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  2013年,佛山的土地市場紅得發紫,各路單價地王更是頻頻現身。

  九大地王過海各顯神通,調控的驚濤駭浪,它們能否闖得過?

  這種壓力,在這些地王項目的基層營銷團隊中都不鮮見。2014年,佛山市場外圍環境不佳,樓盤之間的價格戰不斷浮現,市場競爭十分激烈,對地王項目來說,要想在市場上脫穎而出變得格外艱難,"主要是大市環境不佳,這些項目普遍定位高端,迎合高端買傢,而這些買傢普遍不看好後市走向。"

  在他看來,除瞭一些國企背景、新進入佛山的大房企在去年拿下地王地塊外,如保利、萬科這樣的行業龍頭企業,已經不願意冒著風險拿高價地。記者統計亦發現,今年以來,除瞭碧桂園在大良競得地王地塊外,大房企在土地市場上極為謹慎,和去年對比鮮明。

內容來自sina新聞

  去年年初拿地的金地瓏悅,在營銷上也挖空心思。利用公交車等平臺,利用豹紋作為項目對外形象,成功讓佛山不少市民、購房者記住瞭這一項目,在激烈的競爭和海量的市場信息中,為項目蓄客、銷售打下瞭較好的基礎。

  不過,記者統計後也發現,包括以創紀中埔鄉二胎借款錄9字頭拿地的中鐵地塊在內,去年出讓的9大地王中,有約一半都無法確定或計劃在明年推出市場。雖然不少大房企現在拿地、開發、銷售周期都壓至一年內,而這些項目寧可放慢一點,也不願意與競爭對手以低價廝殺。

  中鐵置業兩度以超9000元/平方米樓面價,奪得佛山住宅用地單價地王頭銜,而在禪城亞藝板塊、南海平洲、大瀝、南莊等熱門片區,當地宅地單價地王更是集中湧現,而這些項目,在今年下半年迎來瞭交卷的節點。

  去年地王集中成交今年下半年到瞭交卷時

  2013年,佛山樓市、地市兩旺,限購以來的大復蘇,在佛山五區造就瞭多個地王項目。

  一些地王項目,甘願逆市而上。如地處順德大良的碧桂園·鉆石灣項目,雖然是今年3月才拿的地,但拿地後2個月就開始啟動營銷,項目案名發佈後,樓盤營銷團隊馬不停蹄舉行多場圈層營銷活動,項目當年拿地、當年銷售,已是既定策略。

  南海平洲、大瀝、南莊等熱門片區的宅地單價地王,樓面價普遍在6000-7000元/平方米。去年8月,桂城平洲街道一宗宅地,由中海地產以6787元/平方米競得。10月,招商地產進入南莊拿下一宗6萬平方米商住用地,樓面地價達到瞭6201元/平方米。12月,金地(集團)股份有限公司17.54億元拿下大瀝鎮鹽步河東中心路地段地塊,樓面地價7700元/平方米。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-25/09154320241.shtml

  "即使是6000元/平方米的樓面價,其保本售價也要在10000元/平方米以上。"有發展商測算。這也意味著,去年佛山市場出讓的這些樓面價在6000元/平方米以上的地王宅地,未來售價都必須突破10000元/平方米大關。

  而在城區,地王項目的銷售也難以出彩。位於南海大道上的創鴻城,曾以近8000元/平方米樓面價,在2009年後保持瞭4年的佛山宅地單價地王稱號,而這一項目去年僅以11000元/平方米左右的售價發售,在業界看來屬於微利甚至虧本賣樓。

  在順德樂從,南區板塊曾在2011年誕生過數塊當地單價最高的商住地。當年1月,招商、鉅隆、保利以樓面價近5000至近7000元/平方米在此拿地,而這一板塊的樓價始終難以突破12000元/平方米大關,在今年更一度回調至7000-9000元/平方米水平,個別地王項目不得不一拖再拖。

  "主要是今年感覺經濟大環境實在是不景氣,金融等政策也讓這些企業主階層格外謹慎。"佛山匯誠鴻圖地產顧問公司董事長劉世恩認為,近幾年佛山的地王項目,普遍銷售不算出彩,在目前市場環境下,高端居住者和投資客也不願意盲目追高。

  "這個地王項目集團抱以很高的期望值,我們和代理公司等合作方為項目的定位、策劃傷透瞭腦筋。"佛山某地王項目基層營銷負責人也表示,自項目拿地後,"大會、小會開瞭不少,項目定位也是屢屢易稿。"

