物業管理 @ 科技優化教育自學研究角落-學術研究聯盟

201103151934物業管理

物業管理

是房地產市場發展到一定階段的必然產物。物業管理在國外已有一百多年的歷史，在我國雖然尚處在起步階段，但其發展速度很快，受到廣大業主和政府相關部門的高度重視。而要搞好物業管理工作，首先必須對物業的涵義有個基本的認識。

一、物業的概念

“物業”一詞是源自英語“property”或“estate”，自20世紀80年代由香港傳入中國大陸，其含義為“財產、資產、擁有物、房地產”等，是一個較為廣義的範疇。從物業管理的角度來說，物業是指已建成並投入使用的各類房屋及其與之配套的設備、設施和場地，其中各類房屋可以是建築群，如住宅社區、工業區等，也可以是單體建築，如一幢高層或多層商住樓、寫字樓、商貿大廈、賓館、別墅、停車場以及工業廠房和倉庫等等；同時物業也是單元房地產的稱謂，如一個住宅單元。與之配套的設備、設施和場地，是指與上述房屋相配套的室內外各種設備、公共設施以及周圍的場地、庭院和道路等。這是物業的一種狹義範疇。

在理解“物業”的概念時，要注意物業與房地產、不動產等概念的聯繫和區別。物業與房地產、不動產是三個有著密切聯繫的概念，三者在英語中都用“real estate”或“real property”，房地產是指土地、建築物及其它地上定著物。它是實物、權益、區位的綜合體。由於其位置固定，不可移動，通常在國外被稱之為不動產，而物業在粵港實際上是其方言對房地產的稱呼。可見，三者在本質上是一致的。但在實際使用中有一定的差異，“物業”一詞有別于常說的“房地產”或“不動產”，“不動產”指土地及附著在土地上的房屋和構築物等位置固定、不可移動的財產。“房地產”一詞則一般用來指一個國家或一個地區、一個城市所有的房地產，並且包括房地產生產、流通、消費的整個過程，可以說是一個宏觀的整體的概念。而“物業”最早在香港被普遍應用時，其含義為單元性房地產。物業一般用來指已經建成並進入消費領域的實物資本形態的某項具體的單元性房地產。物業可大可小，可以是一棟樓宇中的一個單元、也可以是一組標準廠房，還可以是一幢大廈或一個住宅社區。大物業還可以分割成小物業。可見，物業是一個微觀的、個體的概念。

二、物業的分類

物業按照不同的標準有不同的分類。

1．按物業的用途來劃分，可分為居住物業和非居住物業。居住物業是指住宅及其附屬的設備和設施，住宅包括公寓、普通單體住宅、住宅社區和別墅等；非居住物業包括商業物業、工業物業、特種物業等，其中商業物業包括商業賣場、寫字樓、貿易中心、會展中心、餐飲服務場所等能夠帶來經濟收益物業，工業物業包括工業廠房和貨倉，特種物業是指除了上述幾種類型物業之外，有必要、有可能運用物業管理的方法實施管理的物業，特種物業又可根據不同的用途細分為學校物業、公共物業、行政辦公物業、醫院物業、其他特種物業等。

2．按產權關係來區分，可分為公產、私產和單位產等不同的類型。同一物業也可以有多種產權關係。對於由多個產權人共同擁有的結構相連或具有共有、共用設備和附屬建築的物業，稱作異產毗連房屋，也叫多主樓宇。

三、物業的特點

一般說來，物業的特點主要體現在如下幾個方面：

(一)耐用性。一方面從構成物業基礎的土地來看，土地是大自然的產物，它具有不可毀滅性，是永存的。另一方面，建築物雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但在正常情況下，其使用期限一般都可達數十年乃至上百年，有時拆除某些建築物也是為了更好地利用土地，提供更高的使用價值。但需要說明的是，土地在有些特殊的情況下是有壽命的，即土地和房屋本身是可以長期使用的，但對具體的某個使用者來說，又是有一定使用年限的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的土地使用權出讓最高年限，居住用地為70年；工業用地為50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；商業、旅遊、娛樂用地為40年；綜合或者其他用地為50年。土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償收回。

(二)價值量大

土地是一種不可再生的資源，土地供給是有限的，供求之間的矛盾決定了土地價格昂貴，特別是城市中心和交通發達、位置好的地段，更可以說是寸土寸金。同時物業的開發建設需要大量的投資，從建築物的建造到配套設備的購買和安裝都要大量的資金。因此，相對於一般的商品而言，物業的價值很大，一方面表現在單位價值高，通常一平方米土地或一平方米建築面積房屋的價格都在千元以上，甚至上萬元；另一方面是總體價值大，物業不可以零星消費，能構成一個可利用的土地或建築物的價格一般都在數十萬元以上。

(三)不可移動性

雖然土地上的土、砂石等和地下的埋藏物等的位置可以移動，但是作為立體空間的完整意義上的土地是無法移動的。建築物必須固定在土地上，通常也是不可移動的，也就形成了物業空間位置的不可移動性。需要指出的是，在某些特殊情況下，通過採用先進的技術，也可以對某些建築物進行遷移，但是被遷移的建築物數量畢竟非常少，而且只是很短距離的移動，是一種極為特殊的現象。物業的不可移動性，使得其只能就地開發、利用和消費等，而不能像其他商品那樣在不同的地區之間調劑餘缺，表現出地區性特徵。

(四)保值性與增值性

從長期看，物業具有明顯的保值性與增值性。隨著社會生產力的提高和經濟的發展，物業由於耐用、供給有限，能有效抵禦通貨膨脹造成的損失，即所投入的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，因而，常被用來作為保值的一種重要商品，甚至隨著時間的推移，物業價值還會自然增加。雖然物業的價格隨著社會經濟發展的波動也會一定時期內可能有所波動，但從物業價格變化的總體趨勢來看，仍呈現波浪式、螺旋式上升的趨勢。

(五)異質性

與工廠流水線上製造出來的整齊劃一的同質性產品不同，物業幾乎沒有完全相同的。即使有一模一樣的建築物，也會因為自然地理位置和社會經濟位置的不同，而存在實質上的差異。每宗物業的溫度、濕度、日照、交通、區位、周圍環境、與公共設施及商業中心的接近程度等，均有其獨一無二的狀態，使構成物業的整體存在差異。至於不同功能和不同設計的物業，其差異則是顯而易見的。物業的這種異質性，使得物業的經營效果出現分化。

