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搶灘陸傢嘴 辦公室難求租金高企

上海的三月春光明媚,李強(化名)乘坐地鐵到達陸傢嘴站,走出站臺便看到瞭這個城市的標志性建築物東方明珠,不同顏色的彩旗迎著風飛舞。李強走在人行高架上,周圍聚集瞭許多遊客,中午十二點,李強找瞭很久的餐廳都沒有找到位置。

而李強更加惆悵的是在陸傢嘴無法找到一個公司辦公的地方,作為一傢小型互聯網金融企業聯合創始人,接近中國的金融中心顯然是他希望看到的。

“寫字樓幾乎沒有位置,租金很高,即使我們可以承帝寶產後護理之家|台中產後月子中心價格受也未必可以進入。”李強在電話裡告訴記者。

作為上海租金最貴的寫字樓板塊,陸傢嘴每年吸引瞭世界各類金融機構的入駐,還有許多和李強公司一樣的新興公司,更是渴望在這裡找到中國金融的明天。

辦公室難求

在陸傢嘴金貿大廈上班的白領小張每天都是乘坐地鐵上班,單身一族的她每天的工作午餐都是在外面解決。每天上下班高峰的地鐵需要考驗她良好的體能,而每天中午吃飯排隊更需要考驗她的耐心,在上海這個快節奏的城市也是不可避免的。

“陸傢嘴除去人多交通有點堵塞,整體環境幹凈整潔,而且比較安全。”小張這樣評價自己每天工作的地方。

陸傢嘴地區又有大陸傢嘴、小陸傢嘴、陸傢嘴金融貿易區之說。通常外界認為的陸傢嘴是小陸傢嘴,即陸傢嘴地鐵站附近的寫字樓板塊。而大陸傢嘴則還包括瞭竹園板塊,由於這個區域也是進入瞭自貿區范圍,所以一樣火爆。

在小陸傢嘴板塊,其甲級寫字樓數量為21棟,乙級寫字樓數量為8棟。戴德梁行高級董事、中國區企業服務部主管魏超英向記者介紹,目前陸傢嘴的租戶主要包括銀行總部(外資銀行為主)、中資銀行上海分行、公募基金、律所和目前新興的互聯金融行業。

包括東京三菱銀行、三井住友銀行、瑞穗銀行選擇陸傢嘴作為自己在中國業務的中心,而80%公募基金集中在陸傢嘴辦公,如上投摩根基金、匯添富基金等,此外如宜信財富、國太控股等互聯網金融公司也加入其中。

記者綜合各種數據發現,這裡的辦公樓空置率僅為2%,目前可出租樓宇僅有上海中心、東方匯經和新華社大樓,但是渴望出租的人卻絡繹不絕。

“我們一直為客戶尋找陸傢嘴寫字樓,但是苦於供求關系不對等,客戶一直沒有找到合適的辦公室,但客戶並不願意去別處辦公,因此還在努力。”一位地產咨詢機構知情人士告訴記者。

盡管這裡的寫字樓平均日租金高達11.8元/平方米(數據來源:世邦魏理仕),但是很多金融機構同李強一樣,渴望在這裡建立自己的辦公場所。而更多的機構則是選擇放棄陸傢嘴轉而去上海人民廣場、靜安寺等寫字樓辦公。

“陸九條”助推

租金高企,供嚴重小於求,陸傢嘴的寫字樓們顯得十分“洋氣”。

“這裡的寫字樓70%是金融機構,30%是律所,最近幾年大部分快速消費和工業類企業已經逐漸從陸傢嘴淡出。”高緯環球中國區企業租賃顧問團隊執行董事司徒泰山向記者描述這裡的變革。

金融機構的附加值高,吸金能力強,自然可以承受繼續上漲的陸傢嘴租金。

“在自貿區的影響下各類服務機構也將加速進入陸傢嘴,聚集效應還在擴大。”知情人士告訴記者,“金磚銀行入駐,還有一棟寫字樓將全部入駐互聯網金融企業。”