  對這些地王地塊來說,2013年是一個幸福的孕育期,這場土地盛宴中,發展商表現亢奮,不惜代價拿下高價地,一項統計顯示,去年佛山賣地收入位列全國第8,而在此時,市場仍未預料到今年會出現明顯的回調。

宜蘭哪裡可以借錢信貸年息 天價拿地撞上樓市回落 半數地王推遲入市躲避廝殺

  中鐵地產南海金融區的2宗地塊,樓面價超9字頭,龍光地產在亞藝公園板塊的天湖華府項目,碧桂園在大良的鉆石灣項目,樓面價超8字頭,在平洲、大瀝、南莊,中海、金地和招商拿地單價達到6000-7000元。今年,以上區域不少在售樓盤的樓價,已經下調至這些土地樓面價的水平。面粉賣得比面包貴,本應是天經地義,但是在調控之下卻變得尤為艱難。有地王樓盤費力營銷,試圖在市場上脫穎而出,有地王項目幹脆放緩節奏,明年再來。總之,世道艱難,這些地王項目普遍面臨很大壓力。

  以禪城區為例,隨著一輪價格調整,目前城南的世博嘉園最低7字頭起發售,季華路、祖廟板塊的一些熱門大盤,起步價分別是8字頭和9字頭,而去年龍光地產、越秀地產在禪城競得的地塊,樓面價分別是8字頭和7字頭,面包價格不比面粉貴多少,現在推盤,顯然不劃算。

  "這些地王項目,顯然不是低價能拼的!"佛山領先豐地產顧問公司總經理助理李華宇認為,地王項目在佛山市場頗為煎熬,受制於地產調控本身,限制瞭多次改善型和投資客入場,這些購房者往往也對此類項目傾心,而如果目前限購放開,這些項目或可達到突圍的目的。

  李華宇建議,這些地王項目適度推遲也是可以理解的營銷策略,如果現在推出商鋪這類不限購的產品,也可以緩解項目資金回籠之急。采寫:南都記者 周曉南

  歷史地王

  過去7年佛山地王賣房難出彩

  時勢造英雄,2013年的火爆市場,造就瞭這些佛山市場的高單價地王項目,2007年-2009年,佛山也有不少地王項目應運而生,但業界人士也普遍指出,過去7年來,佛山地王表現一直難以出彩,一些大房企已經慎拿地王。

  有樓盤奮力逆市前行有項目幹脆放緩節奏

  2014年,對地王項目來說註定是一個煎熬的成長期。今年上半年,佛山新房成交同比去年同期滑落15%,今年二季度以來,禪城等片區的樓盤頻頻加大讓利幅度,8字頭、9字頭甚至7字頭房源不斷湧現,加大瞭地王項目入市的難度。

  而在今年,一些樓面價達到7字頭的禪城、桂城在售地王項目,單價也不得不隨行就市。金地瓏悅起步價僅為11000元/平方米,和周邊季華路競爭對手持平或略高一些,而禪城城南的雅居樂·曼克頓山,僅以9000多元/平方米均價促銷,定價更低。

  單價地王,在佛山各個熱門板塊,都刷新瞭當地土地單價的"新高",而在這些片區,隨著一些樓盤加大讓利,這些地王地塊普遍遭遇面粉價與面包價平行甚至還高的窘況,這讓發展商頗為頭大,有項目為此奮力前行,有些地王為此放緩節奏。

  去年二、三季度是佛山土地市場單價地王頻現的節點。其中,中鐵地產在南海金融B區拿下的兩宗地塊最高,分別為9418元/平方米和9319元/平方米,創下瞭佛山商住用地單價有史以來最高紀錄。記者統計發現,包括龍光地產在亞藝板塊競得的商住用地、今年3月碧桂園新營區房貸試算在大良競得的宅地在內,佛山去年迄今共有5宗商住用地,樓面單價破8。

  "我們的策略還是傾向於跟著政府的規劃,去新興板塊拿地,這些地塊的成本優勢會比較明顯。"保利華南相關負責人曾向記者做出這番表示,也許這樣的判斷,在今年越來越被其他房企認同。采寫:南都記者周曉南

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本文導航

  • “天價”拿地撞上樓市回落
  • 地王愁啥?賺錢困難 保本或成常態


  記者向這些地王項目瞭解後發現,包括已推出市場的金地·瓏悅在內,招商南莊項目、中海地產平洲項目和今年3月出讓的碧桂園大良地王項目,合計有7個項目有望在今年年末亮相。
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