(六)相互影響性

物業的價值不僅與其本身的狀況有直接的關係，而且與其周圍物業的狀況有著密切的聯繫，要受鄰近物業的用途和開發利用情況的影響。例如，如果在一個住宅社區附近修建一座工廠，會造成該住宅社區的價值下降；但是，如果在這個社區的旁邊建造一座花園或一個購物中心，則會使該社區的價值得到明顯的提升。

(七)易受影響性

由於物業關乎國計民生，物業投資與消費對整個國民經濟運行影響重大，因此，國家對物業的投資開發，在政策上要實施宏觀調控，以保證物業的投資、開發與交換等處於有序狀態中。事實上，世界上任何國家和地區一般都會通過管制權、徵稅權、徵收權、充公權等四種特權對物業的使用和支配進行一定的限制，而物業的不可移動性也決定了它無法逃避種種制度、政策的影響和限制。

物業管理的概念

一、現代物業管理的產生與發展

傳統意義上的“物業管理”起源於19世紀60年代的英國，當時英國工業正處於蓬勃發展時期，對勞動力的需求激增，大量農村人口湧入城市，城市原有房屋和設施遠遠滿足不了人口增長的需要，城市房屋極度短缺。一些房屋開發商乘此機會相繼修建了一些簡易住宅，並以低廉的價格租給貧農和工人家庭居住。由於住宅設施極為簡陋，居住環境非常惡劣，人口密度過大，人為破壞房屋設施的現象時有發生，拖欠房租的現象也很普遍，使得業主的財產及經濟收益得不到保障。此時，有一位名叫托維婭•希爾(Octavia Hill)的女士為其名下的“物業”制訂了一套行之有效的管理辦法，並予以實施，取得了良好的效果，不僅改善了租戶與業主的緊張關係，也改善了租戶的居住環境。一種新型的房屋管理模式就此產生。

然而，真正意義上的物業管理的產生於19世紀最後10年的美國。當時，美國經濟快速發展，隨著科學技術的發展，特別是建築技術的不斷進步，安裝電梯的高層建築開始出現。與一般房屋相比，高層建築具有附屬設備多、結構複雜和多業主共有等特點。這一特點使得高層建築的日常維修和管理工作量加大，技術要求高，一般的房屋管理機構往往難以勝任。這時，專業性的“物業管理”機構應運而生。隨後，物業管理行業組織也隨之出現，芝加哥摩天大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特成立了“芝加哥建築物管理人員組織(CBMO Chicago Building Managers Organization)”。該組織於1908年舉行了第一次全國性會議，與會者達75人，正式宣告世界上第一個物業管理行業組織誕生。在該組織的推動下，三年後在美國又成立了“建築物業主組織(BOO Building Owners Organization)”。進而組建了“建築物業主與經理人員協會(BOMA Building Owners and Managers Association)”。這個協會是一個地方性和區域性組織的全國聯盟。聯盟隨後在英國、加拿大、日本、澳大利亞和南非等國紛紛成立了分支機搆，從此形成了一個國際性組織，並更名為“國際建築物業主和經理人員協會(BOMAI Building Owners and Managers Association International)”。該協會自1922年起發行出版物，1924年出版名為《經驗交流報告(EER Experience Exchange Report)》的年刊。這個協會的早期成員主要為辦公樓宇管理人員。到20世紀30年代，公寓業主和其它類業主也相繼組建了自己的組織，如“全美公寓學會(National Apartment Association)”、“房地產管理學會(Institute of Real Estate Management)”等等。這些組織根據相應專業需要，相繼設立了一些教育專案並組織考試，頒發從業人員資質證書，使物業管理日漸系統化、規範化和科學化。

物業管理從產生至今，經過一百多年的發展歷程，在國際上得到廣泛認可並在全世界範圍內得以推廣，成為日趨成熟的新興行業。

大陸的物業管理是從借鑒香港物業管理的經驗開始起步的。20世紀50年代的香港，由於經歷第二次世界大戰，城市房屋受戰火破壞嚴重，加上大量大陸人口湧入港島，使房屋需求量激劇增加，房屋極度緊缺。為此，大型樓宇應運而生，一幢樓宇中有眾多居住者和業主。人口的密集和業權分散的狀況又引發了公共環境的惡化及社會治安的混亂。於是一些樓房業主開始聘請看更者和清潔工來承擔基本的保安和清潔工作，並由用戶集資來支付這些人員的工資。從此，“物業管理”在香港開始逐步發展。20世紀60年代，伴隨著更大規模和更大型樓宇的建設和交付使用，港英當局從英國聘請了具有專業資格的房屋管理經理來港領導本地人員執行大型屋村的管理工作。由專人負責統籌清潔、保安、維修等服務。其特色是屋村用戶不用另外繳納管理費用，這些費用一般是在租金中劃撥。20世紀70年代，香港地產業迅速發展，物業管理的重要性得到普遍的認同，有實力的地產商先後成立了管理、維修、保安、園藝等附屬公司，以落實整體的物業管理工作。當局也於1970年發佈了《多層大廈(業主立案法團)條例》，至此，物業管理逐步走向社會化和法制化。進入20世紀80年代以來，港英政府鼓勵大廈小業主積極參與大廈的管理事務，並于1987年成立了“私人大廈管理諮詢委員會”，專門為多層大廈業主立案法團及大小業主提供諮詢服務。1989年又成立了“香港物業管理公司協會”，該協會具有雙重職能，既可以代表物業管理行業發言，又可以對同行企業進行監督，標誌著香港的物業管理日益走向成熟。

大陸對物業管理的探索始於20世紀80年代初期，隨著住房制度的改革的進行，房屋管理的福利性逐步向經營性轉化；同時，房地產業的發展使房屋管理工作量急劇增加；各種高層新式建築設計的複雜性和功能的多樣化也使得管理的內容變得更加複雜和專業化；而人們對生活工作環境品質要求也不斷提高，在這種狀況下，需要有一個專業的服務機構來承擔這些管理和服務工作。於是，我國開始探索和嘗試物業管理，並從住宅管理開始實驗。作為改革開放視窗的深圳和沿海開放城市的廣州，首先借鑒香港的經驗，推出了物業管理業務，旨在探索一條專業化、社會化、經營化的住宅管理新模式。

