作為鎮域經濟的典型代表,大瀝打造城市CBD面臨諸多挑戰。

從內部情況來看,雖然大瀝民間存款巨大,個體消費需求旺盛。但是其中的高端消費人口不多,高端消費規模難以拓展,單憑大瀝本地居民無法滿足形成城市CBD的消費力條件。

此外,城市CBD往往意味著總部經濟的高度集聚。雖然大瀝民營經濟活躍,形成瞭鋁型材、有色金屬、內衣等支柱產業,並湧現瞭一大批優質制造企業,但全國500強的企業仍然空白。本土的傳統優勢企業存在著大而不強、發展粗放、產品附加值偏低、同質化競爭激烈等諸多問題,難以支撐起城市CBD的建設。

從外部情況來看,作為廣佛同城的重要紐帶,大瀝的城市CBD同時面臨著來自禪桂中心區和廣州的激烈競爭。

以禪桂中心城區為例,全長20公裡的季華路上,近年來陸續建起綠地項目、天豐國際、星星廣場、九鼎國際城、恒福國際商業中心等一批商業綜合體,據不完全統計,這條路上在建、擬建的城市綜合體數量達到24個,商業面積達150萬平方米,寫字樓面積達250萬平方米。

可以預見,在未來三年,禪桂瀝三地的商用物業將集中上市,以三地目前的約170萬的人口規模來看,競爭或將激烈非常。不僅如此,毗鄰大瀝的廣州芳村商圈、漢溪商圈、南站商圈也加快建設,準備進入市場。

“廣州不用說瞭,單就城市環境而言,大瀝與禪、桂確實存在客觀差距。”大瀝鎮副鎮長黎傑群坦言,桂城是南海區的政治、經濟、文化中心,城市建設起點高;禪城區是佛山的政治、文化中心,歷史文化資源豐富。換言之,在與禪城、桂城的商業綜合體激烈的市場競爭中,大瀝新載體的開發和招商,確實處於相對劣勢。

顯然,大瀝已經不能走傳統城市CBD的路子,而需要根據自身原有優勢另辟蹊徑。

“大瀝式CBD”或需以產業為根

雖然經過幾年的探索,關於“大瀝式CBD”的具體路徑尚未明晰,但這並不妨礙大瀝的城市化步伐。事實上,在過去幾年依托“三舊”改造,大瀝的城市面貌和產業形態正在發生劇烈變化,尤其是電商產業的發展,讓這座商貿重鎮搖身一變成為瞭電商時代的佼佼者。

中山大學教授袁奇峰認為,過去幾年大瀝在產業升級和城市發展的結合方面取得很瞭不起的成就,“大瀝的產業升級已經講瞭很久,過去幾年也一直做得很漂亮,以聯滘的改造為例,從最初的廢舊塑料處理市場變成有色金屬交易中心,以及廣佛智城的電商基地,這些成就都已經超出原來的期望。”

袁奇峰介紹,大瀝的城市化路徑一直與其原有的產業緊密地結合在一起,讓產業優勢得以保留下來,“早期做聯滘改造時提出要打造一個廣佛國際商貿城,當時的想法就是要推動廣佛路的商貿升級。”

他表示,這種想法源於對義烏的調研,“我們2007年去義烏調研,當時發現雖然那裡的商品城的場內稅收隻有5億元,卻帶動瞭場外服務業稅收20億元。我們就站在大瀝中心區的角度考慮,希望把原來的商貿批發業的外部性通過內部化,帶動經濟的發展。”

經過這幾年的實踐,袁奇峰認為大瀝正從過去的產業經濟重鎮變成產業總部和服務的重鎮,這種轉型為大瀝的經濟發展帶來瞭新的機會,“廣佛國際商貿城的打造帶來瞭兩個轉型,一個是傳統產業從制造向服務的轉換,另一個是批發業務向電商業務轉型,這種產業升級整合瞭大瀝的商貿業,所以能夠吸引到京東和阿裡這些電商龍頭。”

雖然大瀝在推動城市發展與產業升級上已經取得很大發展,但袁奇峰認為未來要更進一步推動城市建設,需要在總結過去的經驗基礎上,用一個更大的概念把大瀝的產業和城市內涵容納進去,從而形成一個整體的戰略,“產業CBD可能是一個更合適的提法,通過這個概念有助於對大瀝的城市發展進行整體營銷。”

在袁奇峰的設想中,未來大瀝“產業CBD”的構建將有兩個發展軸,一個是廣佛商貿軸,一個是千燈湖北延軸,“千燈湖北延軸延伸到瞭大瀝,要和產業升級、總部基地和服務業結合起來;廣佛商貿軸則把大瀝打造成為一個產業服務的高地,商貿升級和服務升級的重要平臺。”

“生產性服務業”或是

內壢二胎 “大瀝式CBD”優選項

中山大學教授、國傢註冊城市規劃師袁奇峰:

作為大瀝城市規劃的參與者,袁奇峰見證瞭大瀝城市化進程的每一步,“早在2007年,大瀝原有的傳統產業生產環節開始逐步外遷,我們當時就設想能否把管理、服務、貿易等環節留下來,經過7年的努力,實際上大瀝已經實現瞭這個目標。”

袁奇峰介紹,在這個過程中,大瀝的產業形態不斷發生著改變,包括原來的廢舊塑料處理市場變成瞭有色金屬交易中心,原來的批發市場升級成為瞭電商基地,通過這種轉化,使得大瀝原有的商貿服務業優勢得以保存下來,融入到城市的發展中來。

“大瀝本身有著很好的產業基礎,這幾年在產業升級方面取得瞭瞭不起的成就。”他認為,現在大瀝需要做的,就是要延續一貫的“產業為重”的理念,發展一條不同於傳統城市CBD的路徑。

“這幾年廣佛兩地很多地方都提出瞭產業服務區的概念,但這些實質性的內容大瀝在七八年前就實實在在地開始做,雖然在規格和規模上沒那麼高,但現在已經有瞭很好的基礎,而其他地區很多還隻是一個概念,從這個角度來講,‘產業CBD’或許會是大瀝的一個優選項。”袁奇峰說。

不過袁奇峰也指出未來大瀝要想更進一步,還需要解決一些問題,首要處理好的是存量土地的開發問題,劃定城鄉邊界,構建利益共同體,推動集體用地的活化利用,這裡面存在著很多挑戰,“聯滘村的模式是成功的,但難以復制,未來要解決土地問題,還需要對開發模式進行創新。”



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/11115941397145830870190.shtml

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