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內容來自sina新聞

國內海景房泛濫空置率高 入住率不超過一成

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步步揪心海景房

  每年7-9月度假高峰過後,乳山銀灘的人氣便隨溫度持續走低,到瞭冬季更是宛若空城。但已退休的北京人汪春梅(化名),卻在12月8日乘坐飛機趕到威海,又花200多元打車一路直奔銀灘。目的卻不為度假,隻為追討她延期五年未交的海景房。

  2007年汪春梅購買的這套海景房,總價19萬元,面積39平方米,12層位置將海景盡收眼底,離海邊僅有10分鐘腳程。本應2008年10月份交房的項目,卻因進度慢過不瞭驗收,到今天她也沒住上一天。更令她訝異的是,小區部分建好的房子竟根本就沒有土地證。

  巨量供應、功能單一、配套落後,讓作為昔日"香餑餑"的海景房市場,悄然演化成瞭一個黑洞。而黑洞衍生的房企銷售不振,甚至項目爛尾的危機,卻仍在被忽視。

  近日,經濟觀察報發起瞭針對海景房置業的調查,在參與調查的2049位投票者中,47.72%的投票者來自京滬廣深等一線城市,51.87%近兩年有購買海景房的計劃。但在購買海景房所關註的諸多因素中,自然環境、價格分列一二位,能否如期交房則處在最後,僅占0.98%。

  海邊買房

  "沙灘上,隨處可見四處亂竄的小螃蟹。"汪春梅仍然記得初到銀灘的新奇。但秉承"貨比三傢"的原則,汪春梅努力克服激動的心情、沿著海邊從乳山的大西頭跑到東頭,看瞭5個項目後,在上海龍悅集團開發的、名為龍悅銀灘海景花苑的項目前挪不動步瞭。

  "樣板間裝修豪華,配置科勒、摩恩等品牌傢居""24小時溫泉入戶,可媲美高檔度假村""高層建築觀海無遮擋,坐著浴缸就看大海"。招待處銷售員的一套宣傳詞讓汪春梅最終下瞭決心--簽!交完90%首付款後,她很快拿到瞭合同,合同約定交房期限為2008年10月30日,延期按日萬分之二賠償,同時科勒、阿瑪尼等精裝修配置均在其列。

  乳山銀灘的海景房,也正是那個時候走向沸騰。每逢7-9月,銀灘就會迎來度假高峰,在此地居住的遊客量最高會達到10萬人。調查也顯示,在受青睞的城市中,以海口、三亞為代表的華南地區占59.11%,威海乳山、煙臺龍口等華東城市緊隨其後,占比23.77%。

  汪春梅一天天數著交房的日子,直到2009年才盼來交房通知書。急切的她,驅車直奔乳山銀灘。進屋後卻發現,說好的科勒浴缸、溫泉入戶全不見蹤影,取得代之的隻是淋浴頭和熱水器;樓道狹窄,外開門打到90度後樓道僅剩40cm空間,很容易撞到人。外走廊則為敞開式,僅有一排欄桿,冬不擋風夏不擋雨。

  "通過國傢驗收瞭嗎?""沒有,你先收瞭吧。""堅決不行"。汪春梅沒想到惟一的一次收房竟會是這樣不歡而散。但更令她想不到的是,接下來又是4年漫長的等待。

  一同等待收房的,還有200多位來自全國各地的業主。按購房合同約定,僅逾期違約金,開發商就要付出數千萬元,這一數字每天仍在加大。讓大傢弄不明白的是,滾雪球般的違約金,仍然無法使開發商加快房子驗收的速度。

  運氣不佳、戰略偏差,是上海龍悅集團一位人士給汪春梅的主要解釋。該人士表示,因為奧運會項目停電無法施工,而後連遭宏觀調控限購限貸多重打擊,前段時間還被暫停瞭網簽。同時,公司一度把全國戰線拉得過長,銷售不暢導致資金緊張,項目施工進度緩慢。如今,在不滿足全部驗收情過嶺重劃區況下,將采取分批驗收的方式,對問題集中的2、3號樓座先驗收。

  整個驗收過程也極為復雜,"消防、質檢、取樣,八大部門十幾個章,差一個章都不行,幾百萬元驗收費剛交齊,業主的違約金肯定是沒戲瞭。"上述人士直言。

  指標之惑

  比起交房,更讓汪春梅揪心的問題是土地證。

  在乳山市房管局備案的龍悅銀灘海景花苑一期業主的合同裡,有這樣的文字表述:乳山華銀置業有限公司(上海龍悅集團子公司)以出讓方式取得位於乳山銀灘旅遊度假區的土地使用權。土地使用權出讓合同號為乳國用(2006)第5583號,土地面積194424平方米(291畝土地)。使用年限自2006年5月29日至2076年5月29日。