1981年3月10日，深圳市成立了中國大陸首家專業化的物業管理企業——深圳市物業管理公司，意味著大陸專業化、經營型物業管理的誕生。該公司作為一家以管理涉外商品房為主的公司，在經濟上獨立核算、自負盈虧。在借鑒香港成熟的物業管理方法和經驗的基礎上，結合深圳特區的實際情況，按照社會化、企業化管理的原則，建立起“綜合收費，全面管理服務，獨立核算，靠企業自身經營運轉”的商品化房管體制。新體制理順了市場經濟形勢下房產經營部門與管理部門之間、管理部門與業主、租戶之間的關係，使房地產管理工作從過去的行政性、福利性，走上了專業化的有償服務的管理軌道。

從此以後，深圳的物業管理行業迅速發展。伴隨著20世紀80年代末、90年代初的房地產開發熱潮和大量高層、多功能綜合樓宇的出現，物業管理體制得到社會上廣泛的認可，物業管理工作得到不斷地實踐與發展。1985年底深圳市房管局成立後，對全市住宅區進行調查研究，肯定了物業管理公司專業化、社會化、企業化的管理經驗，並在全市大力推廣。深圳市房管局還進一步從財務管理、監督、專業隊伍的組織、目標承包管理責任制的推行等方面予以調控，以加快住宅區管理向規範化、制度化、專業化方向發展。到1988年，由企業實施管理，房管局進行監管的住宅區管理體制在深圳市已基本形成。

1993年6月30日，深圳市物業管理協會成立，標誌著物業管理作為一個新興行業的社會地位得到確立，也意味著我國的物業管理進入了一個新的發展時期。進入20世紀90年代以來，住宅建設在各類建築中的比重不斷提高，住宅社區的管理受到了主管部門的高度重視。1994年4月1日，建設部頒佈了《城市新建住宅社區管理辦法》，並從頒佈之日起正式實施。1994年6月18日，深圳市第一屆人大常務委員會第23次會議通過了我國第一個有關物業管理的地方性法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》。1995年，建設部建房[1995]120號文發佈了《關於印發(全國優秀管理住宅社區標準)及有關考核驗收工作的通知》。1996年，建設部又以[96]建房物字第008號文發佈了關於《全國城市物業管理優秀住宅社區(大廈、工業區)達標辦法的通知》，並附有《全國城市物業管理優秀住宅社區(大廈、工業區)達標評分細則》。各地也根據當地情況，結合建設部檔精神制訂了相關管理辦法。如武漢市於1996年1月24日，以市政府86、87號令分別下發了《武漢市住宅社區管理辦法》和《武漢市城鎮物業管理辦法》。

可見，物業管理作為一種新型的管理模式逐漸受到了城鎮政府的高度重視。到目前，全國許多大中城市都在積極推行物業管理，取得了很大的成績。專業管理公司的數量迅速增加，規模也在不斷擴大，從業人員學習物業管理知識的熱情也日漸高漲，對住宅社區、大廈和工業區實施物業管理工作也已全面展開。物業管理行業在我國已呈現蓬勃發展的態勢。

二、物業管理的定義

物業管理是指由專業性的組織按照合同約定接受業主或用戶委託，運用市場經營方式和現代管理方法與技術，對所托物業及其業主、使用者進行管理並提供服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟價值。

具體地講，物業管理就是業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和安全秩序的活動。物業管理企業，通常稱為物業管理公司。業主即為房屋的所有權人。物業管理區域內的全體業主組成業主大會，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

另外，物業管理的概念有廣義、狹義之分，所謂廣義的物業管理是指一切為了物業的正常使用與經營而對物業本身及其業主和用戶所進行的管理和提供的服務。狹義的物業管理是指樓宇維修、機電設備與公共設施管理、治安保衛、環境衛生等管理與服務。

值得注意的是，與物業管理相關的概念還有物業經營、企業管理和房屋管理。物業管理與這些相關的概念之間既有一定的聯繫也有明顯的區別：

1．物業管理與物業經營。二者管理經營的範圍不同。物業管理是以物業的養護維修、保值增值為核心的計畫、組織、指揮等經濟活動。而物業經營通常是指物業的開發、建設、銷售和租賃等經濟活動。它包括房地產開發企業的經營管理活動，如投資開發、銷售或租賃等；也包括建築企業的經營性管理；還包括物業所有者的轉售和租賃等活動。

2．物業管理與企業管理。企業化物業管理的主要特徵之一，是指其管理主體物業管理公司要按現代企業制度要求，成為獨立的法人經濟實體，自主經營，自負盈虧，不受任何行政幹擾。但是物業管理不同於一般意義上的工業企業管理。這主要體現在三個方面。第一，產業性質不同。物業管理是服務性產業，屬第三產業，而一般的工業企業是生產性產業，屬第二產業。第二，管理形態不同。物業管理的對像是物業和相關人員，提供的產品是“服務”，是開放型管理；而一般工業企業是以生產某種特定實物產品為終端，是一種封閉型的管理。第三，管理模式不同。物業管理是委託型和契約化的服務管理，而工業企業管理是生產型、技術化的監控管理。

3．物業管理與傳統的房屋管理。物業管理的產生是對傳統房屋管理體制的一種革新，是我國房地產業發展和房屋商品化的一種必然結果。物業管理與傳統房屋管理在許多方面都有明顯的區別。第一，管理體制不同，傳統的房屋管理是計劃經濟管理模式下的行政性、福利性的管理，是由政府的職能部門對國有房產以行政手段進行的管理；物業管理則是市場經濟管理模式下的經營性的管理，是由具有法人資格的專業公司進行的具有社會化管理特點的有償服務；第二，所管房屋產權歸屬不同。傳統的房屋管理所管房屋為國有公房，一般情況下，房管部門既有房屋管理權又擁有其產權；物業管理所管房屋的產權歸屬是多元化的，既可以是某單位集體所有，也可以是個人所有。第三，管理手段不同。傳統的房屋管理主要運用行政手段；而物業管理主要依靠法律和經濟手段。物業管理企業通過合同或契約，接受業主委託（雇用），代表業主並運用經濟手段經營管理物業。第四，管理經費來源不同。房屋管理經費主要來源於低租金和國家的財政補貼，管理服務為福利性質的無償服務；物業管理的經費，來源於業主和用戶，物業管理公司的每項服務都是有償提供的，通過收取業主和使用者的服務費用維持公司的生存和發展；第五，管理範圍不同。傳統房屋管理的內容單一，一般只限於對房屋及其附屬設備的維修與養護，管理效果不好；物業管理範圍則廣泛而深入，管理效果好，能達到物業保值增值的目的。第六，管理主體不同。房屋管理的管理主體為政府職能部門，屬於事業性質，而並非企業；物業管理的管理主體則是物業管理公司，是具有法人資格的專業企業，屬企業性質。第七，管理關係不同。傳統房屋管理其房管部門與住戶的關係是管理與被管理的關係，房管部門處於一種主導地位，住戶則處於被管理的地位；物業管理企業與業主之間則是服務與被服務的關係。