事實上,自去年起互聯網金融企業的身影逐漸活躍在陸傢嘴板塊。而這一切緣於上海在去年10月發佈的《陸傢嘴互聯網新興金融產業園暨創新孵化基地配套措施》(簡稱“陸九條”)。

在“陸九條”中,浦東從辦公場所、市場準入、財力扶持、創新獎勵和人才服務等方面明確瞭對互聯網新興金融機構的支持。如在辦公場所方面,政府和國資聯手,拿出近萬平方米的甲級寫字樓,同時還利用老舊商業樓宇二次改造的機會,在陸傢嘴中心商務區設立產業園。而這樣的產業園中的一棟寫字樓將全部給李強這樣的企業入駐。

世邦魏理仕華東區研究部資深董事謝晨將之理解為政府的一個助推行為,這對於陸傢嘴板塊寫字樓是“錦上添花”,但更為重要的還是市場影響。

“若是供應充沛,我們估計陸傢嘴年均新增吸納量約20萬~25萬平方米,但目前看來即使上海中心這樣一個超級高樓入市,也隻能滿足陸傢嘴一年的需求。”謝晨表示。

謝晨認為,國傢一直在做金融改革,上海作為中國金融中心這裡應該會出現更多的創新政策,而這些先行政策無疑也是聚集金融機構到陸傢嘴的原因。

上海?北京?

李強沿著陸傢嘴的人行天橋步行,環球金融中心、花旗集團大廈、震旦大廈、匯亞大廈出現在眼簾。這些良好品質的樓盤對於租戶也是非常挑剔,往往都是知名金融客戶,每個租戶日租金從10元/平方米~20元/平方米不等。

目前看來上海最貴寫字樓為陸傢嘴IFC,日平均租金超過15元/平方米。而今年下半年上海中心入市,從目前招租情況看日平均租金已經超過16元/平方米。

戴德梁行給記者的數據顯示,目前北京金融街寫字樓日均租金為18.6元/平方米,其中英藍國際金融中心達到瞭日均租金23.3元/平方米。

目前上海陸傢嘴寫字樓租金一直在上升,在中國帝寶產後護理之家|台中產後月子中心價格帝寶產後護理之家|台中頂級月子中心市場僅次於北京金融街板塊寫字樓租金。

“北京的金融街寫字樓市場基本上是政策引導,很多金融企業都希望靠近政府決策部門獲得更多信息,並獲得更多的政府支持,因此很多寫字樓被國企壟斷,並沒有寫字樓投入市場。上海陸傢嘴主要是市場化運作,是一個金融的集聚效應,比如很多銀行都希望冠名一棟大廈一樣,也是為瞭自己的品牌樹立和效率優先。”魏超英告訴記者。

目前陸傢嘴各大銀行集聚,證券交易所、期貨交易所等進入大陸傢嘴板塊,這裡的示范效應很明顯。

像李強這樣的企業自然希望在陸傢嘴樹立公司品牌,可是很多高品質開發商對於租戶非常挑剔,不僅要求租金提高還要求租戶自身實力強大,而互聯網金融公司顯然還是有一定風險的。

“因為這樣的風險,互聯網金融企業的承租能力也是非常強的,這個需要辯證考慮。”魏超英說道。

謝晨強調,陸傢嘴核心區域寫字樓還是稀缺的,整個上海的金融中心帝寶產後護理之家|台中月子中心評價建設中還會繼續集聚高端優質客戶。若是陸傢嘴有乙級寫字樓出現改造機會,將是不錯的投資。

高力國際給記者的一份報告顯示,浦東辦公樓目前的收益率為4.0%至5.5%,根據投資者的風險偏好,五年投資期限內的預期內部收益率在12.0%到15.0%之間。

有預測稱,陸傢嘴潛力遠遠沒有完全發揮,這裡的寫字樓長期會有更大的增值空間。

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