  在後續的調查中,汪春梅卻發現些許蹊蹺:土地使用權出讓合同號--乳國用(2006)第5583號,似乎並不具有正式土地證身份。

  土地使用權出讓合同,和真正的土地證到底有多遠?《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《土地登記辦法》規定,土地使用權出讓應簽訂出讓合同,土地使用者在六十日內,支付全部土地使用權出讓金,出讓方按規定提供出讓土地使用權,之後依規定辦理登記,領取土地使用證,取得土地使用權。其間,可按約定持轉讓協議申請預告登記。

  乳山市國土資源局提供給汪春梅的材料顯示,乳山華銀置業在2007年、2008年分三次共取得100畝正式土地證,分別為乳國用(2007)第323號,乳國用(2008)第484號,乳國用(2008)第484號。汪春梅2007年簽訂的合同中涉及的乳國用(2006)第5583號,卻查無此"人"。如果按照乳國用(2006)第5583號中確定的291畝土地來計算,去掉乳山華銀置業已經繳納土地出讓金的100畝,剩餘的191畝土地是在未取得土地使用權的情況下,建瞭大量聯排、獨棟別墅。

  上海龍悅集團上述人士證實,目前項目取得瞭3個土地證,總計100畝土地,因修馬路占地,未來隻需再拿170畝的土地證。拿不到土地證,不全是開發商的問題。有錢的時候,政府沒土地指標,沒錢時土地指標正好下來,這樣就錯過瞭。但無土地證並不妨礙施工,上述人士表示,包括已經蓋瞭房子和沒蓋的,整個社區有大部分沒有土地證。

  用一紙土地轉讓合同圈下大片土地,支付土地平整費用先行開發,再根據情況逐年安排土地指標陸續轉正,似乎已是在國傢嚴控建設用地計劃指標的背景下,地方政府和房地產企業為突破限制,達成的一種商業默契。

  負責接待汪春梅的一位乳山市政府知情人士舉例,國傢一年給乳山的土地指標僅400畝左右,這400畝可能有400個企業等著。一下撥給乳山華銀置業290畝地不現實。而在這種情況下,先用預登記的土地證占著這塊地,再按指標一塊塊的交錢,辦理土地證。

  上述知情人士表示,沒有土地證是不能蓋房的。但"沒土地證蓋房"的,並不隻有乳山,而是普遍現象。對於開發商而言,等證都全瞭再蓋房子,就都耽誤瞭。

 海景房危機

  在汪春梅的眼中,因為經常聽喬遠"倒苦水",也因此判定他也是海景房的受害者。喬遠的工資已被乳山華銀置業拖欠數月,而手底下的員工欠薪更是超過一年。一度公司連水電費都交不上,賬面上的錢更是隻有2-3千元。

  極度缺錢的境地,一個原因是項目前期交房問題耽擱太久,另一個原因則是樓盤銷售難以再打開局面。

  喬遠表示,因為土地和開發成本攀升,目前乳山銀灘海邊的新房價格都漲到七八千元每平方米,最貴的樓盤單價叫價1.3萬。實際乳山二手房市場,七八千元價錢根本賣不動。著急用錢的,往往兩三千元每平方米就賠本拋售。二手房如此,新盤就更沒指望瞭。目前銀灘新老盤50-60樓盤的總量,也就個別樓盤賣得好,其他根本難拉到客源。"市場不好瞭,盤活銷售太難瞭。"喬遠說。

  上述乳山市政府知情人士,則是從地產調控角度解釋市場的不景氣。以前很多外地購房者都可以按揭買房,但這個政策在三年前已被嚴格限制瞭。而乳山市政府,在2007年、2008年地方財政增長高峰時,60%的財政收入來自房地產。現在,這60%的一半幾近消失。企業層面,難以突破貸款關卡,銷售又不景氣,除瞭經濟實力強的房地產企業還能扛著,更多的房企則是在等死。

  由乳山市建設局質監部門所作的統計數據顯示,在乳山銀灘22公裡的海岸線上,200多個海景房項目處於爛尾階段的達到4個。其中,臺灣城小區共銷售1451戶,由於開發企業資金短缺原因2010年就已停工。"開發商都找不到人瞭。"一位質監部門負責人表示。

  如今喬遠每天下班,都會望一望海岸線,看到的都是同一個場景:燈光寥寥,入住率不超過一成。按他的話說,基本達到鬼城的程度瞭。

  在全國多地有項目開發的東亞新華地產公司營銷總監賈玉鵬,也對海景房市場表示擔憂。他坦言,海景房存在的問題在於過多過濫,隻要有一片海灘就能蓋房子。實際這類地產開發與經濟形勢密切相關,一旦經濟形勢轉弱,容易讓房企遭遇銷售上的沉痛打擊。此外,功能雷同、配套缺失,也將讓所在城市帶來空置率高的弊病。

  但汪春梅心裡沒底的是,這個從設計到土地證再到市場"步步揪心"的海景房社區,真的靠譜嗎?

  (經濟觀察報)



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-15/02543804293.shtml

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