三、物業管理的類型

物業管理按照不同的標準，分為不同的類型。

1．按物業的用途劃分物業管理的類型

物業有多種用途，物業的類型按用途來劃分，分別有居住物業、商業物業、工業物業、特種物業等。物業管理也可以依據用途來劃分管理的類型。

(1) 居住物業的管理

此類物業管理是對住宅及其附屬的設備和設施進行管理，主要是為業主提供舒適、安全：便利的居住環境。這種物業是目前物業管理企業所經辦的主要類型。所管理的物件可大可小，小到一棟住宅樓或一個住宅單元，大到一片居住區，像住宅社區或一個區域。

(2) 商業物業的管理

商業物業的管理主要是為房屋的使用人提供進行商業活動的基本條件和配套服務，時刻保持物業的良好運轉狀態和精緻美觀的外部形象。

(3) 工業物業的管理

隨著生產力水準的不斷提高和生產的社會化，生產企業只負責進行生產，對工業物業實行託管的模式逐漸被大型現代化企業所接受，工業物業管理就是由專業化的服務公司對企業的生產用房屋及其附屬設施設備、環境、治安等進行管理，使這些企業能集中精力進行生產加工和產品開發等。

(4) 特種物業的管理

特種物業有些是公益性的，有些是經營性的，在傳統房屋管理體制下，一般按系統進行管理，在投資、維修、保養等方面由主管部門承擔主要責任。隨著經濟體制改革的推進，對特種物業的管理也有可能交由專業化的管理公司去實施管理和服務。例如，某市的一個物業管理公司對該市為引進人才所建設的博士專家樓進行物業接管，即物業管理企業可以接受主管部門的委託，對特種物業進行管理。各種不同類型特種物業的服務物件不同，其管理重點也有所不同。

2．按照產權關係的不同劃分不同的物業類型

由於物業管理公司對物業的產權關係存在差異，物業管理大體上可分為兩種類型：委託服務型物業管理和自主經營型。

(1) 委託服務型物業管理

委託服務型物業管理是房地產開發企業將開發建成的房屋分層、分單元出售給使用者，一次性收回投資和利潤，並由開發企業或業主委員會（在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由開發企業選聘物業管理企業）委託給物業管理公司對房屋進行日常的管理，完善其售後服務。這裡所說的“委託”有兩種類型：第一種是開發企業自己組建物業管理公司，對所出售的物業進行管理。第二種是開發企業以招標的方式委託專業物業管理公司對已出售的物業進行日常管理。國家提倡按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標選聘具有相應資質的物業管理企業。因為只有通過招標，才能引起競爭，才能促使物業管理公司注重服務品質，促進物業管理的健康發展。在這種物業管理關係中，房屋產權不屬於物業管理公司，而是歸屬於業主，即物業管理公司只擁有經營管理權，而無產權。此類物業管理公司為實現良好的經濟效益，可同時管理多幢房屋乃至整個住宅社區。

(2) 自主經營型物業管理

自主經營型物業管理是房地產開發企業建成房屋後並不出售，產權留給自己，然後交給下屬的物業管理公司或為該幢房屋專門組建從事租賃經營的物業管理公司，由物業管理公司進行經營，通過租賃活動收取租金，回收投資。待投資完全收回後，開發企業可以將該物業出售，也可以繼續擁有該幢物業，並繼續出租它，獲取利潤。由此可知，此類物業管理公司不僅擁有經營管理權，而且擁有產權；不僅具有維護性管理的職能，且更為主要的是對所管物業具有出租經營的權利。它實質上是房地產開發的延續，將房地產開發與經營聯繫起來，通過物業的出租經營達到為開發公司回收項目投資和獲取長期、穩定利潤的目的。物業管理公司在出租物業時，要細心經營，並根據市場需要和變化對所管物業做出適時的更新改造，如室內裝修和重新分隔等，以提高物業的檔次和適應性，改造與完善物業的使用條件，延長物業的使用時間等，進而調整租金以反映市場價格的變化，從中獲取更豐厚的利潤。此類物業管理公司的經營物件，多數是商業大樓、辦公寫字樓等。

自主經營型物業管理與委託服務型物業管理存在較大的差異，主要體現在以下幾個方面：第一，從產權上來看，在前者形成的物業管理關係中，物業管理公司擁有所管理物業的產權，而後者則不擁有所管理物業的產權；第二，從管理上來看，委託服務型物業管理僅僅是售後服務，只需保持物業的正常使用即可，而自主經營型物業管理則需要樹立物業管理形象，創造良好的信譽，並將房地產開發中不完善的部分根據使用者需要加以完善，為物業的租賃活動創造良好的環境，以提高利用效率；第三，從管理的物業物件來看，委託服務型物業管理既有住宅樓宇，也有商業中心、寫字樓與綜合樓，而自主經營型物業管理則主要是商業中心、寫字樓與綜合樓；第四，從服務物件上看，委託服務型物業管理既有普通居民，也有企、事業單位和機關，自主經營型物業管理則主要是企、事業單位和機關。這些差異決定了自主經營型物業管理的經營方式必須是積極、主動地爭取客戶，在為客戶服務的前提下，發展多種經營，擴大營業收入。自主經營型物業管理是房地產開發企業為擴大市場份額、提高長期投資效益而採取的一種對策。

雖然物業管理企業可以大體分為上述兩類，但在實際經營過程中，物業管理企業往往有所創新或混合，不單純地管理某一類物業。

物業管理的內容與特徵

一、物業管理的內容

物業管理產業性質屬於服務性行業，其基本出發點是根據社會生產力發展水準和人們對生活需求的變化，利用先進的維修養護技術和現代管理科學知識，通過經濟手段來管理物業，為業主、住戶以及居民提供健康、和諧的生活環境和工作環境。物業管理的內容相當廣泛，服務專案呈現多元化、全方位的態勢，而且不同類別的物業有著不同的管理側重點。

