201704150824萬億養老產業蓄勢 養老地產盈利模式求解



內容來自sina新聞

萬億養老產業蓄勢 養老地產盈利模式求解

  8月19日,世聯地產與臺灣最大的養老產業集團--恒安照護集團簽署戰略合作協議。此前的8月16日,國務院常務會議提出,要將養老產業打造成為朝陽產業。

  隨著中國老齡化人口的快速增長,"養老地產"逐漸成為房地產市場上繼自住型住宅之外的"隱性剛性需求",各大房企及險資紛紛試水,但具體的商業 開發模式仍處於探索階段。世聯地產副總裁林蔚指出,養老產業是以服務為核心的產業,而不是以開發為核心的,需要長期投入,也需要更多政策的配合與支持。

 養老市場規模至少萬億

  世聯地產研究數據顯示,截至2011年底,全國60歲以上老年人口達到1.85億,占總人口13.7%,中國已經步入老齡社會;到2050年, 我國老年人口總量將超過4億。另據中國老齡科學研究中心調查顯示,我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款,預計到2030年,老年人的退休金總額將超7 萬億元。

  作為民生熱點,養老產業成為國傢"十二五"重點發展扶植的產業。隨著養老社區、養老機構、度假養老、社區養老、居傢養老等需求多元化,龐大而多樣化的養老市場誕生。據瞭解,目前全國有80傢地產商進入養老地產領域,公開信息披露的養老地產項目達百餘個。

  世聯地產董事長陳勁松預 計,國內養老產業市場規模至少萬億以上,以後還會逐年增長。恒安照護集團董事長胡世賢表示,目前大陸人口老齡化狀態與20年前的臺灣十分類似,但是大陸人 口老齡化發展更加快速,養老產業市場發展潛力巨大。不過,胡世賢認為,內地養老產業存在"山寨化"現象,很多項目隻是打著"養老"的幌子,實際上還是在賣 房子。

  從大型房企養老地產的開發定位來看,主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發模式還是以旅遊地產為主,結合當地的特色旅遊資源,滿足健康老年人候鳥式度假與養生養老的需求,真正能提供養老多元化服務的極少。

  世聯地產顧問業務發展部總監李亞南指出,目前國內的養老地產是一個"模糊而想當然的市場",面臨營銷、盈利以及長期持續發展的困擾。

  "養老產業是一個進入就不能退出的行業。"胡世賢說,養老不是賣房產,而是賣服務,而大陸目前養老產業鏈尚不完善,相關行業如護工等人才急缺,恒安進入大陸正在做一些前期的事情,比如培養人才以使臺灣經驗本地化,以及挑選合適的項目"種子"作為試點。

  臺灣經驗可資借鑒

  世聯地產在研究瞭美國、日本的養老產業模式之後,認為其在國內並不適合推廣。相較之下,臺灣的經驗可資借鑒。

  胡世賢介紹,作為臺灣養老產業第一品牌,恒安照護集團目前在臺灣擁有700多位員工,照料5500多位老人。服務類型包含機構式照顧、居傢式照 顧、小區式照顧,服務項目由小區服務、老人住宅、老人安養、老人養護到長期照護等多重模式。世聯地產希望借鑒恒安照護集團的經驗,通過與之的戰略合作來進 行公司的轉型。

  世聯地產認為,三種開發模式的推行,將改善目前養老產業的不足,逐漸實現盈利。其一是隔代親情社區開發模式,即年輕人群與健康老人混合的社區,北京(樓盤)太陽城、杭州(樓盤)綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

  李亞南介紹,這類模式下,持有少量物業與銷售物業相結合,持有物業規模比例應小於30%,銷售比例應大於70%,以保證開發的持續性和養老社區 的品牌屬性。"銷售物業+持有經營+服務輸出"是整體的盈利思路,將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時,實現快速回現,保證現金流,為後續開發回血。

  針對全持有的養老物業,即會員制醫養綜合體,押金制和會員制是國內可行的盈利模式,會員制銷售的是服務內容;押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津(樓盤)寶坻雲杉鎮等。

  世聯地產表示,以銷售服務(而非物業使用權)為核心,是會員制交易模式的設計前提,而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合,將解決企 業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看,相比較傳統的押金制模式,會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表,在經營上操作更 加便捷,能夠更好地實現回現。

  第三類是"養生目的地"開發模式,針對具有高保健意識的中高端傢庭,盈利模式則是"持有核心設施+物業銷售+會員銷售",而"度假養生+交換平臺",將是未來發展的一種全新經營模式。

  據悉,針對健康活力老人的"候鳥式養老"的度假交換平臺模式,市場上已經開始有所嘗試,目前上海、海南、東北等地已開始試水度假養老項目。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/08122378839.shtml
沒有上一則|日誌首頁|沒有下一則
回應
關鍵字
[此功能已終止服務]
    沒有新回應!





Powered by Xuite