(一) 物業管理的基本內容

儘管物業類型各有不同，使用性質差異很大，管理和服務的內容也就各有側重。但是，物業管理的基本內容是一樣的。物業管理涉及的領域相當廣泛，其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委託性的特約服務三大類。

1．常規性的公共服務

這是指物業管理中的公共性的管理和服務工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務，目的是確保物業的完好與正常使用，維持正常的工作生活秩序和良好的環境。公共性服務管理工作,物業的所有住用人每天都能享受到，其具體內容和要求在物業管理委託合同中應明確規定。因此，物業管理就有義務按時按質提供這類服務；住用人在享受這些服務時也不需要事先再提出或作出某種約定。

公共服務主要有以下八項：

(1) 房屋共用部位的維護與管理。包括房屋使用情況的安全檢查、對房屋外裝修、主要通行通道、屋面等的養護管理。

(2) 房屋共用設備設施及其運行的維護和管理。對物業來說，機電設備、空調系統、供水供電系統、電訊系統、公用設施等，都必須處於良好的工作狀態，才能保障物業的正常、安全使用，不能等發生故障後再去修理。經常進行維護和保養，可以延長物業的使用壽命，為業主和租戶提供基本的使用保證。

(3) 環境衛生、綠化管理服務。搞好物業及周圍環境的清潔，包括垃圾、各種廢物、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一個清潔衛生的環境，向業主或租戶提供一個整潔舒適的居住、辦公環境。乾淨整潔的環境給人們以視覺上的美感和心理上的舒適感。做好物業管理區範圍內的綠化建設和保養，以提供良好的生態環境。尤其是草地綠化和花木養護工作對營造一個優美宜人的環境是非常重要的。

(4) 物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務。加強保安和消防管理，向業主和租戶提供生活和辦公的安全保障。必須認真做好治安管理工作，承擔起大樓和社區範圍內的安全、保衛、警戒等，甚至包括排除各種幹擾，保持居住區的安靜。要搞好消防設備的養護工作，確保消防設備百分之百地處於良好使用狀態。要建立和執行消防制度，加強消防隊伍的管理等。加強車輛管理，防止車輛丟失、損壞或釀成事故，要求社區、大廈行車路線有明顯標誌，車輛限速行駛，統一物業轄區內的車輛停放，保持物業轄區的道路、過道的暢通。

(5) 物業裝飾裝修管理服務。包括房屋裝修的申請與批准及對裝修的設計、安全等各項管理工作。

(6) 維修基金的代管服務。這是指物業管理企業接受業主管理委員會或物業產權人委託，對代管的房屋共用部位共用設施設備維修基金的管理工作。搞好維修基金以及儲備金的核收與管理，為用戶的長遠利益作早期的籌畫。

(7) 物業檔案資料的管理。建立物業檔案，隨時掌握產權變動情況，維護物業的完整和統一。

(8) 代收代繳收費服務

2．針對性的專項服務

針對性的專項服務是指物業管理企業面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶群體和單位元元的一定需要而提供的各項服務工作。其特點是物業管理企業事先設立服務專案，並將服務內容與品質、收費標準公佈，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。專項服務實質上是一種代理業務，為住用人提供工作、生活的方便。專項服務是物業管理企業開展多種經營的主管道。

專項服務的內容主要有日常生活、商業服務、文教衛生、社會福利及各類仲介服務五大類。其中各類仲介服務是指物業管理企業受業主委託，開展代辦各類保險，代理市場行銷、租賃，進行房地產評估及其他仲介代理工作。需要注意的是有些仲介代理工作需要具有相應的資格或委託具有相應資質的條件的機構和人員進行。

3．委託性的特約服務

特約服務是為滿足物業產權人、使用人的個別需求受其委託而提供的服務，通常指在物業管理委託合同中未要求、物業管理企業在專項服務中也未設立，而物業產權人、使用人又提出該方面的要求，此時，物業管理企業應在可能的情況下儘量滿足其要求，提供特約服務。

特約服務實際上是專項服務的補充和完善。當有較多的住用人有某種需要時，物業管理企業可將此項服務納入專項服務。

上述三大類管理與服務工作是物業管理的基本內容。物業管理企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和住用人的需求，確定第二、第三大類中的具體服務專案與內容，採取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，並不斷拓展其廣度和深度。

值得一提的是，物業管理的多種經營業務是一個發展趨勢。我國的物業管理雖然還處於初級發展階段，但多種經營的發展趨勢已經表現得很明顯。主要有兩個方面的原因：首先，是競爭的需要。隨著物業管理在全國的全面推行，物業管理公司逐漸展開了競爭。它們為了樹立良好的形象，非常關注企業的社會效益，這推動了多種經營業務的開展。其次，是出於物業管理企業生存和發展的需要。物業管理企業是以盈利為目的經濟組織，為了取得更多的收益，必須採取一業為主多種經營的方式。當然，企業的多種經營業務應與物業管理有關，而且必須從屬於主業——物業管理，不能“以副代主”。

(二) 不同物業的管理要點

不同用途的物業儘管基本管理內容相近，但物業管理公司在進行具體管理時，根據物業的種類不同，管理的側重點也不同。以下介紹幾種主要類型的物業的管理要點：

1．住宅物業的管理

由於住宅是人們最基本的生存條件之一，其設施對人們能否安居樂業有著直接的重大影響，因此住宅物業的管理在物業管理中最受關注，也是目前物業管理業務覆蓋面最廣的業務類型。在住宅物業管理中，供水、供電、供氣、供暖等問題是最受關注的問題，周圍的衛生環境、綠化狀況也很重要。住宅管理的目的是向住戶提供令人滿意的生活環境，因此房屋及設施的維修養護、清潔、綠化、保安、康樂及其他服務專案的管理就成為住宅管理的重要內容。

2．公共商業樓宇管理

公共商業樓宇是收益性物業，由於它的服務物件的主體是商家如商場、證券公司等，其物業管理的水準對業主或租戶的盈利和創收產生重大影響。首先，商業樓宇管理的主要責任是為商業樓宇的經營者的有序運營提供完善的後勤保障，包括保持各種設施和設備正常安全的使用，保證消防通道的暢通和良好的治安狀況，達到嚴格的衛生標準等，除此之外，還應加強前期的物業出租方案及出租策略的設計，同時，要處理好與進駐商家之間複雜的利益關係，實現共同發展。

3．高層辦公樓宇管理

高層辦公樓宇主要指那些建築層次在10層以上，建築體量、規模較大，檔次較高，內部設備設施高度專業配套、先進，功能比較齊全，一家經營，多家使用，以接待公司或機關、機構等企事業單位，主要用作辦公用途的建築物。作為高檔次的辦公場所，需有高標準高品質的管理服務，高層辦公樓宇都有比較現代化的設備，如由電腦控制的樓宇自動化系統、中央空調設備、通風設備、高檔電梯或升降梯、保安監控設備、衛星通訊設備等等，這些設備要的正常運轉必須有具備專門知識與技術的人員來操作和養護，保證這些設備的正常使用是高層辦公樓宇管理的重要內容。消防安全、治安保衛及衛生保潔也是重點，這樣才能保持較高的出租率，開發商或所有者才能儘快收回投資並獲取較高的收益。

4．旅遊賓館管理

作為綜合性服務行業的旅遊賓館，服務品質是衡量其管理水準的主要標誌。它通過提供客房、餐飲、康樂活動、商品和綜合服務專案來滿足客人的需求，從進入賓館到離開賓館，客人的需求往往包括許多方面，因而其服務就會關係到多個部門、環節和崗位。從預訂、接待、問詢、收款結帳、清潔衛生、樓層接待、客衣送洗、安全保衛到餐廳佈置、清潔衛生、餐廳服務、迎賓送客等各個環節都必須提供優質服務。因此，旅遊賓館的物業管理必須重視設施與設備等有形部分的管理，以配合著向顧客提供全方位的優質服務。

5．工業物業管理

與其他物業相比，工業物業是較難管理的一種物業。對工業物業的管理除履行常規的管理外，主要包括：其一，廠房貨倉等建築物及其附屬設備的管理非常重要，特別是要注意對房屋建築物內的附屬供水供電設備系統的精心維護和及時維修，定期檢查其性能是否完好，以確保水電的供應，因為工業生產離不開水電；其二，工業廠房和貨倉的消防管理比其他物業更嚴格、更細緻。因為很多工廠儲存的原料和成品是易燃易爆貨物和材料，極易造成火災危險；其三，對工業廠房和貨倉來說，防盜、防竊的保衛工作也很重要。這是因為工業廠房和貨倉內儲存著大量原料、成品、半成品和機器設備，一旦發生丟失和損壞都會影響工業生產的順利進行，造成財產的損失；其四，保持廠區內貨物運輸暢通是工業廠房和貨倉管理的重要環節，關係到原料、物資、工具設備能否及時供應給生產部門，成品能否及時運送出去，它直接關係到生產能否順利進行。

二、物業管理的特徵

物業管理作為一種新型的管理模式，它有別於以往的房產管理，具有專業化、社會化、一體化市場化、規範化等特點：

(1) 專業化

物業管理的專業化是指專業物業管理企業通過契約或合同的簽訂，按照產權人和使用人的要求去實施專業化管理。也就是說，物業管理的專業化包含兩層涵義：一是有專門的組織機構，即物業管理工作是由專門的機構、專門的企業來承擔的，而且這些機構、企業必須具備一定的專業資質並達到一定的專業標準；二是專業人才，物業管理的從業人員必須具備物業管理的專業知識，如機電設備、空調、管道、消防、電梯、房屋維修等，非有專門人才不可。例如武漢市房地產管理局曾於1997年4月專門發文，要求武漢市所有物業管理人員都必須接受專業培訓，持證上崗，以滿足現代物業管理專業化的要求。

(2) 社會化

物業管理社會化有兩個基本含義，一是業主從社會上選聘物業管理企業；二是物業管理企業要到社會上去尋找可以代管的物業。物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會專業分工則是實現物業管理社會化的必要條件。物業管理將分散的社會工作集中起來統一承擔。每位業主只需面對一家物業管理公司，就能將所有關於房屋和居住(工作)環境的日常事宜安排好，業主只需根據收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得相關服務，有利於發揮物業的整體功能，實現經濟效益、社會效益、環境效益的統一和綜合改善。

(3) 一體化

物業管理不僅要對房屋及其附屬設備、設施、場地以及環境、道路等實施統一管理，而且要向業主、使用者提供全方位服務。全方位服務包含的內容很廣泛，一切在住、用中涉及的問題都可以由物業管理公司負責解決或協助解決。

(4) 市場化

市場化是物業管理最主要的特點，是物業管理在社會主義市場經濟條件下的必然特徵。在市場經濟條件下，物業管理的屬性是經營，所提供的商品是服務，物業管理公司在管理過程中所提供的各項服務均是商品，即它的每項業務都是有償的。物業管理公司是該商品的提供者，是企業，不是事業單位，也不是行政機關的分支機搆，是以盈利為目標的。業主、用戶是該商品的需求者與購買者。物業管理企業是按照現代企業制度組建並運作，向業主和使用人提供勞務和服務，業主和使用人購買並消費這種服務。這種通過市場競爭機制和商品經營的方式所實現的商業行為就是市場化。

(5) 規範化

規範化是市場經濟發展的必然要求，也是企業走向現代化、科學化的必然要求。對物業管理公司來說，規範化不僅指公司的設立必須按照國家公佈的有關法規和程式還指公司的管理運作制度必須規範，如果物業的產權產籍管理不規範，就容易產生糾紛；如果物業的接管程式不規範，就容易留下後患；如果與業主簽訂的契約不規範，就會權責不清；如果管理不規範，就不符合現代企業制度的要求。規範化還包括崗位設立規範。在物業管理公司企業化的過程中，很重要一點，就是要設立規範的崗位，這是文明服務、優質服務的前提。

物業管理的基本環節

物業管理是一個由若干環節組成的完整的系統化工程，根據物業管理工作的特點，從物業的規劃設計到建成投入使用後物業的日常管理，物業管理的基本環節包括：

一、物業管理的前期介入

(一) 前期介入的涵義

前期介入是物業管理的第一個環節。所謂前期介入是指物業管理企業在物業的常規接管驗收之前就介入到物業的規劃設計、開發與建設中來，從管理和運作的角度為開發商提出從樓宇設計、施工監管、設備選用、功能規劃、房屋租賃、工程交接等多方面的建設性意見，為物業投入使用後進行優良管理創造條件。

在物業的規劃設計過程中，要從管理的角度看設計方案是否合理，如居民生活必須的生活網點應合理佈局，對生活設施的現代化進程要統一考慮進去，如電話、空調、採暖、煤氣管道、防盜安全系統、消防停車場等等。過去在房地產規劃設計時雖然考慮了房屋和配套設施兩部分的組合問題，但設計往往落後於科學技術的發展和人民生活水準提高而產生的要求；另外設計人員也往往多從技術角度考慮問題，而忽視了日後的管理問題。物業管理人員要積極主動與設計部門溝通、聯繫，從物業管理的角度，對設計方案提出意見和建議；在施工過程中，物業管理人員要積極參與施工監理工作，對房屋的主體結構、梁、柱、牆和供水供電供暖系統、機電設備等方面進行技術品質監督。

需要指出的是，物業管理的前期介入只是物業管理人員從物業管理角度出發對方案設計和建設施工等提供意見或建議，而不是直接進行幹預。

(二) 前期介入的意義

按傳統的做法，物業的接管驗收應在物業竣工之後。但是由於開發商在物業的開發過程中，往往沒有或很少從物業管理角度考慮問題，等到物業建設完成投入使用後，常常出現綜合配套不到位、設計方案未考慮到某些實際需要、建築品質達不到應有的標準等一系列的問題。因此，除了開發商、設計單位、施工單位應認真執行國家有關規定和嚴格把關外，物業管理企業積極參與物業開發的全過程，讓物業管理公司在接管驗收之前就參與到物業的規劃設計、開發與建設等相關的決策，對於確保物業建設品質和使用功能的完善，搞好物業管理工作具有非常積極的意義。物業管理前期介入的意義主要體現在以下幾個方面：

1．完善物業的規劃設計

物業的規劃設計人員一般都具有豐富的規劃設計理論知識，對於國家建築設計標準非常熟悉，但是對於因為地理環境和經濟發展水準不同造成的對房屋設計要求的差異，以及由於人們的生活方式的變化引起的對住房需求的變化等等，設計人員則很難全面地預料或估計，而物業管理人員則熟悉物業使用過程中的實際需求，並能充分考慮人們對物業產品和工作居住環境需求的不斷變化。因此，在物業開發的規劃設計階段，有物業管理人員介入，從物業日後的使用和管理的角度充分發表意見，例如，對房型的設計、供電供水、汙水處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面佈局等問題提出建設性意見，可以彌補規劃設計人員實踐經驗的不足，有利於物業設計方案的完善。

2．有助於提高施工品質

物業管理公司在物業的日常管理中，積累了豐富的物業常見通病的資料，對使用過程中各種可能出現的因施工品質引起的品質問題都非常清楚，由物業管理公司在物業的建設過程中參與監理，可以預防可能出現的品質隱患。這樣，在施工單位自我品質管制，開發單位檢查管理、監理公司的品質監理的基礎上，又增加了物業管理公司替未來用戶的監督管理，不僅強化了房屋建造中的生產技術的監控，而且還落實、保證了品質監督的組織措施，從而確保房屋建造品質。

3．為竣工驗收和接管驗收打下基礎

由於物業管理公司對物業開發的前期介入，是其對物業的規劃設計、各工序組成的生產過程、材料使用、品質狀況等都相當熟悉，因此在物業建成驗收前，物業管理公司已對將驗收的物業的各種情況都很清楚，為後續的竣工驗收和接管驗收提供了可靠的基礎，這樣可以提高驗收工作的品質，縮短驗收的時間。對於驗收中發現的問題，也容易找出原因，便於交涉和協調，使驗收工作不至於流於形式。

4．便於日後對物業的管理

前期介入物業開發，使物業管理公司對該物業的整體情況相當瞭解，這對於物業的管理、養護、維修，為日後的物業管理帶來許多方便。一是方便了物業管理中維修養護計畫的安排；二是方便了物業管理中的檢修，節約檢修時間；三是方便了物業的改造、搭建、拆除等改進工程及設備的更換等。因此，物業管理公司前期介入提高了後續物業管理工作的效率和品質，為物業管理公司的未來管理打下了牢固的基礎。

(三) 前期介入的主要內容

物業管理的前期介入的內容可分為規劃設計介入、施工品質監理介入和竣工驗收介入等三個大的方面。如果從實務角度考察，前期介入主要包括以下幾個方面的內容：

1．從建築通病預防角度介入建築結構及構造的施工管理過程

房屋常見問題包括樓頂滲水、外牆滲水、地板和牆面起殼等等，物業管理人員將其管理中所發現的房屋通病及相關建議提交給規劃設計單位、施工單位和開發企業，引起他們的重視，從各自專業的角度考慮並共同協商解決辦法，可以防止出現類似的問題。

2．從業主或客戶需要的角度介入水電設備、消防設施、通訊設施等的配備過程物業管理公司是業主或客戶的管家，業主或客戶的需要就是物業管理公司的需要。物業管理公司站在業主的角度，從業主的利益出發，對於水電設備、消防設施、通訊設施等的選用提出意見。如北方地區水管要注意防凍，南方地區的電錶和電線需要較大的負載量。

3．從安全角度介入保衛系統建設過程

現代辦公與住宅，對安全均有較高要求。由於物業管理公司具體實施安全保衛工作，一方面他們熟悉業主或客戶對安全的要求，另一方面他們瞭解完善的安全保衛系統應具備的條件。因此，物業管理公司要為物業的保衛系統的建設提供很多有價值的意見，有利於建立更加完善的保衛系統。現代化的大廈一般都有電子監視器、電子防盜報警系統，住宅社區一般也採取電子巡更、紅外線監控等措施進行安全防護。

4．從環境角度介入衛生與綠化等環境營造過程

在前期介入過程中，物業管理公司要對衛生設備、設施和園林綠化等提出相關建議並監督其實施。在衛生方面，如實行垃圾袋狀、專人收倒、定點收集等等。在綠化方面，主要從氣候、環境、造型、佈局等多方面綜合考慮，選擇不同種類的花草樹木，進行合理的組合和搭配。

5．方便角度介入配套設施的完善過程

不同類型的物業，對於配套設施的要求是不同的，物業管理公司在前期介入時需從方便業主或客戶的角度加以關注。例如，對一般住宅社區而言，必須考慮幼稚園、學校、商店、醫院、停車場之類的配套設施，使居民生活方便；對寫字樓來說，則應考慮會議室、商店、停車場、購票點等服務配套，為業主或租戶創造高效率的工作環境。

二、物業管理的接管驗收

(一) 接管驗收的涵義

接管驗收包括房管部門、建設單位、開發商、物業管理公司和個人對物業的接管驗收。這裡只涉及物業管理的接管驗收。物業管理的接管驗收是指物業管理公司接管開發公司、建設單位或個人委託的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。它是影響今後物業管理工作能否順利進行的一個重要環節。在完成接管驗收後，整個物業連同設備就移交給物業管理公司，正式進入使用階段。

(二) 接管驗收的作用

接管驗收是物業管理過程中不可缺少的環節，如果物業管理公司在接管驗收時不能嚴格把關，一旦出現問題，可能因此遭受損失。因為一旦合同生效，物業管理公司就必須承擔合同中規定的義務和責任。而且物業在日後使用中出現的問題必須由物業管理公司和業主來解決。因此，物業管理公司應充分重視接管驗收。一方面考慮品質問題對自己日後管理的影響，另一方面還應站在業主的立場上，充分維護業主的權益。接管驗收的作用主要體現在：

1．明確物業接管驗收中交接雙方的責、權、利關係

通過物業的接管驗收，交接雙方要簽署一系列合同檔，實現權利和義務的同時轉移，從而在法律上界定清楚各自的義務和權利。

2．確保物業具備正常的使用功能

由於物業接管驗收有相應的標準，沒有達到驗收標準的物業不允許進入使用階段，因此，通過接管驗收程式，能進一步促使開發商和施工企業按標準進行設計和施工，儘量減少日後管理中可能出現的問題。

3．為後期管理創造條件

通過接管驗收，不僅使工程品質達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。而且根據接管中的有關物業的檔資料，可以摸清物業的性能和特點，預防管理事務中可能出現的問題，計畫安排好各管理事項，建立物業管理系統，發揮專業化、社會化、現代化的管理優勢。

4．維護業主或租戶的合法權益

物業相關的技術和政策比較複雜，業主或租戶難以全面地加以瞭解，物業管理公司代表未來的業主或租戶接管驗收，能夠彌補他們由於專業知識的不足可能帶來的損失，從而確保業主或租戶的利益。

(三) 接管驗收的內容

物業接管驗收的主要內容有：

1．主體結構。主要有地基、基礎、牆體、鋼筋混凝土構件、磚石結構、木結構、屋面和樓地面。

2．裝修。涉及的主要部件為門和窗。主要內容有門窗的平正牢固和靈活度、油漆品質、粉刷品質等。

3．電氣。主要涉及電線、照明器具、避雷、插座、開關和有線通訊系統等。

4．水、衛生、消防與採暖。主要涉及管道安裝、排水與檢查口、地漏、消防設施、採暖用鍋爐和箱罐、衛生設備及其他各種儀器、儀錶、輔機等。

5．附屬工程及其它。主要涉及室外排水系統、窨井、化糞池、信箱、掛物鉤、曬衣架等。還涉及場地是否清理乾淨，臨時設施與過渡房是否已拆除，相關的市政公建配套工程和服務設施是否已達要求等。

三、物業管理的日常運作

在前期介入和接管驗收完成之後，物業即投入使用，進入物業管理的日常運作環節。物業管理的日常運作是指經常性的管理和服務，是物業管理公司最基本、最常見的工作。它包括的內容較複雜，每一專案管理和服務內容還可以分成許多細緻內容。總的說來，物業管理的日常管理主要包括以下內容：

1．房屋維修管理，是指物業管理公司對其所管理的房屋實施的養護和修繕技術管理。具體內容包括：進行房屋安全檢查，定期對房屋完損等級予以評定，掌握所管房屋的品質狀況及分佈情況，編制年度修繕計畫並組織安排計畫的實施等等。物業管理公司為確保房屋的正常使用，必須作好房屋維修的管理工作。

2．物業設備管理，是指根據一定的科學管理程式和制度，按照一定的技術管理要求，對各種物業設備的日常運行和維修進行管理。隨著建築現代化的發展和人們生活水準的提高，房屋附屬設施越來越複雜。現在常見的設備包括：供電系統、給排水系統、電梯設備、空調設備、供暖系統、燃氣設備、通訊設備等。現代化大廈一般都具備自動報警、樓宇自控、電腦網路等高技術設施。物業管理公司能否保證這些設備的正常運行，直接影響物業功能的正常發揮。物業管理公司工程部一般下設幾個小組分別負責各項設備的日常養護和維修，如水電組、供暖設備組、電梯組、消防設備組等，工程部應該注意對設備的日常保養，定期還要進行全面的檢查，及時更換零部件，排除故障，保障水、電、氣、暖的正常供應，延長設備使用壽命。

3．物業安全管理，是指物業管理公司為保證業主和使用人的人身財產安全，維持正常的工作和生活秩序對所管物業進行的一系列管理活動。主要包括消防管理、治安管理和車輛管理三個方面的內容，其中消防管理是為了預防火災發生或最大限度地減少火災損失、為業主或租戶的工作和生活提供安全的環境所進行的管理活動；治安管理是物業管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防災難事故而對所管物業進行的管理活動；車輛管理則主要是物業管理公司對進入所轄物業區的車輛的“行”與“停”的管理。安全管理作為物業管理的重要內容，是保證物業安全使用、維護社會安定的重要措施。

4．物業環境管理，是指物業管理公司對所管物業區域內環境的管理。主要包括以下幾個方面的內容：

(1) 治理環境污染。物業管理中所涉及的環境污染主要有空氣污染、水體污染、固體廢棄物污染、雜訊污染和電磁波污染等，物業管理公司必須採取一系列積極的措施進行預防和治理。

(2) 綠化和環衛管理。綠化建設、養護、管理和環衛工作的實施與管理是物業環境管理的核心內容，是治理環境污染的一項重要措施，可以使環境品質得到有效的改善。

(3) 市政公用設施的管理。物業區域內的市政公用設施是整個物業區的重要組成部分，他們擔負著供水、供氣、供電和交通等重要職能。對這些設施進行管理是物業管理工作的一項重要內容。

(4) 營造和諧的人文環境。採取積極措施，致力於營造融洽和睦、輕鬆有序的工作和生活環境，也是物業管理公司的職責所在。

物業管理員培訓講座（上）

http://v.youku.com/v_show/id_XNDc2MDk4NDQ=.html

物業管理員培訓講座(下)

http://v.youku.com/v_show/id_XNDc2MTY2ODg=.html

物業管理員1概述

http://v.ku6.com/special/show_2390884/VAt75Ho1jZ4ecLWl.html

物業管理員2房屋維修與保養